Как купить земельный участок в Украине: пошаговая инструкция

Как выбрать участок

Покупка участка – на что обратить внимание при осмотре

Как купить земельный участок у собственника

Какие документы должны быть у собственника земли

Как купить право аренды

Как купить земельный участок на аукционе

Как оформить покупку земельного участка

Что нужно сделать после покупки земельного участка

Какие налоги и пошлины необходимо заплатить 

За год в нашей стране 3-4% участков меняют владельца и до 15% - пользователя. От выбора земли и точности оформления сделки зависит ваше спокойствие: отсутствие запрета на использование, судебных споров, арестов, соответствие градостроительной документации. BROK.Land составил краткую инструкцию для покупателей земли в Украине.

Как выбрать участок

Товар должен отвечать задачам покупателя. Перед тем, как купить участок, подготовьте перечень критериев, которые позволят извлечь максимальную пользу от приобретения:
• целевое назначение (жилье, промышленность, агросектор, энергетика);
• вид использования (коттедж, ЖК, ТРЦ, сад, зерновые, экоферма, СТО, отель, завод, порт);
• расположение (в населенном пункте/за пределами, лес, первая линия, фасад на трассу);
• площадь (недостаток не дает воплотить проект; излишки – это расходы на налоги и содержание участка);
• конфигурация и соседство (возможность заезда строительной техники, градостроительные требования по отступам от зданий, нормы размещения промышленных объектов);
• коммуникации и дороги;
• налоги/арендная плата и эксплуатационные расходы.

Информация о площади, целевом назначении, ограничениях в использовании и форму собрана в Государственном Земельном кадастре Украины, с ней можно ознакомиться заказав Техническую и земельно-кадастровую информацию об участке.

Карты помогут дистанционно подобрать территорию по вашим критериям и проверить достоверность информации продавца. Карта BROK.Land представляет расширенные возможности Публичной кадастровой карты: масштабирование, разные слои, дополнительные сервисы.

Просмотр «вживую» возможен на сервисе Google-панорама, но их данные обновляются очень редко, и не всегда это возможно.

Ограничения на использование перечислены в Выписке из ГЗК. В отдельных случаях они фактически делают невозможным использование земли. Также стоит отметить, что большое количество ограничений не внесено в ГЗК, поэтому необходимо тщательно анализировать карты.

Учтите расходы:
• земельный налог рассчитайте по нормативной денежной оценке (размер налога устанавливается органами местного самоуправления и зависит от целевого назначения земли);
• арендную плату, условия и срок аренды увидите в договоре аренды;
• эксплуатационные расходы в коттеджном городке уточните в управляющей компании.

Покупка участка – на что обратить внимание при осмотре

Для строительных целей оцените качество дорог, уклон, розу ветров, уровень освещенности. Для агросектора – удобство техобработки полей, возможности полива, противопожарные полосы, качество грунтов.

Требуйте от продавца установки межевых знаков до оформления сделки: без специальной аппаратуры в поле, лесу, на открытых территориях и в плотной жилой застройке невозможно определить реальные границы участка. Овраги, болота, торфяники, свалки, чьи-то постройки или посевы вам не покажут, точно так же и не покажут спорные ситуации с границами участка.

Как купить земельный участок у собственника

Земля в Украине находится в государственной, коммунальной и частной собственности.

Основні операції на земельному ринку:
• купля-продажа;
• аренда (суперфиций, эмфитевзис) и покупка права аренды;
• покупка корпоративных прав.

Покупка земельного участка возможна только одновременно с приобретением расположенного на ней объекта недвижимости.

Точная информация о собственнике земли собрана в Гос. Реестре прав собственности. Закажите Выписку из Реестра или ДЗК. Контактных данных владельца там не будет, но это дело техники: интернет соцсети, соседи.

Какие документы должны быть у собственника земли

Участок должен быть сформирован: определены границы, расположение, площадь, целевое назначение, вид использования. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Сформированный участок должен быть внесен в Государственный Земельный Кадастр, а информация о нем должна соответствовать правоустанавливающим документам и нормативно-правовым актам Украины. Подтверждение – Выписка из ГЗК. Чтобы проверить это - закажите проверку земельного участка перед покупкой.

