Как купить землю и право аренды участка на электронном аукционе Prozorro

С июля 2021 года продажа государственных и коммунальных земель, а также продажа права аренды участков, суперфиция и эмфитевзиса полностью переведена в режим электронных аукционов. Все лоты ищите на нашей карте с указанием целевого назначения и ссылки на объявление.

Рассказываем - как физлицу, ФОПу или компании принять участие в торгах, правильно оформить документы и выиграть на онлайн-аукционе.

В ожидании решения Кабмина

Принятые изменения в Земельный Кодекс (далее по тексту ЗКУ) начнут полноценно работать с момента принятия Кабмином соответствующих правил, положений, регламентов. В конце июня 2021 года на сайте Госгеокадастра опубликован Проект Постановления, в котором описан основной механизм подготовки лотов к продаже и правил торгов.
Учитывая успешно работающую схему электронных аукционов Prozorro.sale, мы вправе до официального принятия Постановления описать основные шаги покупателя на электронных торгах.

Кто проводит торги

Организатором аукциона является владелец земельного участка в лице государственных структур или органов исполнительной власти местного самоуправления – сельсоветов, горсоветов, облсоветов. Никто не запрещает продавать через систему Прозорро право аренды и земельные участки, принадлежащие частным лицам и компаниям.

Администратором электронной площадки является ГП «Прозорро.Продажі». Это технический исполнитель, ответственный за бесперебойную автоматическую работу системы. Администратор обеспечивает максимальную открытость данных, анализирует результаты.

Сами торги проходят в облачном пространстве. Нет механизма блокировки участников и возможности наблюдать за ходом аукциона в режиме реального времени. Скрытые ставки участников неизвестны никому – кроме самого участника и консультанта электронной площадки.

Главным проводником участников аукциона являются электронные площадки, аккредитованные ГП «Прозорро.Продажі»:

• консультируют организаторов аукционов и потенциальных покупателей по всем вопросам, связанным с торгами;
• информируют клиентов о лотах, которые могут их заинтересовать;
• оказывают помощь в подготовке пакета документов для участия в торгах;
• до момента внедрения автоматического контроля проверяют участников на соответствие требованиям законодательства (кто может покупать землю, кто – нет);
• напоминают про дату и время аукциона;
• оформляют и отсылают победителю Протокол аукциона;
• обучают участников, знакомят с законодательными новациями,  отслеживают конкурентов.

Услуги электронных площадок составляю 5% от цены продажи лота по итогам торгов. Сумма автоматически отчисляется из ранее уплаченного гарантийного взноса. Часть вознаграждения будет перечислена на счет ГП «Прозорро.Продажі» для поддержки системы.

Каждая электронная площадка материально заинтересована в победе своего участника, оказывает ему максимальную поддержку на всех этапах подготовки и проведения аукциона.

 

Как выбрать электронную площадку для участия в земельном аукционе

В системе Прозорро работает около 60 различных электронных площадок, но не все получат аккредитацию для поддержки земельных торгов. Около каждого лота есть перечень площадок, через которые желающие могут подать заявку.

Цены у всех одинаковы, отличаются мощности, количество консультантов, функционал сайтов, полезные опции для участников торгов. Сравните несколько площадок. Отдайте предпочтение компаниям, которые:

• обеспечивают оперативную автоматическую рассылку новых лотов;
• проводят обучение участников, предлагают демоверсии торгов. Вебинары, полезные инструкции
• обладают широким штатом консультантов;
• предлагают персонального консультанта.

Чек-лист - что нужно сделать участнику до начала электронного земельного аукциона

1. Изучить данные лота на сайте Prozorro.sale или электронной площадки.
2. Ознакомиться с документацией, характеристиками, фотографиями. Оценить площадь, целевое назначение, вид использования, градостроительные ограничения.
3. Зарегистрироваться на электронной площадке, пройти идентификацию / подтверждение аккаунта / предварительную квалификацию.
4. Сохранить пароль доступа на электронную площадку, хранить данные в секрете от посторонних.
5. Подготовить обязательный пакет документов для участия в торгах, отсканировать документы, загрузить их в персональный кабинет на электронной площадке.
6. Оплатить гарантийный и регистрационный взнос, загрузить подтверждение оплаты в персональный кабинет. Средства должны быть зафиксированы электронной площадкой не позднее 1 часа до начала аукциона.
7. Получить в течение 1 часа от электронной площадки подтверждение получения оплаты.
8. Подать заявку, поставить скрытую ставку (закрытое ценовое предложение, п. 2 ст. 135 ЗКУ). Подписать заявку квалифицированной ЭП. Не разглашать данные скрытой ставки. Получить от электронной площадки получение статуса участника конкретного земельного аукциона.
9. Не забыть о дне и часе начала торгов.
10. Заранее обеспечить стабильное интернет-соединение, по возможности продублировать гаджеты.

Оплата регистрационного взноса

Все участники обязаны уплатить регистрационный взнос 0,1% min з/п, установленной на начало текущего года. Реквизиты для оплаты предоставляет электронная площадка. Эта сумма не возвращается.

Оплата гарантийного взноса

П.7 ст.135 ЗКУ установил размер гарантийного взноса в размере 30% стартовой цены лота, но не более 2500 прожиточных минимумов. Размер прожиточного минимума обновляется ежегодно 1 января. Реквизиты для оплаты предоставляет электронная площадка. Эта сумма засчитывается в счет оплаты за приобретенный лот либо возвращается проигравшим участникам.

