Пошаговая инструкция для продавцов и покупателей

Онлайн-аукционы, зарубежные инвестиции, покупка земли и недвижимости в другом регионе Украины без личного присутствия продавцов и покупателей становятся нормой. Brok.land поясняет, как безопасно и выгодно оформить сделку в удаленном режиме.

Онлайн-продажа земли и недвижимости в Украине

Занимайтесь поиском покупателя в удаленном режиме самостоятельно или доверьте часть работы надежному помощнику / брокеру / агентству недвижимости. Помощник должен показать объект и представлять ваши интересы в местных организациях.

Для онлайн-продажи домов, земли и коммерческой недвижимости потребуются:

• фотокопии плана недвижимости и участка, цифровые фотографии объекта;
• при продаже уникальных, дорогостоящих, нестандартных объектов специалисты рынка недвижимости создают видеоэкскурсии, 3D-визуализации, эскизные варианты реконструкции, презентации в разных форматах.

Разработайте стратегию продажи: 

• в режиме онлайн оцените объект, проконсультируйтесь со специалистами, используйте метод аналогов для формирования рыночной стоимости;
• определите способ продажи - с торгом на повышение или понижение, аукцион, онлайн-аукцион, эксклюзивная продажа с привлечением риэлтора, использование онлайн-платформ.

Объявление о продаже объекта размещайте на профильных интернет-порталах:

• самые популярные в Украине: Brok.land, OLX, DOM.ria, Besplatka, Rieltor.ua;
• электронные аукционы – Prozorro.sale.

Большинство площадок требует за размещение объявления плату, диапазон от 100 до 3500 грн. На Brok.land размещение объявления о продаже земельного участка, дачи, дома, коммерческой недвижимости с наличием кадастрового номера участка – бесплатное.

Задействуйте для рекламы объекта социальные сети. В отдельных случаях эффективно создание отдельной страницы объекта в Instagram и Facebook с креативными фотографиями и текстами.

Показ дома или участка поручите помощнику. Заранее разработайте маршруты показа, акценты на главных преимуществах объекта. Обеспечьте возможность онлайн-трансляции показа объекта покупателям из других регионов и стран.

 

Переговоры о покупке ведите в закрытой группе Telegram. Устройте видеоконференцию с покупателем в Zoom или Skype, чтобы видеть эмоции и реакцию собеседника, оценить его заинтересованность в покупке.

Продажа земли и недвижимости на онлайн-аукционах означает ваше предварительное согласие заключить договор купли-продажи с покупателем, предложившим максимальную цену. После окончания торгов изменить условия продажи вы уже не сможете.

До начала продажи подготовьте пакет документов для отчуждения объекта в соответствии с действующими требованиями законодательства - сами либо поручите доверенному лицу.

Основные этапы подготовки объекта к продаже:

1. Сбор документов, консультация нотариуса, проверка на отсутствие ошибок, арестов, запретов, иных отягощений.

В отдельных случаях, оформление наследства, получение решения суда.

Проверка документов, подтверждающих личность всех совладельцев (своевременная вклейка фотографий, восстановление утраченных документов).

2. Составление доверенности для подготовки предпродажного пакета документов.
3. Исправление ошибок в Реестрах и Земельном кадастре.

- Получение дубликатов утраченных документов.

- Снятие арестов.

- Согласование условий продажи с арендаторами земель с/х назначения, ипотечными кредиторами.

- Получение разрешения органов опеки на продажу части собственности, принадлежащей детям или недееспособным лицам.

4. Онлайн-заказ Выписки из ГЗК с информацией из реестра имущественных прав, нормативной денежной оценки.
5. Открытие банковского счета, в случае совместно-частичной собственности – на каждого из совладельцев. Получение онлайн банковских реквизитов для проведения сделки.
6. После получения аванса:

• заказ экспертной оценки;
• сбор справок об отсутствии задолженностей;
• снятие с регистрационного учета всех прописанных в жилом помещении;
• освобождение объекта от имущества. 

Онлайн-покупка земли и недвижимости в Украине

Поиск объекта ведите онлайн самостоятельно или поручите подбор инвестиционно привлекательного объекта брокеру. 

