Секреты рынка недвижимости: как взаимодействовать с участниками сделки

Это не только продавцы и покупатели. На разных этапах к сделке подключаются государственные регистраторы, нотариусы, риэлторы, банкиры, юристы, сотрудники Госгеокадастра, землеустроители, оценщики, органы опеки, рекламные интернет-порталы. Чтобы снять прописанных с регистрации и воинского учета, потребуется Миграционная служба и военкомат. Кто-то из совладельцев за границей – консульская служба или апостиль перевода. Как организовать взаимодействие и довести сделку до удачного финала?

Субъективные факторы сделки с недвижимостью

Покупателю важно найти выгодный и юридически чистый объект, средства на его приобретение, в соответствии с законодательством зарегистрировать договор и право собственности, минимизировать риски утраты титула в будущем. Потребуется общение с юристом, сотрудниками банка, нотариусом.

У продавца забот больше: подготовить предпродажный пакет документов, найти покупателя, погасить долги, выписаться, заключить сделку и не потерять деньги. Нужно проверить качество размещенной рекламы и отсутствие ошибок в документах, вовремя заказать нужные бумаги из реестров и коммунальных служб, уточнить условия перечисления денег, открыть счет, договориться о переезде.

Больше звеньев в цепочке – больше риска. На каждом этапе сделки может возникнуть проблема, которая затянет сроки или разрушит сделку. Часто проблема возникает по субъективным факторам: некомпетентность, халатность, ошибка, форс-мажор, которые помешали специалисту правильно и в срок выполнить свой этап работы.

Забыли одну бумагу донести в опекунский совет – сделка откладывается на месяц. Не увидели опечатку в госреестре – время на исправление. Совладелец нелегально за границей – доверенности не будет. Как бы ни доверяли вы своим помощникам, основной контроль - в ваших руках.

Составьте чек-лист подготовки сделки, укажите все пункты. Не забудьте про установку межевых знаков, консультацию строителя, поверку газового счетчика, расчет стоимости оформления и налогов, сроки выдачи решения органами опеки, апостиль перевода доверенности и вовремя вклеенное фото в паспорт. Укажите контакты ответственного за исполнение каждого пункта. Контролируйте выполнение.

Ваши помощники

При выборе компетентных специалистов учтите опыт, репутацию, региональные связи, рекомендации клиентов. На каждом этапе подбор контрагентов начинается сначала: землеустроительная организация, эксперты, нотариус, госчиновники.

Нет свободного времени и опыта – наймите агентство или юриста, они подготовят сделку. Согласуйте все пункты, которые входят в понятие «сопровождение сделки». Вы контролируете брокера и подключаетесь в ситуациях, когда необходимо ваше личное присутствие. Выдайте брокеру доверенность на право осуществлять от вашего имени определенные операции с жесткой регламентацией прав.

Уровень компетенции представителя определяете вы: 

• исправление ошибок в Госгеокадастре;
• судебные споры;
• сбор справок в коммунальных службах;
• в дистанционном оформлении сделок с недвижимостью покупатели доверяют компаниям покупку, регистрацию и управление недвижимостью, включая оплату налогов и поиск арендаторов.

Помощники второй стороны сделки

Они защищают интересы своего клиента. Не доверяйте им оригиналы документов на недвижимость и конфиденциальные сведения. Проверяйте предложенные условия договоров, стоимость аренды ячейки и комиссии за снятие средств банка, репутацию нотариуса.

Вы имеете право вносить изменения в условия соглашения, даже в стандартный договор агентства недвижимости и нотариальное соглашение о передаче аванса. Вы имеете право проверять и оспаривать компетенцию помощников вашего покупателя или продавца. Вам стоит прислушаться к их рекомендациям, если они помогают сделке и подтверждают некомпетентность ваших помощников.

Компромисс

Рынок недвижимости - это в первую очередь взаимодействие людей. Вы заинтересованы в успешной и выгодной сделке. Видите, что усилия ваших помощников разрушают сделку – откажитесь от них. Если их советы помогут законно ускорить процесс подготовки сделки или повышают ее ценность – стоит прислушаться и достичь взаимопонимания.

Спорные моменты сделок с недвижимостью, в которых требуется компромиссное решение:

• цена объекта, размер аванса, распределение расходов на оформление сделки, оплата услуг риэлтора;
• семейные споры, распределение дохода от продажи или со-финансирование покупки;
• комплектность объекта: что входит в стоимость, что оплачивается отдельно, что продавец обязан вывезти до сделки;
• валюта сделки, схема расчета, проверка купюр, безналичный расчет, ипотечные программы, эскроу-услуги банков;
• сроки сделки и передачи объекта покупателю;
• выбор даты, места оформления сделки и нотариуса.

Сделки с недвижимостью не терпят излишней эмоциональности. Не позволяйте гневу, неуместному сарказму или предубеждению разрушить достигнутые договоренности. Относитесь к неудачам философски: сорванная сделка – всего лишь начало новой.