Немало миллениалов в мире свой первый капитал в $250-300 тысяч заработали именно на флиппинге. Креативные инвестиции в недвижимость требуют холодного расчета, выдержки, виртуозного знания рынка, трудолюбия и таланта продавца. Удачная покупка с реновацией приносит доход значительно выше банковских депозитов, ОВГЗ и рискованных стартапов.
 

В чем суть флиппинга

Флиппер покупает недооцененный объект недвижимости, приводит его в порядок и перепродает с прибылью от 30%. Правило 70% гласит: покупка объекта вместе с ремонтом, налогами и расходами на рекламу не должна превышать 70-75%. Иначе это не бизнес.

Флиппинг отличается от обычных перепродажи недвижимости: в этом случае инвесторы просто зарабатывают на колебаниях цен. Флипперы часто называют себя девелоперами, но их проекты не предусматривают освоение пустующего земельного участка или капитальную реконструкцию.

 

Бизнес-план флиппера включает несколько пунктов:

1. Поиск оптимального объекта для инвестиций
2. Финансирование проекта: покупка недвижимости, расходы на ремонт, налоги, реклама.
3. Повышение ликвидности актива: перепрофилирование, замена коммуникаций, капитальный или косметический ремонт.
4. Минимизация расходов: оптовая закупка стройматериалов, партнерские программы с ремонтными бригадами и агентствами недвижимости.
5. Реклама объекта, поиск покупателя.
6. Продажа по максимально возможной цене.

 

В США продажа отремонтированных домов - распространенный вид дополнительного заработка в свободное время. Многим такой вид дохода кажется простым, поэтому конкуренция в Америке среди флипперов на фоне рынка объемом 120-160 миллионов выставленных на продажу домов очень высока.

Увы, флиппинг не терпит дилетантизма, без знания рынка попытка заработать на перепродаже недооцененной недвижимости приведет к фиаско.
 

Флиппинг в Украине: реально ли заработать?

В нашей стране сложилась благоприятная ситуация для заработка флипперов:

Рынок недвижимости находится в фазе роста. На фоне высокого спроса срок реализации отремонтированной квартиры или дома сокращается на несколько недель. За время ремонта цена объекта поднимется на 3-5% сама по себе.

Инвесторы заранее могут рассчитать налоговые выплаты. В Украине понятный и простой механизм налогообложения операций с недвижимостью.

Продажа приобретенного в течение 3-х лет до сделки объекта предусматривает:

• предпродажный пакет документов до 3000 грн;
• уплату продавцом-физлицом НДФЛ по ставке 5% (резиденты) или 18%(нерезиденты);
• военный сбор 1,5%;
• услуги нотариуса от 6 тыс. грн. (обычно делятся пополам с покупателем);
• сбор в пенсионный фонд 1% оплачивает покупатель.

На рынке немало объектов, полученных продавцами по наследству. Наследники обычно легко монетизируют полученное наследство, у них проще получить максимальный дисконт. Старые дома в деревне, квартиры с «бабушкиным» ремонтом, дачи, недвижимость в другом регионе наследники продают легко; они не заинтересованы в дополнительных расходах на уборку и ремонт коммуникаций.

Есть возможность купить объект с дисконтом на электронных аукционах. Банки, исполнительная служба, арбитражные управляющие, Фонд госимущества продают на электронных торгах объекты приватизации, арестованные квартиры и дома, имущество банкротов. Изначально стартовая цена таких объектов во многих случаях ниже рыночной. Дисконт от старта в ходе голландских торгов составляет до 90%.

Репутация флиппера приносит ему доход. Продавцы и покупатели делятся информацией о контрагенте с друзьями и коллегами. В отличие от спекулятивной перепродажи этот бизнес общество воспринимают позитивно.

 

Где взять деньги на покупку недвижимости для флиппинга

Стартовый капитал для операций с недвижимостью априори необходим. Для начала лучше использовать собственные накопления для покупки запущенной однокомнатной квартиры или дачи и постепенно наращивать обороты.

Друзья, коллеги и родственники составляют инвестиционный пул, покупают недвижимость в складчину. В этом случае минимизированы финансовые риски каждого из участников пула. Опытные флипперы нередко оперируют деньгами сторонних инвесторов в качестве руководителя проекта.

Покупка недвижимости в ипотеку выгодна при низкой банковской ставке и отсутствии штрафов за досрочное погашение кредита. В этом случае сумма кредита должна покрывать покупку и ремонт объекта. 

Фьючерсная сделка с переуступкой прав покупателя в Украине развита в основном на первичном рынке.

 

Как выбрать объект для флиппинга

От выбора квартиры, дома, дачи или коммерческой недвижимости зависит потенциальный доход предпринимателя. Традиционно флипперы оперируют объектами в своем регионе:

• знают тонкости местного рынка;
• проще контролировать ход ремонтных работ;
• легче получить скидку на покупке стройматериалов;
• налаженные неформальные контакты с риэлторами и ремонтниками.

