Такие ситуации возникают очень часто. Они связаны с родственными или бизнес-интересами или простым желанием уменьшить расходы при оформлении права собственности на земельный участок. Как оформить такую покупку, и какие у нее преимущества и недостатки: консультация экспертов Feodal.

Совместная собственность

Законодательство не ограничивает количество покупателей земельных участков, и как отдельного имущества либо вместе с расположенными на них объектами недвижимости. Согласно ст. 86 ЗКУ существует два вида общей собственности:
- общая совместная (без выделения долей);
- общая долевая (с определением определенной доли целого).

В Украине многие владельцы имеют правоустанавливающие документы конца ХХ- начала ХХI века, в которых доли не указаны. В наши дни при заключении договора купли-продажи нотариус, как правило, указывает равные доли права собственности на приобретенное имущество всех покупателей.

Таким образом, при покупке участка на двух или более взрослых лиц обычно возникает сразу два вида права собственности:
- общая долевая на весь участок - для двух и более покупателей;
- общая совместная, на принадлежащую покупателям часть участка, для находящихся в браке, в т.ч. гражданском.

В результате покупатели становятся совладельцами земли и в дальнейшем имеют право распоряжаться ею исключительно при условии наличия согласия всех без исключения совладельцев (ст. 358 ЦК Украины и ст. 88 ЗКУ).

Общая совместная собственность предусматривает право пользования, распоряжения и владения участком по договору или закону (ст.89 ЗКУ). Выделение доли - право каждого совладельца.

К чему приводит совместная собственность на земельный участок:

• Преимущества:
  - покупка участка несколькими лицами уменьшает расходы каждого; 
  - как правило, приобретение большого земельного участка означает меньшую стоимость в расчете на 1 сотку или 1 га - по сравнению с покупкой небольших участков.
• Недостатки:
  - совладельцы полностью зависят друг от друга; 
  - любой вопрос, связанный с заключением договора аренды, отчуждением, распределением дохода от участка потребуется согласовать со всеми совладельцами (а в некоторых случаях еще и с их супругами);
  - при отчуждении доли общей собственности преимущественное право покупки имеют другие совладельцы, поэтому для продажи своей доли понадобится их официальный отказ на письменное предложение.

Со временем у совладельцев возникают проблемы:

• постоянная необходимость письменного согласия на определенные действия с землей от всех совладельцев вызывает спорные ситуации или откровенный шантаж;
• споры между бывшими родственниками, друзьями или бизнес-партнерами, конфликты, расторжение брака затрудняют распоряжение участком;
• пребывание за границей (особенно нелегально) или в местах лишения свободы, пропажа без вести, тяжелое заболевания или смерть одного из совладельцев подчас делают невозможным распоряжение участком;
• наличие арестов на все имущество или банкротство одного из совладельцев также затрудняют процесс владения участком

Досадный пример общей собственности: в Киевской области в 2010-2012 гг. некоторые участки 5-15 га покупали одновременно 50-100 человек. Сегодня распоряжаться такой собственностью фактически невозможно: часть совладельцев умерла, а их потомки не оформили право на наследство.

Разделить участок в натуре и оформить отдельное право собственности на доли участка возможно исключительно на основе договора раздела или решения суда.

Как правильно провести договор раздела

Такой договор определяет соответствующие каждому совладельцу доли участка и является основанием для регистрации права собственности на часть участка (в виде вновь целого участка) для каждого из совладельцев.

5 этапов раздела участка

1. Сформировать участок и зарегистрировать ее в ГЗК и Госреестре. Для того чтобы начать процесс разделения участка он, согласно ч. 9 ст.71-1 ЗКУ должен быть сформирован.
2. Определить доли в общей собственности и заказать в землеустроительной организации план раздела земельного участка с определением площадей новых участков.
3. Подготовить документы для оформления договора разделения и оформить у нотариуса договор раздела. В нем нужно отметить, что государственная регистрация права собственности на каждый вновь созданный земельный участок возникает исключительно после его регистрации в ГЗК.
4. На основании договора и обращений совладельцев землеустроители создают техническую документацию. Уже после создания документации кадастровый регистратор отменяет регистрацию целого (первичного) участка и регистрирует новые участки. Так каждый из совладельцев получает право собственности на новый целый участок, бывший ранее частью первичнго участка.
5. На основании договора разделения, выписки из ГЗК и обращения владельца нового участка нотариус осуществляет госрегистрацию права собственности на вновь созданный участок. Только после этого можно распоряжаться им без согласия других лиц.

Ускорить процесс помогает оформления доверенностей от совладельцев на уполномоченное лицо, которое будет решать все вопросы по разделу участка. Такие доверенности лучше сделать во время оформления договора купли-продажи.