7 шагов: как самому быстро продать участок

Посредники сознательно запутывают владельцев земли и недвижимости и навязывают так называемые «эксклюзивные» договоры с запрещением продавцу самостоятельно искать своего покупателя. Это незаконно и иногда опасно для владельцев имущества. На самом деле процесс продажи участка несложен, но требует тщательной подготовки и последовательности. Мы составили 7 шагов для удачной продажи: вы сможете пройти их самостоятельно.

Шаг 1. Подготовка товара

Приведите участок или недвижимость в «товарный» вид (детально читайте здесь):
- приберите участок: вывезите мусор, срежьте кусты, скосите траву; 
- уберите территорию, помещения, избавьтесь от неприятного запаха и грязи;
- огородите участок забором или лентой;
- установите межевые знаки.

Шаг 2. Документы

Соберите все имеющиеся документы, касающиеся участка и недвижимости. Минимальный набор, который должен быть у владельца:
- правоустанавливающие документы (госакт, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, свидетельство о приобретении с публичных торгов, договор пожизненного содержания и т.д.), имеющие государственную регистрацию (Выписка из Госреестра);
- для недвижимости - технический паспорт объекта;
- для участка: выписка из ГЗК, техническая документация или проект землеустройства.

Дополнительно проверьте документы всех владельцев и совладельцев. Для физических лиц это:
- действующие паспорта с вклеенными фото по возрасту;
- справка о ИНН (или справка об отказе от его получения);
- свидетельство о браке.

Для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие на продажу от супругов и всех совладельцев. Они также должны иметь документы в порядке.

Для юридических лиц перечень документов определяется Уставом предприятия.

Процесс подготовки документов к продаже затянется, если:
- не оформлено должным образом наследство;
- не получено разрешение опекунского совета на продажу части недвижимости, находящейся в собственности лица до 18 лет или признанного недееспособным;
- есть самозастрой;
- недвижимое имущество или участок находятся в ипотеке;
- на имущество собственника наложен арест.

Лучший способ проверить, что все в порядке с документами - это заказать проверку участка и документов на Brok, в результате вы будете знать, все ли в порядке с документами, и нужно ли что-то исправлять и приводить в соответствие с законодательством.

Шаг 3. Цена

Точный расчет начальной стоимости товара - половина успеха. Примените аналоговый метод и сравните предложения на сайтах. Что нужно учесть:
- в объявлениях указана цена запроса, дисконт составляет 10-40%;
- если объявление старое, оно неактуально или цена не привлекает покупателей.

Объективно оцените свой участок или недвижимость. При продаже участка учтите его целевое назначение, конфигурацию, нормы ДБН. Просчитайте реальную стоимость капиталовложений для проведения коммуникаций, дороги, ремонта.

Основные факторы, оказывающие влияние на стоимость участка:
- максимальная цена у участков под строительство жилья или коммерческого объекта;
- право собственности на 30-40% дороже, чем право аренды;
- линия электросети и газа рядом с участком: + 20-30% к цене;
- линия ЛЭП или много ограничений на участке: - 20-80% от цены; 
- наличие соседей при продаже дачи или дома: + 20-30%;
- наличие арестов или судебных споров: до - 85% от цены.

Еще до начала продажи учтите все налоги и сборы, которые вы должны будете оплатить при продаже участка (госпошлина, налог с дохода физических лиц). Актуальные данные получите у нотариуса.

Шаг 4. Реклама

Создайте качественные фотографии и подготовьте несколько вариантов рекламного объявления для различных ресурсов. Найдите уникальные черты, выгодно отличающие ваш участок от других. Если объект имеет инвестиционную привлекательность, создайте презентацию или снимите видео. Ознакомьтесь с правилами написания эффективного бесплатного объявления о продаже земли и недвижимости.

Направления рекламы:
- баннер непосредственно на объекте;
- сообщение соседям о намерении продать;
- СМИ - ёмкое объявления и фотографии;
- профессиональные ресурсы и инвестиционные площадки;
- соцсети;
- агентства недвижимости, без заключения эксклюзивных договоров;
- Опубликуйте бесплатное объявление о продаже недвижимости на Наибольшей карте недвижимости Украины интернет портале Brok.

Зарегистрируйтесь на сайте, заполните форму объявления, добавьте фотографии и описание объекта. Сведения о продаже вашего участка доступны онлайн в режиме 24/7.

Шаг 5. Задаток

Сроки и стоимость предпродажного пакета документов, учитывая экспертную оценку и выписку из ГЗК , снятие запретов и арестов иногда превышают несколько недель и тысяч гривен. Вам нужно погасить все задолженности, получить все необходимые разрешения на продажу. Чтобы быть уверенным, что все усилия не были напрасны - возьмите у покупателя задаток в счет будущей сделки. Согласуйте сроки, условия, порядок расчетов и распределение расходов на оформление сделки.

Не разглашайте информацию о персональных данных, цене, месте и времени проведения сделки и передачи денег.

Крок 6. Договор

Соберите все документы, необходимые для нотариального удостоверения, в т.ч. Выписка из ГЗК и извлечение из Реестра, закажите оценку участка и недвижимости.

Договора купли-продажи проходят с участием двух сторон и заверяются нотариусом. Соглашения с имуществом, находящимся в ипотеке, проводятся по предварительному согласованию с кредитором.

Крок 7. Налоги

Налоги и сборы при купле-продаже недвижимости оплачиваются непосредственно в день сделки. Все расходы рассчитываются от указанной в договоре цены продажи (не ниже оценочной стоимости).

Стандартные расходы: 
- 1% госпошлина, услуги нотариуса + оплата за получение выписок из реестров и госреестрации права собственности покупателя;
- 1% пенсионный фонд (официально платит покупатель);
- 1,5% военный сбор (не всегда); 
- 5-18% налог с дохода физлиц от продажи недвижимости (условия уплаты определены законодательством).