Семь раз отмерь: новые государственные нормы расстояний между зданиями

Собираетесь купить симпатичный земельный участок для размещения дачи, коттеджа или многоэтажного жилого дома? Внимательно оцените конфигурацию участка, границы территории и смежные участки. Вооружитесь рулеткой и тщательно измерьте все расстояния: до дороги, соседних домов, деревьев.

Посадка дома, гаража и хозяйственных построек на участке должны соответствовать государственным строительным нормам, иначе ваш дом не примут в эксплуатацию и заставят снести или вас ждет многолетняя судебная тяжба с соседями.

Строительные нормы определены государством

Нормативы расстояний между зданиями и другими элементами ландшафта определяются госнормативами с целью противопожарной, сейсмической и других типов безопасности. С октября 2019 года актуальны обновленные нормы ГСН Б.2.2-12: 2019, определяющих все нюансы планировки и застройки территории.

1 или 3 метра в границы участка?

На собственном участке каждый дециметр имеет свою ценность. Обязательно уточните целевое назначение участков - вашего и соседей. Госнормы определили расстояние в 3 метра до границ участка дачной застройки (загородная, в садовых товариществах и для домов со статусом «дачный» и «садовый»).

Пример: при ширине участка 10м, расположенного между двумя соседями вы сможете построить домик не шире 4м строго по центру. Спойлер: с учетом следующих противопожарных норм Дом останется всего 2 метра.

В районах сложившейся застройки, жилой или промышленной, расстояние до границы участка от максимально выступающего элемента конструкции (эркера, крыши или веранды) достаточно 1м . Этого расстояния достаточно для текущего ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Красные линии

Так называется условная линия, разграничивающая частную застройку и общественную территорию: дороги, пешеходные зоны, жилые кварталы, парки. Обычно под красной линией подразумевают дороги, но это ошибка. В земельной и градостроительной документации красные линии и зоны ограничений способны пересекать территорию участка несколько раз - ЛЭП, газопровод, инженерные коммуникации. 

Внимательно изучите землеустроительную и градостроительную документацию к покупке земли - существуют участки, на которых строительство невозможно в принципе. Новый норматив предусматривает для жилого дома отступление от магистрали 6м, от жилой застройки 3м.

Важно! В нормах не упомянутые дачные и садовые домики, гаражи, хозяйственные постройки. По умолчанию их и ограждение усадьбы можно устанавливать по границе красной линии. Это же относится к пристройкам, сделанным для осуществления предпринимательской деятельности - магазинчика, ремесленной мастерской, ателье или офиса.

Противопожарная безопасность

За 4 дня Большой Лондонский пожар 1666 уничтожил 13,5 тысячи домов и 87 церквей. С тех пор при проектировании застройки учитывают противопожарные разрывы. В качестве точки отсчета берут стену или край крыши. Если в доме установлены конструкции из горючих материалов с выступлением >1м - это будет точкой отсчета.

Противопожарные разрывы отличаются по степени огнестойкости зданий:•    6м для соседних домов и хозяйственных построек I-II степени;
•    8м между домами и хозпостройки III степени и зданий III степени;
•    8м между зданиями III степени (жилые дома, дачи, садовые домики, летние кухни);
•    10-15м между зданиями степени III а, III б, IV, IV a, V.

Учтены расстоянии до лесной зоны:
•    15м расстояние от малоэтажной усадебной застройки до леса;
•    20м между домами и пределами населенных пунктов до лиственного леса;
•    50м до леса смешанного;
•    100м до хвойного.

Нормы варьируются с учетом особенностей зданий:•    0м между жилыми и хозяйственными постройками в пределах одного участка;
•    0м. между хозпостройками/гаражами соседей;
•    -20% между стен без окон;
•    <6м при условии, что стена одного из домов противопожарная;
•    + 20% при строительстве 2-х этажных зданий V степени для домов, чердак которых изготовлен из горючих материалов; 
•    + 20% в районах с сейсмичностью 9 баллов для зданий класса IV а, V.

Пример: для строительства деревянного коттеджа нужно отступление в 15м между деревянными коттеджами соседей. Ширина участка =>30м противопожарные разрывы + проектная ширина здания.

Зоны охранные и санитарно-защитные

Коммуникации на участке не всегда повышают его привлекательность для застройщиков. Силовой кабель или линия электропередач способны свести на нет планы по строительству дома или ТРЦ.

Расстояние от электросетей, на котором запрещена жилая, дачная и общественная застройка:

-    по вертикали, вдоль по обе стороны от воздушной электролинии:•    2м до 1 кВт;
•    10м до 20 кВт;
•    15м до 35 кВт;
•    20 м до 110 кВт;
•    40 м до 750 кВт;

-    вдоль подземных кабелей:
•    0,6м до фундамента;
•    1м к стене;

-    по периметру трансформаторной подстанции и распределительного узла 3м от сооружения или ограждения.

Запрет на застройку действует на расстоянии фундамента от инженерных сетей:
•    3м до самотечной канализации;
•    5м до напорной канализации и водопровода; 
•    2-10м к газопроводу различного давления.

Другие строительные нормы

При устройстве септика или фильтрующего колодца расстояние до фундамента предусмотрено от 5-10 м, до артезианской скважины 20м.

Учтены зеленые насаждения:
-    1м до кустов;
-    4-6м, но не менее половины расчетной кроны к деревьям.

Сооружения для размещения домашней птицы и животных площадью <50: к жилому дому от 15м до артскважины от 20м.

Уличные туалеты, компостные ямы и мусоросборники - от 20м. до домов, летних кухонь и скважин.

Особые условия для застройщиков многоэтажных домов в кварталах усадебной застройки:
-    не менее расчетной высоты здания до ближайшей стены усадебного дома;
-    к границе усадьбы:
•    20м для домов 9-16 этажей;
•    15 м для зданий 4-8 этажей;
•    10м для домов до 3-х этажей. 

Расчеты непростые. Изучите участок и его окрестности, закажите техническую и земельно-кадастровую информацию на Brok, оцените количество градостроительных ограничений, проведите правильные замеры отступлений. Незнание градостроительных норм от ответственности не спасает и не поможет ввести в эксплуатацию построенный с нарушениями дом, магазин или торгово-развлекательный центр.