Правила торговли и факторы снижения цены на землю

«Покупайте землю - ведь ее уже больше никто не производит»
Марк Твен

Решение принято - вы планируете купить землю для строительства жилого дома, дачи, заправки, гостиницы, магазина или коттеджного поселка. В любом случае вы оказываетесь на рынке в качестве покупателя. Земля - товар специфический, ее не перенесешь и не заменишь. Играем по правилам рынка земли и снижаем цену!

Заранее изучите все плюсы и минусы участка, проведите мониторинг рынка, осмотрите участок, проверьте документацию и выясните причины продажи. Только после этого вы готовы приступить к торгу.

Сравните цены

Это просто: откройте сайты объявлений и сделайте экспресс-анализ рынка земли в нужном районе. Кроме свободных участков, просматривайте предложения о продаже недвижимости: продавцы часто не учитывают стоимость участка при формировании цены. От цены запроса автоматически отнимайте 10-15% «на торг». Обращайте внимание на дату публикации (старые объявления содержат неактуальные цены).Прозвоните агентства недвижимости и проконсультируйтесь по среднерыночным ценам в том или ином районе. Уточните причины, почему цены отличаются.

Основные факторы снижения цены участка:
• близость грунтовых вод, оврагов, болот, свалок, ЛЭП, аэропортов, вредных производств;
• неровный ландшафт;
• плохие дороги и отсутствие инфраструктуры;
• отсутствие коммуникаций;
• нет выхода на красную линию;
• сложная для использования / строительства конфигурация участка.
 

Эти причины в ходе торга снижают цену на 30-80% от старта. Однако недостатки участка чаще перевешивают финансовую выгоду.

Ищите предложения по продаже на карте Feodal: кроме частных объявлений, там представлены участки, выставленные на продажу (или для права аренды) государством, местными властями, ликвидаторами банкротов, исполнительной службой и банками. Есть шанс купить землю на голландском аукционе по низкой цене.

Проверьте целевое назначение

Изменение целевого назначения участка - процесс непростой, а порой невозможный. Ищите участок с соответствующим назначением. Проверить основные характеристики участка (площадь, форма собственности и целевое назначение) удобно на карте Feodal: нужно знать кадастровый номер или точное расположение.Земля коммерческого назначения и под строительство жилья самая дорогая. Жилье не разрешено строить на землях под индивидуальное сельское хозяйство. На участках для дачного и садового строительства можно возводить садовые и дачные дома, их цена ниже ≈на 15-20%.

Сравните фото и реальность

Фотографии в объявлении часто не имеют ничего общего с действительностью. Продавцы не спешат показывать заросший кустарником участок в оврагах, с остатками бетонных конструкций, тропами, сухими деревьями или без возможности прямого выезда на трассу.Часто в объявлении лукавят: обещанный вид на море или лес может оказаться на расстоянии линии горизонта. Обратите внимание на соседство, качество дороги, уклон. Несоответствие обещаний реальности - мощный аргумент в споре стоимости земли.

Изучите документы

Особое внимание - ограничениям на застройку. Есть участки, на которых 7/10 земли под запретом на строительство через электролинии, газопровод или магистральный кабель. Если для вас этот момент не важен и участок подходит - снижайте цену сразу вполовину. Продавец знает о проблеме и согласится на сделку.

Любые недостатки технической документации могут быть использованы вами в качестве причины снижения стоимости земли.

Важный фактор - отсутствие судебных споров. Проверить участок несложно. Если есть риск судебных споров о праве собственности с органами местной власти, родственниками или кредиторами - цена снижается на 80-85%.

Привлекайте специалистов

Убедитесь, что участок, который вам показали – тот самый, что отмечен на кадастровой карте и в документах. Доверять спутниковым картам стоит не всегда: нарезка участков в чистом поле делает их одинаковыми. Попросите продавца показать межевые знаки участка. Официально они должны располагаться по углам участка. Знаков нет - можно торговаться. В спорных ситуациях выгоднее заказать установку межевых знаков до покупки, чем оплачивать не пригодный для эксплуатации участок.ППокажите участок строителю или архитектору.Главное, чтобы специалист знал строительные нормы и мог четко аргументировать, почему форма участка + расположенные на нем деревья + дома и сараи соседей + статус магистральной трассы затрудняют размещение вашего дома / цеха / отеля. Госнормы жесткие, иногда полметра разрушают проект полностью. Какой у вас проект - знаете только вы. Сделайте так, чтобы ваши «трудности» оплачивал продавец.

При строительстве крупных комплексов проводятся дополнительные работы по исследованию почвы. Наличие пустот на участке или близкое залегание грунтовых вод автоматически снижают ценность земли. Эти факторы объективные и не должны оплачиваться покупателем.

Уточните причины продажи

Субъективный фактор подчас составляет половину цены товара. Торговаться стоит:
• если у продавца в планах переезд на ПМЖ или в другой регион;
• участок получен в наследство;
• продажа происходит из-за долгов;
• очень срочно нужны деньги.

Будьте психологом

В отличие от продавца у покупателя априори выигрышная позиция: деньги можно отдать за другой участок, а землю из-за ее дефектов не перенесешь. Важно быть максимально тактичным. На данный момент цены на рынке земли диктует покупатель.

Хороший маневр - попросить время «для сравнения» других участков (хорошо, если у вас заготовлен реальный объект-конкурент, о котором знает или догадывается продавец). Повторная встреча изменит отношение к вам продавца, и скидка будет.

Не бойтесь идти ва-банк

Рыночный торг — это всегда игра двух противников с прямо противоположными интересами. Иногда срабатывает блеф. Если участок понравился - называйте свою цену и оставляйте продавцу свои координаты. Покупка земли происходит не за один день. Вполне возможно, что через неделю продавец примет ваше предложение.