Сколько стоит земля в разных странах мира?

С 1 июля 2021 года в Украине стартует продажа земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас живо обсуждаются перспективы рынка, стартовые цены, динамика спроса, страхи арендаторов, маржа и спекулятивные схемы. В любом случае и владельцам участков, арендаторам и потенциальным покупателям стоит подготовиться к открытию продаж. BROK.Land собрал информацию: сколько стоит и как продается земля в разных странах?

Украина. Цена неизвестна

В окончательной версии Закона № 552-IX от 31.03.2020 года депутаты согласовали следующие условия:
✔ право покупки земли с/х назначения:
        o     до 100 га до 2024 года:
        o     до 10 тысяч га – после;
✔ продажа агроземель откроется для юрлиц, холдингов и фермерских хозяйств после 2024 года;
✔ у арендатора есть право первоочередной покупки;
✔ запрещено покупать землю банкам, заложенные участки они обязаны реализовать через аукцион;
✔ до 2030 года стартовая цена - не ниже нормативной оценки;
✔ принадлежащие государству земли продаже не подлежат;
✔ вопрос о покупке сельскохозяйственных земель иностранцами выносится на референдум.

Соединенные Штаты Америки $ 10 200 /га

Способ первоначального установления права собственности на землю в Америке запомнился всем по фильму «Далекая страна» с Томом Крузом: доехал первым до метки, воткнул флаг – и земля твоя.

Сейчас в Америке:
✔ более 2 миллионов фермерских хозяйств;
✔ объем с/х земель превышает 368 млн. га.;
✔ 7% земель агросектора принадлежит государству;
✔ 1,4% - доля агросектора в ВВП;
✔ 1,6% населения работает в сельском хозяйстве;
✔ 18%населения проживает в сельской местности;
✔ ограничений по площади наделов у одного собственника – нет;
✔ налоги устанавливаются штатами, диапазон за гектар от 1 до 140 долларов.

Законом «О национальном управлении земельными ресурсами» прямо запрещено приобретение государственных земель нерезидентами страны. Частные земельные участки продавать иностранцам разрешено (кроме резидентов стран, отнесенных к недружественным США). Существует контроль за целевым использованием земли.

Продажа участков происходит на земельных аукционах, от имени продавца выступает брокер. Средний подъем цены участка во время торгов 20-25%.

Европа

Цена земли резко отличается - по странам, отдельным регионам и провинциям. Для того, чтобы купить гектар земли на Канарских островах, придется заплатить более 133 тыс. евро плюс налоги. Самая недорогая земля в странах Прибалтики и на Балканах - в среднем гектар стоит 3,5 тысяч евро.

Приятно удивляет стоимостью земель соседняя с нами Польша – участки в агросекторе покупатели готовы приобретать по цене от 10 тыс. евро.

Голландия € 70 320 /га

Один из старейших рынков земли в Европе максимально открыт. 90% с/х земель находится в частной собственности, Никаких ограничений на покупку, достаточно оплатить налог 6% цены сделки.

Законом закреплено приоритетное право арендатора на выкуп земли в случае продажи. Минимальный срок аренды земли в агросекторе 12 лет.

Швейцария € 63 512 /га

Уникальная горная страна и здесь впереди всех – 100% земель являются частной собственностью. Полное отсутствие государственного регулирования цен и контроля за использованием земель. Право на покупку открыто для граждан Швейцарии, Евросоюза и лиц, имеющих вид на жительство. Минимальный срок аренды участка 9 лет.

Главный нюанс – при продаже участка собственник обязан собрать разрешения от всех потенциальных наследников.

Австрия € 34 568 /га

50% земель с/х назначения в частной собственности, ограничений для покупателей нет. Доля агросектора в ВВП не превышает 1,5%.

Налоги:
- покупатель - 3,5% от цены сделки;
- покупатель - 1,1% за регистрацию в госкадастре;
- продавец - 20% налога с полученного дохода.

Мінімальний термін оренди - 3 роки. З метою збереження цілісності земельних ділянок в Австрії право успадкування землі має тільки один з дітей.

Германия € 30 289 /га

Высокотехнологичный агросектор удерживает высокие цены на рынке с/х земель. Государство жестко контролирует рынок, существует специальное Агентство по управлению и распределению, которое отвечает за приватизацию участков и контролирует собственников.

При покупке участка в агросекторе >1 га потенциальный покупатель (гражданин страны или иностранец) обязан получить специальное разрешение у местных властей. Одна из причин отказа – отсутствие профильного образования у будущего владельца. Налог на земельные сделки 3,5%.

Великобритания € 23 155 /га

Никаких ограничений по покупке земель гражданами иностранцами. Несмотря на развитую систему регистрации в кадастре, 18% земель официально не зарегистрированы с целью ухода от налогов.

90% с/х земель в частной собственности по довольно сложной схеме. Вся земля в стране номинально принадлежит Короне, остальные просто имеют право владения:
✔ Фрихолд – право свободного владения, продажи и наследования.
✔ Лисхолд – право пользования участком на основании договора с владельцем-фрихолдом. Срок пользования 99 лет с правом передачи третьим лицам на срок до 98 лет.

Шотландия € 18 210 /га

Ничего необычного в земельном рынке суровых северян нет, кроме минимального срока аренды земель с/х назначения – от 175 лет.

Испания € 10 318 /га

Пример того, как снятие моратория на покупку земли иностранцами и ослабление государственного контроля позитивно повлияло на рынок земли – за 10 лет цены выросли на 30% (на Канарских островах более чем на 500%). Налог при передаче собственности на участок 6%.

Польша € 10 318 /га

Мораторий на покупку земель иностранцами снят в 2016 году, но разрешение на сделку все равно нужно получить в 2-х министерствах – Сельского хозяйства и внутренних дел.

80% с/х земли принадлежит 3 млн. фермерских хозяйств. Размеры угодий ± 7 га. Для контроля рынка агроземель создано государственное Агентство. 

Право на покупку земель ограничено:
✔ для фермера с профильным образованием, его близких родственников и наследников - 300 га;
✔ для юрлиц – 500 га;
✔ остальным - 0,3 га.
 

Болгария € 5 011 /га

Землю получили все, кто имел право на реституцию (семья владела участком до 1946 года). 98% земель в частной собственности, нет никаких ограничений по использованию, аренде и продаже участков. Налог на с/х земли отсутствует.

Румыния € 4 904 /га

5% ВВП приходится на агросектор, в частной собственности 94% с/х земель. Лимит владения для частного лица 100 га. С 2014 года продажу земли иностранцам ведет Земельный банк, при условии сохранения целевого назначения участка. Земельный налог 2%, налог с покупателя – 3% от суммы сделки.

Хорватия € 3 285 /га

Рынок закрыт для иностранцев, кроме тех, кто имел хорватские корни. 65% агроземель в частной собственности, при этом треть не обрабатывается вовсе. Государственное регулирование рынка отсутствует, земельный налог составляет 5%.

Эстония € 3 174 /га

Рынок бурно развивается, с 2011 года открыт для иностранцев без ограничений (при условии, что земля будет использована в агросекторе). В стране один из самых маленьких налогов при продаже земли – от 0,1 до 2%.

Безусловно, у каждого есть собственное мнение о том, как должен развиваться рынок земли в Украине. Статистики и цены в других странах доказывают: земельный рынок способен самостоятельно регулироваться. Чем меньше ограничений чиновников и больше прав у собственников – тем выше стоимость участков и объем прямых инвестиций в агросектор.