Стратегии инвестиций в земельные участки в Украине

Земля - вечный актив, она не требует больших расходов на содержание и постоянно растет в цене. Во всем мире это удобный способ надежных инвестиций любого уровня, подходит для новичков и крупных игроков рынка. Какие стратегии инвестирования в земельные участки наиболее привлекательны в Украине?

Преимущества инвестиций в землю

✔ В отличие от нестабильной стоимости криптовалют и активов, которые легко уничтожить в пожаре, украсть, потерять, земля – минимально рискованный вариант капиталовложений.
✔ При операциях с землей легко составить пул инвесторов (купить в складчину), чтобы минимизировать риски или получить право распоряжаться дорогостоящим высоколиквидным объектом.
✔ Землю нельзя перенести в другое место, зато ее можно разделить на несколько участков или создать один крупный объект.
✔ Земля подходит для любого типа инвестиций – активных, пассивных комбинированных, долгосрочных и краткосрочных

Объекты инвестиций на земельном рынке Украины

Участок без строений. Проверить информацию об объекте можно дистанционно, потребуется только кадастровый номер.

Строение с земельным участком. Основной интерес для инвесторов представляет земля - под жилую, коммерческую или промышленную застройку. Проверяется целевое назначение, история объекта, отсутствие обременений и споров.

Право аренды земли, эмфитевзис (право использование земли для с/х целей) и суперфиций (право застройки). В зависимости от статуса арендодателя сделки отличаются подготовкой и оформлением.

Корпоративные права на юридическое лицо, которое является владельцем, пользователем, арендатором участка. Экономия на налогах и оформлении существенная. Проверяется юридическая чистота сделки, необходим финансовый аудит компании.

Покупка земли с последующей перепродажей

Стандартная спекулятивная схема. Сейчас рынок земли Украины находится в фазе роста; расчетная доходность вложений 12-45%, что существенно выше депозитов и ценных бумаг.

Высокую прибыль обеспечат сделки с участками, купленными инвестором по цене ниже рыночной:
- продавец не ориентируется в рынке и не оценивает свой актив адекватно;
- землю продают наследники, для них любая вырученная сумма - прибыль;
- вынужденные продажи, при которых продавцу важен не максимальный доход, а быстрый кэш.

Самые выгодные спекулятивные схемы:
- операции с землей в пределах крупных городов и курортных зон с целевым назначением под строительство жилья и рекреационных объектов;
- использование инсайдерской информации (строительство крупного инфраструктурного объекта, ТРЦ, промышленного комплекса) %;
- покупка участков в коттеджных поселках: развитая инфраструктура и рост спроса после частичного заселения городка.

Для покупателя важно проверить юридическую чистоту сделки и проконсультироваться с экспертом о ликвидности объекта и возможной аргументации для торга с продавцом.

Основные факторы, влияющие на ликвидность участка:
- расположение;
- целевое назначение и вид использования;
- площадь, ландшафт и конфигурация;
- коммуникации и инфраструктура;
- качество грунта;
- соседство.

Поиск инвестиционно привлекательного участка удобен с кадастровой карты Brok.land. Максимально возможное увеличение спутниковых снимков, синхронизация с Кадастровой картой Украины и точная фиксация на карте выставленных на продажу объектов с указанием целевого назначения помогает быстро находить выгодные объекты для инвестирования.

Покупка на аукционе с последующей перепродажей

От первого варианта схема отличается конкурентным способом приобретения актива. Переговоры с продавцом носят уточняющий характер – знакомство с документами, оценка рисков, осмотр объекта. 

Цена покупки определяется в ходе торгов, классических с размещением объявлений на сайте Госгеокадастра или электронных на платформах Prozorro.sale и СЕТАМ. Локализация участка на карте Brok.land синхронизована с актуальной информацией о лоте и условиях продажи объекта. 

Продавцы на аукционах:
- Государство;
- местные территориальные общины;
- исполнительная и налоговая службы;
- Фонд гарантирования вкладов физлиц;
- арбитражные управляющие
- на добровольной основе частные лица, банки, холдинги, инвестиционные фонды.

В зависимости от типа аукциона цена в ходе торгов растет или опускается. На голландских аукционах по продаже объектов приватизации и имущества банкротов есть возможность приобрести участок с дисконтом до 80-99% от стартовой цены лота.

❗ Риски покупки объектов на аукционах:
- приватизационные обязательства и необходимость согласования перепродажи с Фондом госимущества;
- не снятые до торгов аресты и ипотечные запреты;
- продажа права требования на заложенный участок отдельно от самого объекта;
- высокий процент оспаривания результатов торгов кредиторами или прокуратурой на протяжении нескольких лет

Раздел участка и распродажа в розницу

Стоимость сотки земли небольшого участка выше, чем крупного. Раздел земельного участка с привлечением землеустроителей не занимает много времени и средств. Вы покупаете участок от 12 соток до нескольких гектаров и делите его на несколько участков под строительство коттеджей или дач.

Факторы удачной инвестиции 👍:
✅ операция по разделу земель выгодна в районе с развитой инфраструктурой, коммуникациями, без эрозии почвы и вредных производств по соседству;;
✅ при разделе участков нужна доступность проезда к каждому из новых наделов;
✅ перед покупкой проконсультируйтесь со специалистами по ограничениям застройки и градостроительным нормам;
✅ предусмотрительные инвесторы проводят геодезические изыскания, чтобы выявить сильные и слабые стороны участка.

