Как защитить интересы владельца участка при выкупе для общественных потребностей

Война за дачи на Русановке в Киеве - один из самых ярких примеров несовпадения интересов землевладельцев и чиновников. Выкуп участков государством у частных граждан происходит нечасто. Как правило, владельцы не готовы правильно оценить ситуацию и извлечь максимум пользы из нее. Как происходит выкуп земли для общественных нужд?

Потребность или необходимость?

Слова-синонимы? Но не для юристов и не для владельцев земельных участков. В зависимости от того, какая формулировка указана в решении государства на выкуп вашего участка, зависит тактика поведения владельца. Четкая формулировка понятий дает особый Закон Украины №1559-IV, в котором обусловлен порядок взаимоотношений сторон при выкупе земли по мотивам общественной необходимости.

Общественная потребность. Ситуация, при которой ваш участок понадобилась территориальной общине города, района или государства для общественных потребностей, но у вас есть полное право не соглашаться на продажу земли и оформление договора купли-продажи. При выкупе предусмотрена добровольное согласие всех совладельцев участка.

Общественная необходимость. Земля выкупается на основании требований закона независимо от согласия собственника или отчуждается принудительно на основании решения суда. Исчерпывающий перечень объектов перечислен в ст. 15 Закона.

Юристы имеют разные взгляды относительно порядка выкупа земельных участков во время режима чрезвычайного положения или военного положения. Действие обычных законов в настоящее время прекращается. После восстановления нормального состояния гражданин имеет право на возмещение убытков и лишение собственности на отчужденное имущество.

Когда государство имеет право выкупить землю и недвижимость без вашего согласия:
- для размещения военного объекта или сооружения гражданской обороны;
- для строительства порта, аэропорта, нефтяного или газового терминала;
- для строительства дороги, развязки, моста или эстакады;
- для прокладки линии ЛЭП и магистрального трубопровода;
- для обеспечения добычи полезных ископаемых: шахта, карьер, нефтяные вышки;
- для размещения объекта обслуживания природно-заповедного фонда;
- для обустройства кладбища.

Закон предусматривает расширение списка земель для выкупа под отдельные государственные проекты. Для этого Верховная Рада должна принять отдельный закон, как это было во время подготовки к Евро-2012.

Не нужно бояться рейдерского захвата земли на основании решения местного сельсовета. Выкуп земли под общественные нужды осуществляется с вашего согласия. Для принудительного выкупа на руках у чиновников должно быть четкое обоснование в соответствии с требованиями закона.

Выгода или убыток?

Постарайтесь не драматизировать ситуацию - ваша дача или кусок поля не стоят инсультов и инфарктов. Относитесь к земельному участку как к товару, у которого внезапно появился покупатель:
- вы имеете право отказаться от предложения, если мэру города вздумалось именно на вашем участке построить скалодром или каток, или оговорить с покупателем максимально возможную цену;
- вы имеете право оговорить хорошую цену за участок под строительство административного здания или рынка;
- вы обязаны продать землю по цене экспертной оценки в случае строительства нового моста стратегического значения или больницы во время чрезвычайного положения;
- если нужна часть участка - требуйте выделения идеальных долей и отчуждения лишь части территории.

Закон предусматривает четкую процедуру выкупа участка:
1. Принятие решения органами местной власти или госорганами.
2. Письменное уведомление владельца в течение 5 дней после принятия решения и не позднее, чем за 3 месяца до выкупа.
3. Принятие владельцем решение за 1 месяц с момента получения уведомления.
4. Переговоры о цене и условиях выкупа.
5. Экспертная оценка земельного участка сертифицированным оценщиком и получения рецензии на оценку за счет покупателя.
6. Заключение договора купли-продажи и его удостоверение нотариусом.

В случае, если экспроприация не засвидетельствована нотариально течение 1 календарного года с момента принятия решения о выкупе для общественных потребностей, оно теряет силу.

Не торопитесь, обсудите ситуацию с родственниками и экспертами, проанализируйте состояние рынка земли и недвижимости в вашем районе и оцените среднерыночную стоимость участка.

Вы имеете право опротестовать оценочную стоимость и заказать за свой счет альтернативную экспертную оценку земельного участка. Стоимость земли может быть выше среднерыночной, но не забывайте, что, согласно ст. 13 Конституции недра принадлежат государству, и заработать на открытой на вашем участке кимберлитовой трубке не получится.

Независимо от силы вашего контрагента, в договоре всегда есть две стороны, и обе имеют право на защиту своих интересов. Отсутствие компромиссного решения или отказ владельца о продаже участка для общественной необходимости автоматически переводит взаимоотношения сторон в судебную плоскость. Но не забывайте, что любой суд - это расходы и потеря времени.

Как оценить риски выкупа участка для общественных нужд

Для горожан самый простой способ - следить за генпланом города. Если ваша дача попадает под земли, мэрия планирует отдать под строительство аэропорта, рано или поздно этот момент наступит.

Отслеживайте информацию о планах чиновников, визитов крупных инвесторов, следите за новостями в СМИ.

В определенных ситуациях инсайдерская информация об окончании тендера на строительство трассы международного значения или утверждение инвестпроекта расширения морского порта позволяет инвесторам выкупить участки по обычной цене и перепродать государству с выгодой.