В які ділянки вигідно інвестувати?

Большинство мелких инвесторов в Украине применяют несколько основных способов защиты сбережений: сдача недвижимости в аренду, банковские депозиты, соинвестирование частного бизнеса. Форекс, криптовалюты и ОВГЗ - инструменты довольно рискованные или предполагающие вливания от $100 тыс. Земельные инвестиции одновременно доступны и непредсказуемы. Насколько привлекательны для инвесторов операции на земельном рынке?

Особенности операций с землей

Нужно ждать. Земельные проекты в основном долгосрочные и среднесрочные. Спекулятивные операции - большая редкость. В основном с момента покупки участка до его перепродажи проходит от 5 лет. Покупка участка под многоэтажную или коттеджную застройку начинает приносить прибыль после старта продаж - от 3-х лет.

Госрегулирование существенно влияет на рыночную ситуацию: нормативная денежная оценка, экспертная оценка, типовые договора аренды, мораторий, несовершенство законодательства, генпланы, ДБН, бонирование, лицензии на добычу и тому подобное. Для операций с землей важна компетентность и отличное знание законов, нормативов, строительных и технических требований.

Постоянный мониторинг титула. Рейдерские захваты земель - не выдумка журналистов. Чтобы не потерять землю по решению суда или надуманного долга, владелец обязан регулярно проверять статус участка на кадастровой карте, в госреестре, на отсутствие судебных споров и арестов. Заказать проверку легко, нужно знать кадастровый номер участка.

На карте Feodal сразу видны участки, на которых сдублированы данные в кадастре. Это несколько усложняет процесс распоряжения участком.

Контроль границ участка и его использование. Землю можно занять, засеять, раскопать, застроить или устроить свалку без согласия владельца. Фактическое состояние участка необходимо постоянно отслеживать и быстро реагировать на посягательства со стороны посторонних лиц.

Юридические особенности. Кроме договоров купли-продажи, с целью оптимизации налогообложения распространенные операции по перепродаже права аренды участка путем замены учредителей предприятия (продажа корпоративных прав).

Особенности земли как объекта инвестиций

Земля - особый товар. Любой участок имеет свои уникальные отличия, способные повысить или снизить его стоимость.

Основные критерии для оценки участка:
• местоположение;
• качество почвы, ландшафт;
• риск эрозии почвы или потери коммерческой привлекательности;
• коммуникации и инфраструктура;
• экология и безопасность;
• размеры и конфигурация;
• ограничения в использовании;
• статус участка, целевое назначение;
• отсутствие споров и арестов.

По каждому из перечисленных критериев необходимо объективно оценить участок до момента ее приобретения, иначе есть угроза убытков. Обратите внимание на цветные отметки, которыми выделены участки различного назначения на карте нашего портала. Так вы быстро найдете выставленные на продажу земли нужного назначения во всех регионах Украины.

На карте Feodal при проверке земельного участка имеется основная информация о нем: реальный размер, целевое назначение, право собственности. Информацию об имеющихся ограничениях в использовании легко получить из выписки из ГЗК.

Спекуляции, девелопмент или пассивный доход

То есть вы покупаете участок с целью ее перепродажи в будущем, для застройки (с последующей продажей недвижимости или ее коммерческого использования), или для сдачи в аренду.

Спекулятивные операции с землей выгодны в случае приобретения участка:
• по цене ниже рыночной (выкуп, приватизация, приобретение актива ликвидированного банка, банкрота или арестованное имущество);
• при наличии инсайдерской информации (полезные ископаемые, крупный инвестиционный проект, строительство дорог, мостов, ТРЦ).

Девелоперские проекты - самое распространенное средство соинвестирования. Частные инвесторы входят с деньгами в проекты строительства ЖК, коттеджных городков, ТРЦ, бизнес-центров, медицинских центров и т. п.

Такие проекты имеют доходность в случае точного расчета всех расходов, отсутствии мошенничества и благоприятной рыночной ситуации.

Сдача земельных участков в аренду частными лицами в основном распространена в сельскохозяйственном секторе. Если нормативная оценка высокая, прибыль будет стабильной.

Наиболее выгодные направления для инвестиций в землю

В настоящее время крайне востребованы земли под коммерческие проекты, торговлю, гостиницы, порты, логистические комплексы - с соответствующим целевым назначением, минимальным ограничениями на застройку, удобством расположения и близостью коммуникаций.

Пользуются стабильным спросом участки под многоэтажную жилую застройку в центральной части населенного пункта, или под малоэтажную - в пригороде или рекреационных зонах.

Растет спрос на земли с наличием полезных ископаемых - гранит, песчаник, газ.

Стабильный спрос на земли под «зеленую энергетику» - солнечные батареи, ветропарки.

Для мелких инвестиций выгодны вложения в земельные участки под размещение придорожных комплексов, заправок, ТРЦ, магазинов, офисных центров.