Рынок сельскохозяйственных земель Украины в цифрах

Снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения в Украине открывает огромный рынок активов, которые интересны для инвесторов. BROK.Land попытался выяснить – сколько всего земли с/х назначения в стране, чья она и как используется.

Источники

Актуальной систематизированной статистической информации по агроземлям за 2019-2020 годы на сайте Госгеокадастра Украины нет. Последний опубликованный крупномасштабный экономический анализ был проведен в 2017 году Киевским экономическим институтом в рамках Проекта поддержки реформ. Тогда была проанализирована информация о составе земельных угодий и способе их использования.

Дополнительные данные получены из бюллетеней Land Transparency и официальных статданных Госгеокадастра.

Земли с/х назначения в Украине: сколько

Территория страны составляет 60354,9 тыс. га. Вначале общие данные:
- суша 96%
- сельскохозяйственные земли - 42726,4 тыс. га, или 70,8 %, из них черноземы 40%;
- леса - 10633.1 тыс. га, или 17,6%;
- застроенная городами, селами и промышленными объектами территория - 2552,9 тыс. га, или 4,2 %

Структура сельскохозяйственных земель:
- пашни 32541,3 тыс. га , или 53,9%
- пастбища 5434,1 га, или 9%; 
- сенокосы 2406,4 тыс. га, или 4%;
- многолетние насаждения 892,4 тыс. га, или 1,5;
- залежи 233 тыс га, или 0,4%;
- иные с/х земли 1218,5 тыс. га, или 2%

Распаханость сельскохозяйственных земель в Украине

Земли с/х назначения в Украине: кому принадлежат

По данным на 2017 год 10,4 млн. га земель находилось в собственности государства. Статистика Госгеокадастра включают территории Крыма и временно неподконтрольные земли Донецкой и Луганской областей.

В настоящее время идет активная передача земель из государственного фонда в коммунальную собственность, передано сельсоветам > 1,5 млн. га. Таким образом, реальный объем государственных земель < 9 млн. га. Из них передано в аренду > 1,4 млн. га.

31,1 млн. га земель находятся в частной собственности, из них 27,7 га – частные паи. Количество землевладельцев превышает 25 миллионов.

Земли с/х назначения в Украине: кто работает

29% земель обрабатывают сами владельцы участков. 56% земель обрабатываются арендаторами на основе договоров аренды с владельцами паев. 8% арендуют земли у государства. Срок договора аренды не может быть менее 7 лет (для мелиорированных земель – 10 лет) и не превышает 50 лет.

Рынок с/х земель Украины: как развивается

За период 2015-2017 гг Министерство юстиции зарегистрировало > 3,6 млн. транзакций. По факту приблизительно 1/5 часть земельных участков сменили владельцев или пользователей. 89,5% транзакций проведены с агроземлями.

Структура сделок на рынке земли:
- 76,1% аренда;
- 3,1 купля-продажа;
- 1,6% мена и дарение;
- 0,8% эмфитевзис;
- 0,1 % ипотека.

Продажа

Более 25 лет длится мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Это мировой рекорд, Украина перегнала Мексику, которая долгое время была лидером с показателем 23 года. Сухие статданные по мораторию:
- запрет на продажу распространяется на >41,5 млн. га, или 97% с/х земель;
- количество владельцев паев свыше 6,9 млн., из них 23% старше 70 лет;
- за время действия моратория умерло более 1 миллиона владельцев паев.

Свыше 2.5 млн. га находятся в свободном обороте (площадь Николаевской области). Средний показатель стоимости земли составляет 30-70 тыс. гривен. Покупка земель в кредит парализована жесткими условиями банков, за год на условиях ипотеки покупается до 700 га.

Продажа земель после снятия моратория по требованиям закона начинается с 28 тыс. грн за 1 гектар. По прогнозам Минэкономики Украины, на первом этапе открытия рынка продаж с ограничениями до 100 га и только физлицам стоимость гектара составит 40-60 тыс. грн. Проведенный в 2017 году опрос зафиксировал желание продать пай у 10% опрошенных владельцев.

Аренда

Законодательство регулирует рынок аренды – цена аренды агроземель не должна быть менее 3% нормативной денежной оценки. На сайте Госгеокадастра опубликованы:

данные за 2017 год:

данные за 2018 год:

Данных за 2019 год на сайте гос. органа, отвечающего за контроль земельных отношений в Украине, нет. По опубликованным Госгеокадастром данным итогов земельных аукционов за 2019 год, было проведено 3378 торгов на право аренды 61,57262 тыс. га.

По итогами торгов цена продажи права аренды совпала с показателями 2018 года – 3431,5 грн/га (стабильность или ошибки в данных?), при стартовой цене 1332,3 грн/га. В ходе торгов цена поднялась в 2,6 раза. Средняя цена аренды по Украине составляет 21,58% от нормативной денежной оценки (НГО). Самый низкий показатель 9,63% НГО в Закарпатской области. Лидеры по результатам земельных аукционов:
- 36,94% НГО – Полтавская область;
- 30,89% НГО - Сумская область;
- 30,4 % НГО - Киевская область. 

После снятия моратория фермеры опасаются массового расторжения договоров аренды или шантажа со стороны частных владельцев паев с целью повысить арендную ставку.

Один из вариантов обойти запрет на продажу земли во время моратория – заключение договора эмфитевзиса, в котором не предусмотрено ограничение по срокам действия договора. Только за 2 года, с 2015 по 2017 гг. их количество в Украине выросло в 3,3 раза.

Рынок с/х земель в Украине работает даже в условиях моратория. Отсутствие актуальных статистических данных существенно затрудняет работу аналитиков и не позволяет рассчитать прогнозы динамики ценообразования агроземель после снятия моратория. Будем ждать июля 2021 года.