Как происходит проверка покупателей с/х земель в Украине

Открытие крупнейшего в Европе рынка сельскохозяйственных земель – событие неординарное. Законодательство строго регламентирует права покупателей, ограничивает доступ к рынку определенных категорий. Вслед за сухими статьями законов постепенно появляются регламенты порядка проверки потенциальных покупателей украинской земли.

Документы к сделке готовят не только продавцы, но и покупатели. Brok.land разобрался – как будут проверять покупателей.

Кто может купить и кому запрещено приобретать землю аграрного назначения в Украине.

7 пунктов, в которых описаны ограничения по передаче в частную собственность с/х земель, собраны в статье 130 Земельного Кодекса Украины в редакции ЗУ 552-IX.

 

Право стать собственниками с/х земель имеют:

1. Граждане страны - до 100 га, после 01.01.2024 г – до 10000 га.
2. Территориальные общины и государство.
3. С 01.01.2024 года - юрлица, в которых конечными бенефициарами являются граждане, территориальные общины или государство Украина.
4. Банки вне зависимости от конечного собственника – в случае получения права собственности на предметы ипотеки. В течение 2-х лет обязаны продать с земельных торгов.

Исключительно после позитивного решения всеукраинского референдума смогут получить право приобретать агроземли:

1. Граждане иных стран и лица без гражданства.
2. Компании, акционерами, собственниками или конечными бенефициарами которых являются иностранцы.

Категорический запрет получить право собственности на украинские земли с/х назначения сохраняется вне зависимости от результатов референдума:

1. Юрлицам с собственниками-иностранцами на земли в пределах 50 км.от госграницы.
2. Юрлицам, в которых невозможно установить конечного бенефициара.
3. Юрлицам, собственниками которых являются иностранные государства.
4. Юрлицам, собственниками или бенефериарами которых являются граждане страны-агрессора или лица, попавшие в списки оффшорных зон либо в черных списках FATF.
5. Лицам, попавшим в списки террористических организаций.
6. Всем, попавшим под санкции с запретом владения землей.

Фактически любая сделка купли-продажи земель агросектора происходит исключительно после проверки соответствия потенциального покупателя требованиям Земельного Кодекса.

Запреты и ограничения в основном распространяются на получение права собственности на земельные участки. Аренда, или право использование земель более открыта для иностранцев и компаний с иностранным капиталом.

Утвержден Порядок проверки покупателей

Основной документ, регламентирующий процесс проверки желающих оформить договор купли-продажи на агроземли принят Кабмином 16.06.2021г. Постановление № 637 утвердило Порядок проверки, которую обязаны пройти все частные лица и компании перед покупкой, обменом или дарением участка.

На государственные структуры и тер. общины требования проверки не распространяются.

В случае нарушения требований ст.130 ЗК приобретенный участок будет конфискован по решению суда.

Кто проводит проверку покупателя земель с/х назначения.

Нотариус, к которому обратились участники сделки для нотариального удостоверения подтверждающего переход права собственности документа.

Когда проходит проверка покупателя земельного участка

До нотариального удостоверения сделки.

Как выглядит результат проверки покупателя

После проведенного комплекса мероприятий по изучению приобретателя участка в соответствии с п.п. 30-32 Порядка нотариус составляет в 2 экземплярах Протокол по утвержденной Порядком форме.

Основные этапы проверки покупателя с/х земель в Украине

В Порядке подробно описаны все обязательные элементы проверки, которые находят отражение в Протоколе.

Установление личности:

• для физлиц – паспорт, загранпаспорт, временно свидетельство, паспорт моряка или члена экипажа, служебный или дипломатический паспорт;
• для юрлиц – данные Единого реестра юрлиц, ФОП и ГО и иные источники.

Проверка юрлица:

• установление конечных бенефериариев;
• определение доли бенефициария в структуре собственности.

Проверка имеющегося  объема земель в собственности одного лица проводится:

• по данным Земельного кадастра и Госреестра имущественных прав на недвижимость;
• включая части в уставном капитале, акции, паи, доли и прочие формы совладения юрлицами-владельцами с/х земель - с расчетом реальной доли владения частного лица;
• с учетом совместного права собственности супругов;
• для выявление всех долей бенефициаров в разных компаниях, взаимосвязь компаний, вычисление реальной доли собственности  земель с/х назначения у акционера, учредителя, собственника юрлица.

Площадь всех выявленных сельскохозяйственных земель, включая доли в совместных участках, суммируется.

Отсутствие среди владельцев юрлица граждан стран-агрессоров проверяется путем подачи оригиналов или заверенных копий всех акционеров, членов, соучредителей, бенефериариев.

Отсутствие в санкционных списках с запретом на владение землям с/х назначения – на основании решений СНБО. Применяется к физлицам,  совладельцам и бенефериариям юрлиц.

Отсутствие в списках террористических организаций и списках FATF – на основании данных Финмониторинга.

Подтверждение легальных источников средств для приобретения земельного участка с/х назначения 

Источниками средств являются любые законные способы дохода:

• зарплата, пенсия, гонорары, доход от предпринимательской деятельности;
• проценты, дивиденды, роялти, страховые выплаты;
• наследство, подарок, средства от продажи имущества и прав;
• призы и выигрыши в конкурсах и состязаниях;
• выигрыши в лотереях и букмекерских конторах, от пари на тотализаторе;
• благотворительная помощь;
• кредитные средства и прочие законные способы.

Для подтверждения законности происхождения средств на покупку агроземель нотариус изучает:

• декларации про имущество и доходы;
• годовые, квартальные и прочие финансовые отчеты юрлиц, выписки из финансовой отчетности;
• опубликованные финотчеты компаний;
• данные фискальных органов и НАПК;
• иные документы приобретателя, подтверждающие происхождение средств.

Срок проверки Порядком не оговорен. На запросы нотариуса официальные органы обязаны дать ответ в течение 10 дней. В случае выявления нотариусом расхождений данных покупателя и официальных источников проверка приостанавливается до устранения ошибок в реестрах.

Учитывайте сложную и достаточно длинную по срокам проверку покупателя при планировании сделки по отчуждению с/х земель.