Разговор с риэлтором: как разобраться в профессиональной терминологии

У каждой профессии собственное специфическое арго: слова, аббревиатуры, сокращения, словосочетания. Риэлторы мгновенно понимают друг друга: «проверим сервитут, делаем экс, после хоумстейджинга в MLS найдем альтернативу». Клиенты риэлторов понимают не всегда. Brok.land за взаимопонимание. Представляем краткий клиентско-риэлторский разговорник.

Риэлтор, брокер, маклер, агент

Специалист рынка недвижимости, оказывает комплексные услуги по купле-продаже и аренде земельных участков, жилой и нежилой недвижимости. Сопровождает сделки купли-продажи объектов, прав аренды и пользования, корпоративных прав на недвижимость.

Термин REALTOR® является торговой маркой, запатентованной американской Национальной Ассоциацией, использование термина в рекламе услуг без договора с NAR может быть предметом судебного разбирательства.

В Украине риэлтор используется в обиходе, в профессиональной среде чаще используют понятие брокер. Понятие маклер считается термином устаревшим.

Брокер – профессиональный представитель интересов продавца и покупателя на рынке недвижимости. В Украине брокеры работают в качестве ФЛП, руководителей агентств недвижимости, консалтинговых компаний, сотрудничают на аутсорсинге с застройщиками, банками, электронными площадками.

Агент – представитель брокера, его помощник на рынке недвижимости: мониторинг, работа с базами данных, знакомство с объектами, показы. 

Экс, эксклюзивный договор

Классическая схема рынка недвижимости: продавец или покупатель заключает с профессиональным брокером эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже, покупке, сдаче в аренду или найму земли и недвижимости.

Эксклюзивный договор предусматривает исключительные права брокера представлять интересы клиента. На основе экса брокер:

• разрабатывает стратегию продвижения или поиска объекта;
• размещает объявления;
• взаимодействует с партнерами на рынке;
• представляет интересы клиента в разных структурах;
• проводит предварительные переговоры;
• в отдельных случаях заключает от имени и в интересах клиента сделку.

Эксклюзивность прав риэлтора – мощный стимул по-настоящему эффективной работы: сроки, цена, условия сделки полностью соблюдены.

Срок действия эксклюзивного договора с агентством недвижимости в среднем 3 месяца. В случае продажи целостного имущественного комплекса, неликвидной недвижимости, объектов с отягощениями и юридическими спорами срок продлевается на несколько месяцев.

Комиссия 0. Без процентов. Покупатель не оплачивает комиссионные

Риэлтор выставил на реализацию объект на основе заключенного с продавцом договора. Комиссию, или вознаграждение за работу, определенный процент от сделки, оплачивает продавец. Если сделка проходит по партнерской программе, риэлторы поделят комиссию между собой.

MLS. Мультилистинг

Профессиональный инструмент взаимодействия брокеров на рынке недвижимости. Оперативный обмен информацией, база спроса и предложения спецов рынка недвижимости. Данные мультилистинга – основа анализа рынка и расчета реальной рыночной цены объекта.

Нередко для поиска объекта или покупателя риэлтору не нужно размещать объявления на онлайн-сервисах: в системе MLS он сразу находит оптимальное решение для своего клиента.

 

ПП, партнерская продажа недвижимости

Есть несколько вариантов партнерских соглашений на рынке недвижимости:

• партнерская продажа/аренда объекта на вторичном рынке – над сделкой работали несколько риэлторов, они делят комиссию;
• партнерская продажа на первичном рынке – риэлтор получает вознаграждение от застройщика;
• ПП на электронном аукционе – электронная площадка вознаграждает агента в случае победы покупателя;
• ипотечный брокеринг по партнерским программам – риэлтор получает вознаграждение от банка за выданный клиенту ипотечный кредит;
• партнерские продажи услуг архитекторов, дизайн-бюро, строительных компаний, ремонтных бригад, ландшафтных дизайнеров – риэлтор получает вознаграждение в случае заключения договора с компанией.

Цена запроса, стартовая, рыночная, дисконт

Продавец выходит на рынок со стартовой ценой. Для ее расчета нужно проанализировать рынок, учесть налоги, расходы на оформление сделки, планы на покупку жилья для переезда или оплату долгов. Традиционно в Украине в ходе переговоров предусмотрен торг, поэтому цена запроса, указанная в объявлениях, будет выше стартовой на 5-15%.

Реальная рыночная цена – цена продажи объекта, сумма, которую получает продавец до выплаты НДФЛ и услуг риэлтора.

Дисконт – скидка от цены запроса, достигнутая в ходе торга или предложенная продавцом в случае отсутствия спроса. Если стартовая цена определена неверно, дисконт может достигать 70%.

Прямая продажа

Не путайте с продажей без доверенности. Прямая продажа - ситуация, при которой квартира или дом продается без поиска альтернативного варианта для переезда (альтернативы).

Продавца интересуют только деньги, он готов быстро освободить помещения, уже выписался или готов к выписке. Лучший вариант для покупателя: срыв сделки минимален.

