Секреты рынка недвижимости: как продать дом и участок и не потерять деньги

В сделках на рынке недвижимости всегда рискуют обе стороны. У покупателя есть возможность отказаться от сомнительного коттеджа и сохранить деньги. Продавцу участок и дом не передвинуть. О рейдерских схемах захвата земель и недвижимости мы поговорим в другой раз. Сегодня наш чек-лист для продавцов: как пройти путь от принятия решения о продаже до успешного завершения выгодной сделки.

Проверьте готовность документации

На карте BROK.land проверьте расположение участка на кадастровой карте и данные кадастра. Есть ошибка – нужно исправлять.

Соберите все документы на недвижимое имущество и проконсультируйтесь у нотариуса:

• выявите проблемы в бумагах, совладельцах, прописке;
• рассчитаете срок готовности – от пары дней до года, если нужно решение суда;
• выявите аресты и запреты по всем совладельцам;
• узнаете размер налогов и оформления для расчета стартовой цены земли и недвижимости.

Частые проблемы: опечатка в адресе, целевом назначении, фамилии, идентификационном коде.

Согласуйте условия продажи с совладельцами

Не начинайте продажу без взаимоприемлемого решения о цене, условиях и распределении доходов. Заранее согласуйте согласие на продажу второго из супругов (совместно приобретенное имущество) и родителя (доля ребенка). Шантаж нередок.

В домовладениях с большим количеством совладельцев сложно собрать все согласия. Распространенное решение – дарственная на покупателя. Придется давать скидку.

 

Оповестите арендаторов

В стандартном договоре аренды вы обязаны уведомить арендатора о факте продажи за месяц. Арендатор может предложить свои условия покупки. Не предупредили – будут проблемы с выселением и арендной платой. В земельных отношениях основные споры - урожай.

Получите согласие кредитора

Если участок или дом в ипотеке – заранее оповестите кредитора о намерении продать объект. Уточните размер задолженности, условия снятия арестов и переоформления кредита на покупателя. Эта информация поможет в сделке.

Осторожнее с объявлениями о продажу недвижимости

Не стоит посвящать широкую общественность в ваши планы выезда на ПМЖ или покупки жилья большей площади. Фактически вы показываете свою финансовую состоятельность, она заинтересует мошенников.

Не демонстрируйте на фотографиях:

• тип замка входной двери;
• предметы, которые могут идентифицировать ваш вид деятельности;
• старинные иконы и подлинники картин;
• предметы антиквариата, украшения, коллекции;
• дорогостоящие электронику, инструменты, авто.

Некоторые порталы ввели идентификацию продавца по банковским данным или ЕЦП. Убедитесь, что сайт не фишинговый, не давайте секретные цифры банковской карты.

По телефону – только открытая информация

Вы не видите собеседника и не знаете его. Уточните – на каком сайте он нашел объявление (заодно отследите эффективность рекламы). Невнятные объяснения чаще всего дают риэлторы, которые чистят базу данных, и потенциально ненадежные покупатели.

Не озвучивайте семейный график, планы уехать на уик-енд в другой город, забывчивость пожилых родственников. Меньше информации о причинах продажи – эти данные покупатели используют для аргументации во время торга.

Проверяйте визитеров

Стихийные визиты в частные загородные дома – большая редкость. Договоритесь о показе в удобное для вас время. У вас есть телефон визитера:

• пробейте в интернете в формате +38 ХХХ ХХХХХХХ; всплывет информация о риэлторах и продавцах-конкурентах, которые хотят сравнить свой объект с вашим;
• посмотрите данные о звонившем в мессенджерах - по аватарке можно выяснить ФИО абонента;
• воспользуйтесь приложением, которое покажет, как ваш абонент записан в телефонах и мессенджерах других людей;
• просмотрите его страницы в социальных сетях, это поможет составить приблизительные портрет потенциального контрагент.

Проверка риэлторов проще: нет агента без объявлений на разных порталах, можно узнать активность и эффективность работы. Предусмотрительные агентства недвижимости публикуют на сайтах портреты сотрудников.

Бдительность во время показа

Уберите ценные вещи, ключи и гаджеты на время показа. Старайтесь контролировать визитеров. По возможности проводите показ вдвоем с родственником, другом или риэлтором: контролировать толпу незнакомцев проще.

Храните документы

Оригиналы документов могут потерять, испортить или с их помощью провернуть фиктивную сделку. Оригиналы передают для подготовки документации на основании акта приема-передачи регистратору и нотариусу.

Сделайте фотокопии с меткой по всему листу. Продублируйте фото документов с меткой в электронном виде. Этого достаточно для первичного осмотра, сбора справок о задолженностях, подготовки проекта договора.

 

Проверяйте, что подписываете

Заявления, предварительный договор, акты, договор купли-продажи: любой из документов тщательно перечитайте перед подписанием. Вы не так часто подаете дорогостоящие объекты, чтобы торопиться.

Заключите предварительный договор

Он нужен вам. Без аванса покупатель в любую минуту сорвет сделку и ничего не потеряет. Вы тратите время и средства на подготовку дома и участка к продаже, оплачиваете экспертную оценку, выписки, разрешение опекунского, выписываетесь и передаете аванс за новое жилье.

Зафиксируйте сумму и срок сделки, условия, распределение расходов на оформление, налоги и справки. При отказе покупателя аванс остается у вас. Внимательно рассчитайте сроки сделки и освобождения объекта для фиксации в предварительном договоре, чтоб не оказаться виновным в срыве сроков сделки.

Не соглашайтесь с шантажом покупателей

Есть категория покупателей, которые хотят новую скидку после полной готовности документов на сделку. Объяснений много: болезни, сорванная сделка, меньшая сумма кредита. Фактически это шантаж.

Проверенный способ борьбы с шантажистами. У вас на руках предварительный договор с зафиксированной суммой. Покупатель нарушает условия – вы имеете право не возвращать аванс и продать кому угодно; часть аванса станет дисконтом для быстрой продажи. Аргумент срабатывает, покупатель выплачивает оговоренную ранее сумму.

Подготовьтесь к получению денег

В безналичных сделках уточните все условия у покупателя и банка: суммы комиссий, возможность отозвать платежное поручение, стоимость экстроу-услуг. Проверяйте цифры в документах. Договора с рассрочкой платежа требуют особого согласования условий перехода права собственности на объект.

В наличных сделках будьте предельно внимательны в момент продажи и пересчета денег. Заранее договоритесь о проверке купюр. Долгий, но надежный способ – фотофиксация номеров всех купюр, тогда есть шанс доказать покупателю, что вы его не обманываете.

Не сообщайте о дате и времени сделки посторонним.

Зафиксируйте состояние объекта

В нотариальном договоре есть расплывчатая фраза о согласии покупателя принять объект в фактическом состоянии. Есть риск расторжения сделки из-за ветхости дома или эрозии почвы – возьмите у покупателя письменное согласие на покупку объекта с дефектами и подробно их опишите. Это убережет от судебных разборок.