Земля - актив, который можно использовать в качестве обеспечения по кредиту. Процесс оформления обманчиво прост. Как не потерять свой участок и получить выгодный кредит?

Для чего берут кредиты?

Цели на усмотрение заемщика - от развития бизнеса до отпуска. В зависимости от целей отличаются условия кредитования: размер, сроки, процентная ставка, штрафные санкции, поручители.

Особый вид - кредит под покупку земли. Заемщик представляет кредитору все документы об участке, и после положительного решения кредитора оформляет одновременно договор купли-продажи и договор ипотеки, на основании кредитного договора.

Какие земли можно закладывать?

Согласно ст. 133 Земельного Кодекса Украины под залог могут быть переданы:
• участки всех форм собственности любого целевого назначения, сформированные и с кадастровым номером;
• право аренды участков;
• эмфитевзис (право использования чужого участка для собственных сельскохозяйственных нужд);
• суперфиций (право использования земли под застройку).

Фактически кредиты выдают исключительно владельцам под залог земельных участков, прошедших госрегистрацию. На данный момент земля не является высоколиквидным активом, поэтому другие формы залога банки и финансовые учреждения не используют.

Охотно принимают в залог землю под жилую и коммерческую застройку, обслуживание рекреационных комплексов, предприятий торговли и логистики. В ближайшее время ожидается разрешение кредитования под залог участков сельскохозяйственного назначения.

Как быть со зданиями?

Согласно ст. 6 Закона "О ипотеке" под залог автоматически подпадают недвижимость и земля - нужно закладывать оба актива. Если участок под зданиями в аренде, в случае невыплаты кредита и продажи предмета залога новый владелец получает право на переоформление договора аренды на свое имя. 

Кто выдает кредиты и как оформить?

Право выдачи кредита под залог земли имеют частные лица, юридические лица, банки и кредитные общества.

7 этапов кредита:

1. Предварительная заявка кредитору, представление данных заемщика и предмета ипотеки. Минимальный комплект:
   - паспорт и идентификационный код;
   - правоустанавливающие документы, выписки из ГЗК и Госреестра;
   - подтверждение доходов (необходимо в банках, влияет на условия).
2. Предварительное согласование и оценка участка. От оценочной стоимости зависит размер кредита (от 30 до 85% от указанной в отчете цены).
3. Рассмотрение заявления, проверка кредитной истории, согласование условий кредита.
4. Оформление у нотариуса, наложение обременений, выдача денег.
5. Ежемесячные выплаты по кредиту, контроль сроков, страховка.
6. По окончании выплат проверка отсутствия задолженности.
7. Снятие арестов на предмет ипотеки.

Обязательные условия залога земли:
• оценка предмета ипотеки;       
• нотариальное удостоверение договора ипотеки;       
• регистрация ипотеки в Госреестре;       
• запрет на продажу актива без согласия кредитора;       
• страхование заемщика и предмета ипотеки;       
• штрафные санкции и пени за нарушение сроков выплаты по кредиту.

Какой процент?

Ставки зависят от рыночной ситуации, валютного курса, ресурсов. Сравните условия различных банков и компаний: выгоднее оформить микрокредит под развитие бизнеса, чем взять деньги в кредитном обществе для отпуска.  

Игнорируйте указанную в рекламе ставку. Вам нужна эффективная процентная ставка. Она включает все выплаты по кредиту: тело, проценты, комиссии за рассмотрение, за выдачу, за открытие счета, за ежемесячные перечисления и т.п.

В некоторых компаниях за счет скрытых расходов 12% годовых превращается в 720%, или включены штрафы за досрочное погашение кредита. Законодательство обязывает банки и кредитные общества обнародовать эффективную ставку на своих сайтах. Найти ее непросто, но именно она откроет все реальные затраты.

Учтите дополнительные расходы на обслуживание кредита: оценка, услуги нотариуса, ежегодная страховка.

Кто имеет право брать кредиты?

Совершеннолетние и дееспособные граждане Украины, физические лица-предприниматели, юридические лица всех форм собственности. Получение кредита должно быть согласовано со всеми совладельцами предмета залога. В случае нахождения физлица в браке необходимо согласие другого супруга. Порядок получения кредита юрлицами расписан в их Уставах.

Что такое кредитная история?

Механизм, позволяющий потенциальному кредитору быстро оценить надежность заемщика. Чтобы защитить себя от мошенников, финансовые учреждения и крупные компании передают информацию о заемщиках в специальные кредитные бюро. Каждый потенциальный заемщик может проверить себя в этих реестрах.

Плохая кредитная история - это либо отказ в выдаче кредита, либо рост ставки и жесткие условия договора. Также кредитор может требовать гарантии со стороны имущественного поручителя.

Частные кредитные компании заманивают заемщиков выдачей денег под залог недвижимости без проверки кредитной истории. При этом информация о кредите предоставляется в кредитных бюро; в случае выполнения условий договора рейтинг кредитора возрастает. Спорное утверждение: рейтинг формируется по сложной схеме, повысить его непросто.

Что будет, если нет возможности выплатить кредит?

Кредитор имеет право переоформить на себя предмет ипотеки или через суд добиться продажи актива для погашения задолженности. В случае, если полученная от продажи сумма не погашает долга, на имущество должника или имущественного поручителя накладывается арест и госисполнители передают на продажу другие активы должника.

Должник вправе объявить себя банкротом, его имуществом по решению суда будет распоряжаться арбитражный управляющий. Преимущества банкротства: с момента объявления перестают начисляться штрафы и пени, а после ликвидации банкрота кредиторы не могут более предъявлять к нему претензий.

В любом случае невыплаты по кредиту приводят к материальным потерям и снижению кредитного рейтинга.