Как продать земельный участок в Украине: пошаговая инструкция

Большинство из нас такие сделки совершают один или несколько раз в жизни: земля товар ценный и редкий. Чтобы не ошибиться при подготовке сделки, читайте инструкцию BROK.Land

1. Правильно оцените участок

Цены постоянно меняются, слепо доверять сайтам объявлений не стоит, дисконт от заявленной цены колеблется от 10 до 75%. Продажа участка требует объективной оценки, сравнения с аналогами и учета всех критериев, по которым ваш участок будут оценивать покупатели.

Основные критерии формирования цены земельного участка:
-    расположение (достопримечательности, метро, трасса, курорт);
-    целевое назначение и вид использования (самые дорогие участки под коммерческую застройку);
-    площадь;
-    коммуникации (на участке, на границе, далеко);
-    транспортная инфраструктура;
-    градостроительные ограничения (кабели, ЛЭП, газопроводы, запрет застройки);
-    сервитуты (сложно продать участок с правом проезда третьих лиц);
-    конфигурация (кривая форма снижает цену);
-    ландшафт и грунты (уклон, овраги, болота);
-    строительные нормы для земель под застройку (ДБН предусматривают расстояния до строений, дороги, забора, деревьев, колодцев);
-    состояние участка (уберите мусор, скосите заросли);
-    отсутствие/наличие судебных споров, арестов и отягощений;
-    готовность документации;
-    нежелательное соседство (кладбище, свалка, ферма, химзавод, очистные);
-    экологическая обстановка (радиационный фон и уровень загрязнения воздуха);
-    выход на красную линию, вид;
-    срок владения участком.

Пригласите для оценки нескольких независимых риэлторов или закажите экспертную оценку, она потребуется для оформления продажи земли. Согласуйте цену со всеми совладельцами.

Вся Недвижимость на кадастровой карте Brok

2. Установите межевые знаки

Так вы четко определите границы участка и согласуете спорные вопросы с соседями. Межевые знаки – официальное подтверждение границ участка. Ответственному продавцу доверяют больше, цена земли выше.

3. Рассчитайте расходы

Это необходимо сделать сразу и учесть при расчете цены продажи. Стандартные расходы: пакет документации, 1% госпошлины, справки у нотариуса.

Если ваш участок находится в собственности менее 3-х лет, или при продаже участка вы превысили гос. норму на 1 лицо по бесплатной приватизации, вы заплатите налог на доход физлиц:
- 5% для граждан Украины от суммы сделки (не ниже экспертной оценки)
- 18% - для нерезидентов.

Проанализируйте задолженность по земельному налогу/аренде, коммунальным платежам, кредитам. Оцените, какой суммы хватит для их погашения.

4. Организуйте рекламу

Сфотографируйте участок в ясный день, желательно с верхней точки и с межевыми знаками. Покажите окружение, вид, преимущества. Сделайте фото плана участка из техдокументации. Подробнее почитать о: Фотосъемка недвижимости и земельных участков. Составьте содержательный текст. 

Задействуйте СМИ, профильные сайты, соцсети, агентства недвижимости, личные контакты. Бесплатно разместите объявление в базе BROK.Land, при наличии кадастрового номера объявление автоматически отображается на карте сайта. Чтобы выделить объявление среди конкурентов выберите промо акцию для него. 

Добавьте объявление о продаже Недвижимости или земли на карту Brok

 На 60% ускоряет продажу баннер на территории, если она хорошо просматривается с дороги.

5. Проверьте готовность документации

Этот процесс идет параллельно с рекламой или предваряет его. Подготовка к сделке состоит из нескольких этапов:

5.1 Найдите правоустанавливающие документы

У вас должен быть документ, подтверждающий ваше право собственности на землю:
- госакт;
- договор купли-продажи/мены/дарения;
- свидетельство праве на наследство по закону/завещанию; 
- договор пожизненного содержания; 
- решение суда,
- свидетельство о приобретении участка с торгов.

В случае, если право собственности зарегистрировано в реестре прав собственности на недвижимое имущество, то наличие вышеуказанных документов является не обязательным.

