Як купити земельну ділянку в Україні: покрокова інструкція

Як вибрати ділянку

Купівля ділянки - на що звернути увагу при огляді

Як купити земельну ділянку у власника

Які документи повинні бути у власника землі

Як купити право оренди

Як купити земельну ділянку на аукціоні

Як оформити купівлю земельної ділянки

Що потрібно зробити після купівлі земельної ділянки

Які податки і мита необхідно заплатити

За рік в нашій країні 3-4% ділянок змінюють власника і до 15% - користувача. Від вибору землі і точності оформлення угоди залежить ваш спокій: відсутність заборони на використання, судових спорів, арештів, відповідність містобудівній документації. BROK.Land склав коротку інструкцію для покупців землі в Україні.

Як вибрати ділянку

Товар повинен відповідати завданням покупця. Перед тим, як купити ділянку, підготуйте перелік критеріїв, які дозволять отримати максимальну користь від придбання:

• цільове призначення (житло, промисловість, агросектор, енергетика);
• вид використання (котедж, ЖК, ТРЦ, сад, зернові, екоферми, СТО, готель, завод, порт);
• розташування (в населеному пункті/за межами, ліс, перша лінія, фасад на трасу);
• площа (замало - не дає втілити проект; забагато - зайві витрати на податки і утримання ділянки);
• конфігурація і сусідство (можливість заїзду будівельної техніки, містобудівні вимоги по відступами від будівель, норми розміщення промислових об'єктів);
• комунікації і дороги;
• податки/орендна плата та експлуатаційні витрати.

Інформація про площі, цільове призначення, обмеження у використанні та форму зібрана в Державному земельному кадастрі України, з нею можна ознайомитись замовивши Технічну та земельно-кадастрову інформацію про ділянку.

Карти допоможуть дистанційно підібрати територію по вашим критеріям і перевірити достовірність інформації продавця. Карта BROK.Land представляє розширені можливості Публічної кадастрової карти: масштабування, різні шари, додаткові сервіси.

Перегляд «вживу» можливий на сервісі Google-панорама, але їх дані оновлюються вкрай рідко, та не завжди це можливо.

Обмеження на використання перераховані в Витягу з ДЗК. В окремих випадках вони фактично унеможливлюють використання землі. Також варто зазначити, що велика кількість обмежень не внесна в ДЗК, тому необхідно ретельно аналізувати карти.

Врахуйте витрати:
• земельний податок розрахуйте за нормативною грошовою оцінкою (розмір податку встановлюється органами місцевого самоврядування та залежить від цільового призначення землі);
• орендну плату, умови і термін оренди побачите в договорі оренди;
• експлуатаційні витрати в котеджному містечку уточніть в керуючої компанії.

Купівля ділянки - на що звернути увагу при огляді

Для будівельних цілей оцінить якість доріг, ухил, розу вітрів, рівень освітленості. Для агросектора - зручність техобробки полів, можливості поливу, протипожежні смуги, якість грунтів.

Вимагайте від продавця установки межових знаків до оформлення угоди: без спеціальної апаратури в полі, лісі, на відкритих територіях та в щільній житловій забудові неможливо визначити реальні межі ділянки. Яри, болота, торф'яники, звалища, чиїсь споруди або посіви вам не покажуть, точно так же і не покажуть спірні ситуації з межами ділянки.

Як купити земельну ділянку у власника

Земля в Україні знаходиться в державній, комунальній та приватній власності.

Основні операції на земельному ринку:
• купівля-продаж;
• оренда (суперфіцій, емфітевзис) і покупка права оренди;
• покупка корпоративних прав.

Купівля земельної ділянки можлива тільки одночасно з придбанням розташованого на ній об'єкта нерухомості.

Точна інформація про власника землі зібрана в Держ. Реєстрі прав власності. Замовте Витяг з Реєстру або ДЗК. Контактних даних власника там не буде, але це справа техніки: інтернет соцмережі, сусіди.

Які документи повинні бути у власника землі

Ділянка повинна бути сформованою: визначено межі, її розташування, площа, цільове призначення, вид використання. Кожній ділянці присвоюється унікальний кадастровий номер.

Сформована ділянка повинна бути внесена до Державного земельного кадастру, а інформація про неї повинна відповідати правовстановлюючим документам та нормативно-правовим актам України. Підтвердження - Витяг з ДЗК. Щоб перевірити це - замовте Перевірку земельної ділянки перед покупкою.