Где искать объекты для инвестиций. Изучайте профильные порталы, оставляйте заявки в агентствах недвижимости и на электронных площадках Прозорро. В каталоге Brok.land найдете актуальные объявления о продаже домов, дач и коммерческой недвижимости с земельными участками по всей стране.

Цена ниже рынка рассчитывается по следующим критериям:

Анализ сегмента рынка, прогноз динамики. Оцените - сколько стоят квартиры или дачи в конкретном месте со схожими параметрами. Учтите развитие спроса на недвижимость в ближайшие полгода. Спрос зависит от сезона, экономической и политической ситуации, карантинных ограничений, курса валют, перспективы развития района.

Флиппинг развит в эконом-сегменте жилой и коммерческой недвижимости. Бизнес- и премиум-класс требуют дизайн-проекта, дорогостоящих технологий и стройматериалов: это невыгодно, занимает много времени, снижает доходность.

Реновация коммерческого объекта способна принести прибыль выше, чем жилье – при условии удачной локации вы продаете после ремонта не просто недвижимость, а инвестиционно привлекательный объект с быстрой окупаемостью.

Инфраструктура района. Чем лучше развито транспортное сообщение, больше магазинов, школ, клиник и парков - тем лучше. В удаленном режиме изучите карту Brok.land и панорамные снимки онлайн-карт.

Локация объекта. То, что влияет на интерес покупателей: первая линия у моря, минута до метро, близость крупного ТРЦ, известной гимназии, городской достопримечательности, престижный район.

Юридическая чистота объекта. За низкой ценой недвижимости нередко скрыты преступления, семейные споры, судебные разбирательства и откровенное мошенничество. Флиппер заинтересован в приобретении объекта без долгов, без юридических казусов, без риска утраты титула и самим бизнесменом, и его покупателями.

Надежность конструкции. Аварийные коттеджи требуют слишком высоких затрат. Квартиры в аварийных многоэтажных домах неликвидны.

Коммуникации. Самая затратная часть проекта. В частном доме убедитесь в реальности подключения газа. Рассчитайте стоимость замены систем жизнеобеспечения, установку счетчиков, перезаключения договоров с поставщиками.

Энергоэффективность здания. Чем выше затраты на отопление и кондиционирование – тем ниже спрос. Хрущевки и панельные девятиэтажки покупатели рассматривают в последнюю очередь.

Планировка. Если не планируете грандиозную реконструкцию, выбирайте объекты с продуманной логистикой и эргономикой пространства. Резко упал спрос на смарт-квартиры и хрущевки с кухнями 4м². Планировку, размещение несущих стен и коммуникационных колодцев найдете в техническом паспорте объекта.

Статус земельного участка. Стоимость земли входит в стоимость домовладения. Учтите целевое назначение участка, перспективы использования пустующей территории, градостроительные ограничения, указанные в выписке из ГЗК.

Состояние объекта. Субъективная оценка продавцов сильно влияет на стартовую стоимость и размер дисконта. Немало продавцов в панике преувеличивают масштаб работ по реновации жилья. Для флиппера протечка труб и отклеившиеся обои – повод снизить цену. Перед покупкой квартиры, дачи или дома для флиппинга покупатель тщательно проверяет все уголки объекта и оценивает стоимость капиталовложений в реновацию.

 

Флиппинг: как повысить стоимость объекта недвижимости

Этап 1 Тотальная уборка. Она приносит или позитивные новости в виде отлично сохранившейся столярки, труб и проводки, или неприятные сюрпризы с прогнившим и полом и поломкой скрытой под кафелем инсталляции унитаза. 

Этап 2 Оценка имеющихся артефактов. Оставшуюся от прошлых владельцев винтажную мебель, красивые деревянные двери и бронзовые смесители легко продать в интернете. В процессе ремонта покупатели часто наталкиваются на тайники с припрятанными на черный день ценностями.

Этап 3. Ремонт. Расходы на реновацию помещений зависят от состояния коммуникаций, стен, окон, дверей. В процессе флиппинга вы самостоятельно или с привлечением ремонтной бригады приводите недвижимость в ликвидный вид. В основном проводится замена или качественный ремонт систем отопления и канализации, сантехники, окон и дверей, покрытия пола.

Флипперы делают два варианта ремонта:

• White Box – пространство подготовлено к финишной покраске и дизайну интерьера;
• «входи и живи» - полностью готовые к эксплуатации помещение с установленной сантехникой, выводами под TV, роутер, крупную бытовую технику.

Приоритет минималистичному дизайну в светлых тонах, такое помещение покупателю проще адаптировать под свой вкус. Крайне редко проводится реновация в экзотической стилистике, с использованием неонового и черного фона.

Этап 4 Хоумстейджинг. Флипперы завозят мебель, наполняют интерьер уютом, активизируют эмоциональные аспекты принятия решения покупателем. Качественная фотосессия, верная стратегия продаж, правильно проведенные переговоры с покупателем – и вы продаете квартиру или дом с доходом от 25% всего за 2-4 месяца.