Иногда на руках у продавцов несколько документов: решение суда у одного владельца, а договор купли-продажи у другого, сумма их долей в праве собственности должна составлять 1 или 100%. Проверьте комплектность и сосчитайте доли.

5.2 Проверьте регистрацию в Госгеокадастре (ГЗК)

Сделать это просто на карте BROK.Land: найдите участок и закажите по кадастровому номеру Техническую земельно-кадастровую информацию или Выписку из ГЗК. Продажа земельного участка невозможна без кадастрового номера.

Обратите внимание на точность данных Публичной кадастровой карты и сведений Выписки. Малейшая ошибка в целевом назначении, площади, ограничениях потребуют времени для внесения правок.

Чтобы продать землю, у вас должен быть полностью сформирован участок: площадь, расположение, кадастровый номер, целевое назначение, вид использования. Если этого нет, необходимо заказать документацию по землеустройству с электронным xml-файлом в специализированной компании и сдать на внесение изменений в Кадастре.

5.3 Зарегистрируйте или проверьте право собственности

Документы для продажи земли предусматривают наличие Извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. Сдайте документы на регистрацию нотариусу или в ЦНАП по минимальному тарифу админ. пошлины (0,1 min з/п). Ускоренная регистрация стоит несколько тысяч гривен.

Если регистрация была проведена ранее, закажите Извлечение из Реестра для проверки данных. Такие проверки стоит делать раз в полгода, рейдеры не дремлют.

5.4 Проверьте отсутствие запретов и арестов

Чтобы продать земельный участок, необходимо снять все обременения. Налоговая способна наложить арест на все имущество из-за долга в 70 грн., а исполнительная служба – из-за долгов по алиментам и коммуналке. На имущество банкротов автоматически накладывается арест хозяйственным судом. Снимать аресты приходится долго, решите эту проблему заранее.

Аресты накладывают банки, кредитные общества и частные кредиторы. Согласуйте с кредитором порядок погашения долга и снятие ареста.

5.5 Закажите экспертную оценку

Она потребуется для нотариального оформления сделки. В определенных ситуациях это отличный аргумент во время торга.

5.6 Проверьте частные документы

✔ Вовремя вклейте фотографии в паспорта всех совладельцев. Найдите оригиналы справок из налоговой о присвоении ИНН. Соберите документы, подтверждающие законность смены фамилии.
✔ Для того, чтобы продать землю, приобретенную в браке (официальном или гражданском), потребуется свидетельство о браке и согласие супруга/супруги.
✔ Если совладельцем участка является ребенок или недееспособное лицо, нужно разрешение органов опеки.
✔ Если кто-то из совладельцев планирует уезжать, заранее составьте нотариально заверенную доверенность.
✔ Если на участок не оформлено наследство или доля наследства, придется завершить процедуру

5.7 Соберите остальные документы для продажи земельного участка

Правила нотариата постоянно меняются. Согласуйте с нотариусом актуальный список бумаг для сделки. Могут потребоваться:
- справка о том, что земля не является паем (до снятия моратория);
- справка об отсутствии строений (черта населенного пункта, сделка без одновременного отчуждения объекта недвижимости).

Закажите отчет о проверке вашего участка
он станет убедительным аргументом для покупателя и поможет быстрее продать участок

6. Оформите предварительное соглашение с покупателем и возьмите аванс

Так вы будете уверены в надежности покупателя и не потратите зря время и деньги на подготовку документов. Предпочтительно учесть в документе стоимость участка в гривне и в валютном эквиваленте, в качестве базы расчетов выберите евро или доллар.

Оговорите в документе все условия сделки и сроки окончательного расчета. Рассчитайте, сколько времени вам потребуется для подготовки полного пакета документов.

Заранее откройте счет в банке для безналичных расчетов. оплатите долги, по возможности погасите кредиты. Если покупатель берет кредит - согласуйте с банком, как оформить продажу земельного участка и все этапы сделки. 

7. Оформите у нотариуса договор купли-продажи

Не сообщайте время и место сделки посторонним. Заключите соглашение о переходе права собственности, по договоренности - оплатите часть расходов на оформление и регистрацию договора. Уведомлять местные власти, налоговую и другие структуры не нужно. В Государственном земельном кадастре информация о новом собственнике появится автоматически.