Рынок земли 💰 Этапы открытия и ограничения

Друзья, в последнее время мы получаем много звонков и заказов по проверкам сельскохозяйственных земельных участков, а именно земельных долей (паев). Рынок открывается и украинцы наконец полноценно смогут реализовать свои конституционные права как владельцы паевой земли. 

Мораторий на земли сельскохозяйственного назначения был принят еще в далеком 2001 году, понадобилось 20 лет, чтобы его снять. Некоторым владельцам паев не удалось дожить до этого времени, но они имеют наследников, которые могут воспользоваться своим правом распорядиться землей и иметь возможность ее продать, одновременно с этим, другие граждане Украины - купить. 

Когда открывается рынок земли?

Официально рынок земли открывается с 01.07.2021 года, но ни для кого не секрет, что теневой рынок функционировал и до этого, по так называемым «Сорока девяти годовым договорам аренды земли». Фактически эти люди уже получили деньги за землю и ее в них уже нет, хотя на бумаге они еще учитываются. 

Но и здесь все не так просто, открытие рынка должно пройти, как минимум в два этапа:

1. С первого июля 2021 к первому января 2024 - первый этап.

2. К первому января 2030 - второй этап.

Возможно будут и следующие этапы, например, третий в котором возможности покупателей земельных долей будут больше раскрыты, но это возможно лишь после проведения всеукраинского референдума, как это и планируется.

 

Этап первый. Продажа только физическим лицам гражданам Украины, ограничения в 100 гектаров. 

На первом этапе после открытия рынка земли, с 01.07.2021 по 01.01.2024 года, владельцы паев смогут продавать свои участки только физическим лицам гражданам Украины. Юридическим лицам, иностранным гражданам или лицам без гражданства права купить землю не будет.

Ограничение в 100 гектаров означает, что Вы, как потенциальный покупатель паев можете выкупить с 01.07.2021 года земель пайщиков общей площадью не более чем на 100 гектаров или 100 000 соток. Под ограничения не включаются земли, приобретенные на основании права собственности раньше или унаследованные, то есть они учитываться в общую площадь не будут.  

Преимущественное право на выкуп земли имеют арендаторы таких участков по цене, не менее нормативной оценки земельного участка. 

Второй этап. Продаем до 10 000 гектаров, подключаем юридических лиц. 

На втором этапе, который продлится до 2030 года, в игру вступают юридические лица, зарегистрированные на территории Украины со 100% украинским капиталом. Стоимость участка сих пор не может быть ниже нормативной оценки, а общая максимальная площадь, как у физических, так и у юридических лиц не может превышать 10 000 гектаров. Первоочередное право на выкуп имеют арендаторы этих земельных участков.

В дальнейшем должен быть и Третий этап, в котором могут подключиться иностранные инвесторы, но сейчас об этом не говорим, потому что перед этим этапом должен быть проведен всеукраинский референдум.

Рассмотрим как будет проходить процедура купли-продажи участков и какие документы необходимы для каждой из сторон. 

Вопрос со стороны продавца. 

Перед продажей своего пая нужно будет убедиться, что земля зарегистрирована в кадастре и право на нее - в Реестре прав. Также, важным моментом будет анализ рынка и расчет цены земельного участка. Вы можете это сделать, используя карту недвижимости Украины Brok, просмотрев цены соседних земельных участков и сравнить кто и за какие деньги продает.

Как проверить что участок есть в кадастре?

Зайдите на карту недвижимости Украины Brok и введите в окне поиска кадастровый номер участка, если участок в базе - Вас спозиционует  на искомый участок, если нет - получите сообщение, что участок не найден, как на картинке ниже. 

Если участок не найден, то владелец земли должен обратиться в землеустроительную организацию для заказа технической документации (процесс регистрации земли занимает от 3 недель в зависимости от землеустроительной организации). 

Далее, необходимо найти своего Покупателя, для этого Вы можете добавить бесплатное Объявления о продаже земельного участка на Brok, а чтобы Ваше предложение заметили - создать рекламную кампанию, тогда объявление будет выделяться на карте и Вы точно не потеряете потенциальных Покупателей. С советами для создания объявления можете ознакомиться в нашей предыдущей статье Как продать земельный участок в Украине: пошаговая инструкция.

В случае, если земельный участок находится в аренде, то преимущественное право покупки принадлежит арендатору, то есть, нужно сначала ему предложить выкупить землю, если откажется - можно продавать другому лицу.

Если же с земельным участком никаких проблем нет и Вы нашли покупателя, то можно смело идти к нотариусу для заключения сделки. На этом действия продавца заканчиваются, в ход вступает Покупатель

Потенциальный покупатель. Что следует знать?

После того, как Вы выбрали экономически привлекательное предложение, необходимо проверить земельный участок, чтобы убедиться, что Вы не попадаете на так называемые "подводные камни"

Стоит проверить данные ГЗК, данные Реестра прав, Судебные решения и другую возможную информацию, чтобы уберечь себя от неприятностей. В этом вопросе Вам охотно помогут наши специалисты, после заказа услуги Проверки земельного участка.

Если ситуация после проведенной проверки Вас устраивает, то можно готовить документы для заключения сделки: Выписку из ГЗК и Экспертную оценку земли и при необходимости, правоустанавливающие документы продавца, в случае, когда участок в кадастре есть, а Вещное право не было зарегистрировано, с ними и продавцом уже идти к нотариусу.

Стоит знать, что покупка паевой земли и расчет по ней возможен только в безналичной форме, также необходимо будет подтвердить источники поступления средств.