Земельная ипотека 2021: как взять кредит под залог участка

Открытие рынка с/х земель в Украине увеличило объем активов, способных стать гарантией исполнения кредитором своих обязательств. Фактически любой владелец земельного пая может обратиться в банк за кредитом на потребительские нужды или покупку агротехники и предложить в качестве залогового имущества земельный участок. Как взять кредит под залог земли?

Цели кредитования

Земельные участки - объект залога наравне с другим недвижимым имуществом. Процентная ставка кредита и срок кредитного договора меняется в зависимости от цели кредита:

• строительство жилого дома или коммерческого объекта;
• покупка земельного участка для агробизнеса;
• покупка с целью инвестирования;
• залог участка для приобретения семян, топлива, сельскохозяйственной техники;
• залог участка под бизнес-проект, включая покупку транспорта, оборудования;
• потребительские цели.

Эффективная ставка кредита

Указанные в яркой рекламе банковские проценты – это только вершина айсберга. На самом деле у каждого банка и кредитного общества есть собственные условия по каждой из кредитных программ.

Во время действия кредитного договора заемщики оплачивают множество дополнительных банковских услуг:

• открытие счета;
• обслуживание кредитной или текущей карты;
• комиссия за пополнение счета;
• комиссия за перевод денег с текущего счета на банковский;
• единовременные выплаты за подачу и рассмотрение заявки;
• кассовое обслуживание, выписки и прочее.

Банки обязаны указывать на сайте эффективную кредитную ставку – совокупность всех расходов заемщика по обслуживанию кредита. Нередко эффективная ставка по ипотечным программам превышает рекламную в 2-2,5 раза. Как правило, найти эту информацию на сайте банка совсем непросто.

 

Штрафы и пени

Кошмар всех заемщиков и основная часть дохода недобросовестных кредитных компаний. Начисление штрафных санкций практически в любом банке начинается с первого дня просрочки выплаты. Всего за 10 дней просрочки 2% от суммы задолженности вырастают в 20%.

В кредитном договоре может упоминаться штраф за досрочное погашение кредита. Банки рассматривают быстрое погашение как упущенную выгоду, заставляют заемщиков частично компенсировать свои потери. До заключения договора уточните все условия, штрафные санкции и пени.

Земля как объект залога

Земельный участок должен быть сформирован, выделен в натуре (на местности), иметь кадастровый номер, зарегистрирован в Госземкадастре, зарегистрирован в госреерстре прав собственности на недвижимое имущество.

Для того, чтобы проверить общие данные о вашем участке, изучите данные Brok.land:

• найдите участок по кадастровому номеру или расположению;
• проверьте конфигурацию, сведения о площади, целевом назначении, владельце;
• закажите выписку из ГЗК, выписку из госреестра.

Юридическая чистота участка проверяется по судебным реестрам. Если земля спорная или к владельцу есть претензии у фискальных органов, партнеров, кредиторов, супругов – это может негативно повлиять на решение банка о выдаче кредита.

Совладельцы

Приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов в долях 50/50, если иное не оговорено брачным контрактом. Для залога земельного участка требуется письменное согласие второго из супругов.

Земельный участок, доставшийся по наследству нескольким наследникам, считается совместной собственностью. Доли определяет завещание или закон. Право собственности обязательно регистрируется в реестре. Ходите заложить землю – договоритесь со всеми наследниками.

Если собственником участка или доли является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуется согласие опекунского совета.

Экспертная оценка

Проводится аккредитованной банком оценочной компанией. От этой суммы исчисляется минимальный взнос и тело кредита.

Подтверждение кредитоспособности

Банк заинтересован в исполнении заемщиком своих обязательств по кредиту. Заемщик обязан предоставить в банк на предварительное рассмотрение пакет документов, подтверждающий кредитоспособность: заработная плата, совокупный доход семьи, сведения о дивидендах, депозитах, иных источниках дохода. 

Дополнительно потенциальный заемщик проходит проверку в кредитном бюро. Чем лучше кредитная история – тем лояльнее условия банка.

Ликвидность земельного участка

Банк оценивает ликвидность предмета залога. Учитывается множество факторов, влияющих на рыночную ценность земли:

• площадь участка;
• целевое назначение;
• расположение, коммуникации, транспортная доступность;
• ландшафт, грунт, ценность аграрных земель;
• градостроительные ограничения, соседство;
• права использования, заключенный договор аренды;
• юридическая чистота участка.

Привлекательны для залога участки под промышленное производство, порты, объекты торговли, жилье, размещение и обслуживание рекреационных объектов. В таких случаях земля становится частью переданного в залог имущественного комплекса с объектами недвижимости, транспортом и оборудованием.

В случае с агроземлями большинство банков не рассматривают предложения с залогом менее 400 га: микрофермерские хозяйства не считаются ликвидными. 2 га частного владельца крупным банкам не интересны.

 

Права кредиторов

В случае нарушения заемщиком обязательств и невозможности выплатить кредит и проценты банк имеет право перевести объект залога в свою собственность, объявить юрлицо или физлицо банкротом, продать имущество должника с публичных торгов на основании решения суда.

Полученные в собственность земли с/х назначения банк обязан продать с земельного аукциона в течение 2 лет.

Рынок земель открыт, с/х участки находятся в обороте наравне с землями под жилое и коммерческое строительство. Оценка привлекательности кредита под залог участка в каждой ситуации – уникальна. Учтите потенциальную стоимость участка в среднесрочной перспективе, изучите условия разных банков, сравните эффективную кредитную ставку и штрафные санкции.