Повышение стоимости актива перед продажей

Изменение целевого назначения. Земля под жилую застройку стоит на порядок дороже пастбища. До покупки объекта инвестор оценивает возможность изменения целевого назначения и окупаемость процедуры. Сделки выгодны в пределах городской агломерации и курортных зон для строительства жилых и коммерческих объектов.

Коммуникации. Вместо пустого поля ваш потенциальный покупатель получает участок с дорогой, скважиной, электричеством, газом, канализацией и телекоммуникациями. Дорогостоящие вложения окупаются при точном расчете проекта.

Расчистка участка. Снос ветхих строений повышает привлекательность земли для «горячих» покупателей с уже готовым проектом застройки, размещения энергетического объекта или стоянки.

Мелиорация. Комплекс мер по повышению ценности земель, включая осушение, орошение и противооползневые мероприятия. Мелиорация окупается, в основном на сельскохозяйственных участках, и приносит доход при точном расчете цены продажи и гарантированном спросе.

Креатив. В закарпатском Солотвино местные жители из бывших соляных копей создали популярный курорт; большинство озер на частных участках - искусственные. Повысить ценность участка может минеральный источник, подъемник, арт-объект, зоны отдыха или мини-рынок, легенда о кладе и еще 400 сравнительно честных способов.

Строительство и реализация недвижимости с участком

Классическая инвестиционная схема. Себестоимость земли и строительства ниже цены продажи готового объекта. Цены на новостройки в районах с развитой инфраструктурой стабильно высоки. Сравнительно большие вложения на первичном этапе потребует постройка таунхауса, при этом доходность от продажи нескольких объектов под одной крышей с маленьким участков выше, чем от реализации одного дома с большим земельным участком.

Доходный девелопмент – это сплав экономического расчета, удачной локации и оригинального проекта. Коттеджные городки VIP-класса на берегах Днепра, горнолыжные курорты, приморские городки – отличные примеры реализации удачных девелоперских проектов.

Строительство и сдача в аренду

Вы приобретаете земельный участок, вкладываете деньги в строительство и годами получаете стабильный пассивный доход. При этом базовый актив (земля и недвижимость) также растет в цене.

Выгодно для последующей аренды строительство:
- многопрофильного объекта;
- бизнес-центра, магазина, склада;
- кондо, апарт-отеля;
- загородного рекреационного комплекса;
- паркинга.

Удобно для инвесторов наличие управляющей компании, которая обеспечивает обслуживание объекта, мелкий ремонт, оплату счетов, поиск арендаторов, финансовые расчеты вплоть до уплаты налогов арендодателя.

Мелкие инвесторы вкладывают средства в постройку небольших магазинов, домиков для отдыха, кемпингов, бань и саун с почасовой оплатой. Приносит доход сдача в аренду части участка под размещение телекоммуникационной вышки, ветростанции, МАФа.

Комбинированные схемы инвестиций в земельные участки

Одна из самых распространенных смешанных стратегий:
🔵 Велика ділянка розділяється на декілька частин.
🔵 На 1-2 ділянках будуються і продаються будинки.
🔵 Отримані кошти вкладаються в будівництво будинків на ділянках, що залишаються вільними.
🔵 Будинки здаються в оренду, короткострокову чи довгострокову.
🔵 Інвестор з однієї ділянки отримує прибуток від продажу + стабільний пасивний дохід.
 

Большинство девелоперских проектов – это комбинированные инвестиции с разделом или объединением участков, изменением целевого назначения, повышения стоимости путем прокладки коммуникаций и строительства объектов для продажи или сдачи в аренду.

Подводные камни инвестиций в землю

Земля – ценный актив, привлекающий мошенников и рейдеров. Покупка земельного участка рискованна без экспертизы пакета документов продавца, проверки данных Госгеокадастра и судебных реестров. 

Ошибки в документации. Закажите до передачи аванса комплексную проверку участка и минимизируйте риск утраты объекта по решению суда.

Границы участков. В чистом поле их определить на глаз невозможно. Требуйте от продавца установки межевых знаков до покупки участка и сверяйте данные с кадастровой картой и технической документацией.

Изменение целевого назначения земли. Процесс непростой, в определенных случаях невозможный. Проконсультируйтесь с нашими экспертами и получите исчерпывающую информацию о целесообразности и возможности изменения целевого назначения.

Факторы риска. Оцените с экспертами экологическую ситуацию, качество грунта, ландшафт, соседство, учтите ограничения застройки и градостроительные нормы. Малейшая проблема снижает доходность покупки.

Учитывайте расходы:
- оформление сделки;
- налоги при покупке и продаже;
- земельный налог или арендная плата;
- документация и экспертные оценки;
- услуги землеустроителей, геодезистов, проектантов, строителей, управляющей компании;
- снос строений, расчистка участка, вывоз мусора, мелиорация, коммуникации, строительные материалы;
- транспортные расходы;
- маркетинг и реклама объекта;
- налоги с дохода.

Долгосрочные инвестиции. Операции с землей в основном представляют собой сделки с отложенной доходностью. Рынок постоянно в движении. Земля – это вложение, которое может быть продано спустя десятилетия с высокой прибылью.

Оценивайте объект с точки зрения вашего покупателя. Точный маркетинговый анализ, знание портрета своей целевой аудитории, вплоть до возраста, уровня доходов и марки авто поможет быстро выйти на точку безубыточности и получать прибыль.