Гарантийный взнос не возвращается, если:

• ни один из участников не сделал шаг на повышение заявленной стартовой цены;
• покупатель отказался подписывать протокол / договор купли-продажи (аренды) / ему отказано в нотариальном удостоверении договора / он не оплатил сумму за приобретенный лот либо не компенсировал организатору понесенные расходы;
• победитель не соответствует предусмотренным законодательствам требованиям к покупателям либо подал ложные сведения.

Скрытая ставка (закрытое ценовое предложение)

Важный элемент аукционов Прозорро. Скрытая ставка означает согласие участника с условиями аукциона. Скрытая ставка должна превышать стартовую цены минимум на 1 шаг торгов (1% от стартовой цены). Цифра не привязывается к шагу – главное, чтобы она была больше шага. Можете смело ставить 99999,99 или что-то подобное.

В начале аукциона все скрытые ставки раскрываются одновременно. Все участники автоматически получают свой порядковый номер и очередность ставок в следующем раунде. Участник, сумевший сделать самую высокую скрытую ставку, получает право сделать ход в первом раунде последним. Это серьезное преимущество перед конкурентами.

Если два и более участников предложили одинаковые ставки, преимущество получает претендент, ранее всех зафиксировавший в системе свое предложение.

Скрытую ставку можно изменить несколько раз – но не позднее указанного в описании лота времени окончания приема заявок ( промежуток между 19.30-20.30 дня перед началом торгов). Ее можно аннулировать, в этом случае вы теряете статус участника аукциона, гарантийный взнос вам возвращается.

Заявка на участие в земельном аукционе

Составляется в электронном виде в произвольной форме. Важно указать уникальный номер лота, основные данные участка. Обычно электронные площадки отправляют претендентам готовый шаблон. 

Важно: заявку необходимо подписать КЭП.

Документы участника аукциона

Полный перечень документов описан в п.7 ст.137 ЗКУ. Для физлиц это копия паспорта (сканы страниц) и ИНН. Для юрлиц – скан Выписки из ЕГРЮЛФОП и данные о бенефициарах.

Для покупки земель с/х назначения дополнительно подаются документы в соответствии с требованиями ст.130 ЗКУ: количество земель в собственности покупателя, бенефициарии, отсутствие в санкционных списках, списках FATF. Порядок проверки и перечень документов описан в Постановлении КМУ №637 от 16.06.2021 г. Консультант электронной площадки подскажет – как и за какой срок можно получить все необходимые документы. 

Важно! Все данные будут в открытом доступе.

 

Как проходит земельный аукцион в системе Prozorro.sale

В день аукциона все участники регистрируются до начала торгов. Далее автоматически проходят этапы аукциона:

1. Раскрытие скрытых ставок, распределение участников от наименьшей до наивысшей.

2. 3 раунда торгов, согласно п.14 ст.137 ЗКУ. Первым делает ход участник с наименьшей ставкой в предыдущем раунде. Отсутствие хода означает подтверждение своей предыдущей ставки.

Шаг равен 1% стартовой цены лота. Участники могут указывать любые цифры выше этого значения. Система фиксирует предложение участника, не приравнивая к шагам аукциона.

У каждого участника 3 минуты на обдумывание своего хода и фиксацию предложения. Чем больше участников – тем дольше проходит каждый этап. По окончании каждого раунда система автоматически делает перерыв 3 минуты.

3. Фиксация предложений, оглашение победителя аукциона.

Специальный раунд для реализации преимущественного права покупки земельного участка

Арендаторы или лицо, которому передано такое право, имеют преимущественное право покупки участка. До начала продажи организатор обязан письменно с нотариальным удостоверением уведомить правообладателя о продаже земли и стартовой цене лота.

Правообладатель уплачивает гарантийный и регистрационный взнос, но не участвует в торгах. По окончании аукциона в ходе специального раунда. Правообладатель соглашается/отказывается оплатить предложенную победителем наивысшую ставку. Либо соглашается/отказывается уплатить ставку второго за победителем участника – при условии отказа победителя оплачивать лот.

Подведение результатов электронного земельного аукциона

Победителю автоматически отправляется протокол аукциона на подпись. С этого момента начинается отсчет обязательных сроков:

• 3 дня на подпись протокола аукциона квалифицированной ЭП;
• 6 рабочих дней на проверку организатором аукциона соответствия победителя требованиям законодательства, подписания протокола, публикации извещения о подписании протокола в системе Прозорро;
• 20 дней с момента создания протокола на подпись договора с организатором аукциона;
• 5 дней с момента подписания договора для оплаты предложенной на торгах суммы за вычетом гарантийного взноса;
• 5 дней с момента подписания договора для оплаты понесенных организатором расходов на подготовку лота (сумма указана в объявлении);
• 1 день для публикации организатором аукциона в системе Прозорро подтверждения исполнения победителем своих обязательств.

Договор аренды может составляться в электронном виде с КЭП сторон и дальнейшей регистрацией в Реестре. Купля-продажа земли оформляется в бумажном виде, удостоверяется нотариусом.

Участник, сделавший предложение второе по стоимости получает право ожидания. Если победитель отказался подписывать протокол, не оплатил лот, не подписал договор купли-продажи, второй участник получает статус победителя и право подписать договор по результатам торгов.

Повторный электронный земельный аукцион

Если на лот не было заявок, ни один из участников не предложил цену выше стартовой либо все отказались от покупки, организатор объявляет повторный аукцион. В этом случае реально купить землю либо право аренды участка  по стартовой цене, без повышения ставок.