Право собственности на землю возникает после его государственной регистрации. У продавцов на руках могут быть:
- госакты разных годов;
- купчие, дарственные, решения суда;
- свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию;
- свидетельства о приобретении с публичных торгов.

Все эти документы – основание для регистрации права собственности в Реестре. Подтверждение – Выписка из Реестра. 

Участок либо все имущество продавца не должно быть заложено, находиться в аресте либо под запретом. Подтверждение – выписки из соответствующих реестров. 

Чтобы обезопасить себя от аферистов, закажите Проверку земельного участка, она выявит все проблемы с документацией и ограничениями.

Отсутствие документов означает мошенничество, либо вы сможете купить землю после оформления документов. В зависимости от ситуации потребуется несколько дней, месяцев или лет.

Как купить право аренды

Для использования участка необязательно приобретать его в частную собственность. Иногда выгоднее арендовать.

Варианты сделок:
- покупка права аренды на аукционе у государства либо территориальная община;
- покупка корпоративных прав арендатора-юрлица;
- оформление договора субаренды.

В двух последних случаях важно, чтобы действия не противоречили условиям договора аренды. Обратите внимание на срок аренды, целевое назначение, ограничения, условия, отсутствие задолженностей по выплатам арендной платы.

При покупке корпоративных прав необходима скрупулезная проверка юрлица (кредиты, налоговые и иные обязательства, уставные документы, порядок отчуждения прав).

Как купить земельный участок на аукционе

Информация о земельных торгах собрана на карте BROK.Land. Пользуясь фильтрами, выберите Аукционы Прозорро, аукционы Госгеокадастра или аукционы Сетами, на карте выберите лот и перейдите по ссылке. Пакет технической и правоустанавливающей документации прикреплен к лоту: скачайте и изучайте.

Потребуется заплатить гарантийный и регистрационный взносы, подать заявку и участвовать в торгах. Победитель подписывает договор в день торгов. Обратите внимание на необходимость уплаты НДС и размеры компенсации продавцу за подготовку лота. Детали об участии в аукционах читайте в наших статьях:

• Аукционы Прозорро. Продажи
• Аукционы Госгеокадастра и органов местного самоуправления
• Аукционы Сетам. Арестованное Недвижимое имуществ

Как оформить покупку земельного участка

Договор купли-продажи удостоверяется нотариусом по месту нахождения участка либо регистрации одной из сторон сделки. 

Пакет документов продавца: 
- правоустанавливающий (госакт, договор, решение суда, свидетельство)
- выписки из Гос. Реестра и ГЗК;
- для купли – продажи экспертная оценка участка;
- для аренды – выписка о нормативной денежной оценке.

Нотариус заказывает выписки из реестров об отсутствии ареста участка или имущества владельца, налогового долга и других ограничений.

Обе стороны (со стороны продавца – все совладельцы) предоставляют:
- паспорта и ИНН (либо справка налоговой);
- согласия супругов на осуществление сделки (составленное у нотариуса заранее или оформленное во время сделки);
- в отдельных случаях – разрешение органов опеки;
- при отсутствии одного из участников – нотариально заверенная доверенность на право продажи/покупки.

Договора аренды/субаренды подлежат нотариальному удостоверению по желанию одной из сторон. Оформление отчуждения корпоративных прав происходит в соответствии с Уставом предприятия.

Что нужно сделать после покупки земельного участка

Зарегистрировать право собственности либо права аренды в Госреестре прав на недвижимое имущество (осуществляется автоматически у нотариуса после подписания договора). Изменение данных в Кадастре происходит автоматически. С этого момента вы обязаны платить земельный налог или арендную плату.

При покупке корпоративных прав внести изменения в Единый реестр юрлиц. С этого момента вы являетесь собственником либо совладельцем юрлица с соответствующими правами и обязанностями.

Какие налоги и пошлины необходимо заплатить 

При нотариальном оформлении оплачивается госпошлина 1 % от суммы сделки, (не ниже экспертной оценки). Дополнительно оплачиваются запрошенные нотариусом выписки из реестров и удостоверение согласия супругов.

Если участок находится в собственности физлица-продавца менее 3-х лет, до сделки он оплачивает налог на доходы физлиц 5% для резидентов Украины и 18% для нерезидентов.