Альтернатива, альтернативная сделка, цепочка

Продавец продает недвижимость и на полученную сумму сразу приобретает новый объект, или совершает альтернативную сделку. Образуется цепь взаимозависимых сделок. Всем сторонам необходимо согласовать условия, цены, доплаты, сроки освобождения, сроки окончательного расчета и нотариального оформления. Малейшая ошибка в документах или форс-мажор с одним из совладельцев – вся цепочка под угрозой.

Аукцион

Эффективный оффлайн и онлайн метод продажи отдельных объектов, обладающих уникальными характеристиками. В ходе открытых торгов цена растет, нередко превышая стартовую цену продавца.

ДОД, день открытых дверей

Риэлторы приглашают коллег на осмотр объекта с эксом. ДОД помогает рассчитать стартовую цену и знакомит широкий круг риэлторов с объектом.

Аванс, задаток, предварительный договор

Для подготовки документов к нотариальному удостоверению сделки, сбора справок, выписки, поиска альтернативного объекта продавцу требуется время. Предварительный договор защищает стороны сделки от отказа контрагента исполнять договоренности и условия.

Предварительный договор фиксирует устные договоренности между покупателем и продавцом:

• цена;
• сроки сделки (оформления основного договора);
• сроки передачи объекта;
• размер аванса или задатка;
• распределение расходов на оформление сделки.

Гарантией выполнения обязательств сторонами становится аванс или задаток. Если от сделки отказывается покупатель, а продавец свои обязательства выполнил или готов выполнить – деньги остаются у него. Если сделка сорвана по вине продавца, он возвращает аванс покупателю или выплачивает сумму задатка в двойном размере. Формулировка согласовывается сторонами в предварительном договоре.

VR или AR

Использование технологий виртуальной VR или дополненной AR реальности для эффективной презентации недвижимости. Используется в онлайн-продажах, презентациях проектов, на сайтах застройщиков и агентств недвижимости, в отделах продаж.

Кондоминиум

Особая правовая форма собственности на комплекс недвижимости, в которой резиденты одновременно владеют двумя формами собственности:

• индивидуальные объекты - квартиры, апартаменты, коттеджи, виллы, магазины;
• объекты в совместной собственности - паркинг, эксплуатируемая кровля, цокольный этаж, территория, бассейн, постройки.

Апартаменты

Нередко воспринимаются как синоним понятия «квартира». В профессиональной лексике апартаменты – это помещения гостиничного типа, не обладающие статусом жилья. В апарт-отеле нет квартир, только нежилые помещения, и них иной статус и база налогообложения.

Пентхаус

Верхние этажи многоэтажного здания. Квартира, апартаменты, офис VIP-уровня в одном или нескольких уровнях с панорамным видом. Нередко пентхаус представляет собой особняк на крыше – с собственной террасой и бассейном.

Сервитут

Особый вид вещного права на ограниченное использование чужой территории или объекта недвижимости. Устанавливается для права проезда, прохода, создания и обслуживания систем коммуникации.

Если ваше поле преграждает проход к водоему, территориальная община имеет право установить сервитут на часть территории для прохода людей, водопоя животных, пожарных и ирригационных нужд. 

Сервитут устанавливается отдельно для участка и зданий. Является обременением, регистрируется в гос. Реестре вещных прав. Способен снизить привлекательность объекта в глазах покупателей и арендаторов.

Хоумстейджинг

Предпродажная подготовка объекта. Комплекс мероприятий для повышения ликвидности актива – от уборки и косметического ремонта до полной реконструкции и смены целевого назначения. Подробно о хоумстейджинге мы писали здесь.

Город в городе, coworking & coliwing

Концепция комплексной жилой застройки город в городе предусматривает шаговую доступность резидентов ЖК к магазинам, спортивным залам, салонам красоты, амбулаториям, детским площадкам, зонам отдыха.

После пандемии концепция трансформировалась в разные варианты coworking & coliwing: сочетание на территории жилого комплекса пространства для комфортной жизни и удаленной работы. Застройщики предлагают жителям оборудованные рабочие и релакс зоны, доступность зарядных устройств, стабильное интернет-соединение.

Консьерж-сервис

Востребованная опция жилой и офисной недвижимости класса бизнес, премиум, delux. Резиденты комплекса пользуются услугами службы поддержки для решения мелких бытовых проблем, приема почтовых сообщений, резервации помещений в конференц-залах и переговорных.

Монолит

Здание, построенное на основе монолитного каркаса из бетона. Основную нагрузку несут столбы и балки. Проемы заполняются пеноблоками, кирпичом, светопрозрачными конструкциями. Быстрый способ строительства с низкой себестоимостью и свободными планировками.

Модуль, модульный или каркасный дом

Различные технологии строительства на основе каркаса из деревянных или металлических несущих конструкций. Модульные дома отличаются высоким уровнем энергосбережения, сейсмоустойчивые, не требуют дорогостоящих фундаментных работ.

Производство модульного дома вместе с монтажом системы отопления и электрики происходит в заводских условиях. На участке дом собирают из готовых элементов за несколько дней.

Знакомьтесь с профессиональной терминологией рынка недвижимости. Свободно оперируйте понятиями в общении с риэлторами и контрагентами. Ваша уверенность и компетенция помогут вам заключить выгодные сделки.