Право власності на землю виникає після її державної реєстрації. У продавців на руках можуть бути:
- держакти різних років;
- купчі, дарчі, рішення суду;
- свідоцтва про право на спадщину за законом або заповітом;
- свідоцтва про придбання з прилюдних торгів.

Всі ці документи - підстава для реєстрації права власності в Реєстрі. Підтвердження - Виписка з Реєстру.
 

Ділянка або все майно продавця не повинно бути закладеною, перебувати в арешті або під забороною. Підтвердження - виписки з відповідних реєстрів.
Щоб убезпечити себе від аферистів, замовте Перевірку земельної ділянки, вона виявить всі проблеми з документацією і обмеженнями.
Відсутність документів означає шахрайство, або ви зможете купити землю після оформлення документів. Залежно від ситуації потрібно кілька днів, місяців або років.

Як купити право оренди

Для використання ділянки не обов'язково брати її в приватну власність. Іноді вигідніше орендувати.

Варіанти угод:
- покупка права оренди на аукціоні у держави або територіальної громади;
- покупка корпоративних прав орендаря-юрособи;
- оформлення договору суборенди.

У двох останніх випадках важливо, щоб дії не суперечили умовам договору оренди. Зверніть увагу на термін оренди, цільове призначення, обмеження, умови, відсутність заборгованостей з виплат орендної плати.

При купівлі корпоративних прав необхідна скрупульозна перевірка юрособи (кредити, податкові та інші зобов'язання, статутні документи, порядок відчуження прав).

Як купити земельну ділянку на аукціоні

Інформація про земельні торги зібрана на мапі BROK.Land. Користуючись фільтрами оберіть Аукціони Прозорро, Аукціони Держгеокадастру чи Аукціони Сетам, на карті оберіть лот і перейдіть за посиланням. Пакет технічної та правовстановлюючої документації прикріплений до лоту: скачайте і вивчайте.

Буде потрібно заплатити гарантійний і реєстраційний внески, подати заявку і брати участь в торгах. Переможець підписує договір в день торгів. Зверніть увагу на необхідність сплати ПДВ і розміри компенсації продавцю за підготовку лота. Деталі про участь в аукціонах читайте в наших статтях:

• Аукціони Прозорро Продажі
• Аукціони Держгеокадастру та органів місцевого самоврядування
• Аукціони Сетам. Арештоване Нерухоме майно

Як оформити купівлю земельної ділянки

Договір купівлі-продажу засвідчується нотаріусом за місцем знаходження ділянки або реєстрації однієї зі сторін угоди.

Пакет документів продавця: 
- правовстановлюючий (держакт, договір, рішення суду, свідоцтво); 
- виписки з Держ. Реєстру і ДЗК;
- для купівлі - продажу експертна оцінка ділянки;
- для оренди - виписка про нормативну грошову оцінку;

Нотаріус замовляє виписки з реєстрів про відсутність арешту ділянки або майна власника, податкового боргу та інших обмежень.

Обидві сторони (з боку продавця - всі співвласники) надають:
- паспорта та ІПН (або довідка податкової);
- згоди подружжя на здійснення угоди (складене у нотаріуса заздалегідь або оформлене під час операції);
- в окремих випадках - дозвіл органів опіки;
- при відсутності одного з учасників - нотаріально завірена довіреність на право продажі/купівлі.

Договори оренди/суборенди підлягають нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін. Оформлення відчуження корпоративних прав відбувається відповідно до Статуту підприємства.

Що потрібно зробити після купівлі земельної ділянки

Зареєструвати право власності або права оренди в Держреєстрі прав на нерухоме майно (здійснюється автоматично у нотаріуса після підписання договору). Зміна даних в кадастрі відбувається автоматично. З цього моменту ви зобов'язані сплачувати земельний податок або орендну плату.

При купівлі корпоративних прав внести зміни до Єдиного реєстру юросіб. З цього моменту ви є власником або співвласником юрособи з відповідними правами та обов'язками.

Які податки і мита необхідно заплатити 

При нотаріальному оформленні оплачується держмито 1% від суми угоди, (не нижче експертної оцінки). Додатково оплачуються запитані нотаріусом виписки з реєстрів і посвідчення згоди подружжя.

Якщо ділянка знаходиться у власності фіз особи-продавця менше 3-х років, до угоди вона сплачує податок на доходи фіз осіб 5% для резидентів України та 18% для нерезидентів.