Используйте для оценки объекта онлайн карты со спутниковыми снимками и панорамами улиц. Запрашивайте онлайн-показы объектов представителями продавца в режиме live с помощью видеокамеры или смартфона.

Проконсультируйтесь со специалистами: 

• реальная рыночная цена, локация, инфраструктура;
• градостроительные планы и ограничения, возможные проблемы с арендаторами или застройкой;
• сроки аренды земли под коммерческой недвижимостью и цена аренды земель коммунальной собственности;
• ликвидность, доходность, срок окупаемости;
• юридические нюансы сделки.

Проведите онлайн-переговоры с продавцами, согласуйте условия сделки, порядок финансовых расчетов, сроки освобождения объекта.

Проверьте онлайн юридическую чистоту объекта. Закажите проверку земельного участка по госреестрам, включая судебные. Получите Выписки из ГЗК и Реестра права собственности, чтобы изучить данные участка, градостроительные ограничения, сведения о собственниках. Соберите информацию о продавце с использованием официальных онлайн-ресурсов и соцсетей. 

Подготовьте собственные документы на покупку: действительность паспорта, наличие ИНН, согласие супруги(га), доверенность на представителя в регионе. При покупке земли с/х назначения соберите документы, подтверждающие легальность происхождения денег. Заранее предупредите банк о транзакции.

На онлайн-аукционе Prozorro.sale подайте заявку на участие в торгах, оплатите регистрационный и гарантийный взнос, примите участие в торгах. В случае победы подпишите протокол.

Лично присутствуйте на оформлении договора купли-продажи у нотариуса или получите готовый пакет документов от доверенного лица после госрегистрации права собственности.

 

Продавцам и покупателям: найдите надежного брокера или доверенное лицо

Поиск объекта и покупателя вы можете осуществить в онлайн-режиме. Но сам процесс нотариального оформления договора купли-продажи земельных участков и объектов недвижимости в Украине подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для оформления сделки и перерегистрации права собственности у доверенного лица должна быть нотариально удостоверенная доверенность на право покупки или продажи объекта.

Доверенность выдают все совладельцы или потенциальные покупатели объекта на определенный срок. Доверенность без указания срока – недействительна.

Документ предусматривает право доверенного лица представлять интересы владельца либо покупателя в органах Министерства юстиции, Госгеокадастра, Миграционной службы, банковских учреждениях,  коммунально-эксплуатационных службах, БТИ, иных учреждениях вне зависимости от формы собственности по вопросам, связанным с подготовкой и оформлением купли-продажи объекта.

Существенные нюансы доверенности на продажу недвижимости и земельных участков:

1. Указанный в документе адрес объекта и кадастровый номер участка соответствуют данным правоустанавливающих документов.
2. Выдается с правом продажи или только на подготовку документов. В первом четко указывается право доверенного лица подписывать от имени совладельца договор купли-продажи, предварительный договор, открывать счета в банках, оплачивать налоги и сборы. Во втором случае требуется личное присутствие всех совладельцев на сделке.
3. Продавец имеет право указать сумму, не ниже которой доверенное лицо может реализовать объект. Либо оставить решение о цене продажи на усмотрение доверенного лица.

Существенные нюансы доверенности на покупку земли и недвижимости:

1. Покупатель может указать конкретный адрес и цену покупки объекта либо оставить выбор объекта и сумму сделки на усмотрение доверенного лица.
2. Доверенность выдается с правом подписи договора купли-продажи и госрегистрации права собственности на объект. Либо покупатель доверяет брокеру исключительно подбор объекта и оформление предварительного договора/передачу аванса, а на сделку прибывает лично.
3. В доверенности должны быть недвусмысленно сформулированы права доверенного лица на открытие и распоряжение банковским счетом для оплаты покупки.

Если владелец продает имущество, приобретенное в браке, или на момент покупки покупатель состоит в браке, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга(ги) на продажу/покупку.

Дистанционная продажа и покупка земли и недвижимости в Украине постепенно набирает популярность. Цифровизация государственных реестров снизила риск подделок документов, многочисленные онлайн-ресурсы помогают общаться в режиме реального времени из любой точки планеты. 

Пока сохраняется обязательность нотариального удостоверения договора купли-продажи в бумажном виде, главная задача удаленных продавцов и покупателей - найти надежное доверенное лицо.