Секреты рынка недвижимости: как купить дом и участок с минимальным риском

Оговоримся сразу – риски на рынке недвижимости Украины есть всегда:

• может глюкнуть реестр;
• нотариус не увидит один из арестов в сговоре с продавцом;
• продавец оспаривает сделку в суде, ссылаясь на принуждение со стороны покупателя;
• сделку опротестует прокуратура или кредиторы;
• дом построен с нарушениями;
• участок оказался в овраге.

Таких историй немало. И все же есть распространенные ситуации обмана или откровенного мошенничества. Вы можете их избежать, если будут бдительны

Проверяйте объявления по продаже недвижимости

Фейковые объявления размещают для сбора базы покупателей риэлторы. Мошенники так узнают контакты людей со свободными немаленькими суммами. Недостоверную информацию в объявлении размещают продавцы в надежде, что покупатель смирится с реальностью и купит то, что увидит при осмотре

Признаки фейкового объявления:

• минимум конкретики в описании объекта;
• кричащий текст с неоправданно низкой ценой
• фотография взята из интернета.

Как проверить. В каталоге BROK.land все объявления по продажу и аренде недвижимости, которые имеют привязку к кадастровому номеру, вы сразу видите локацию участка, данные из государственных реестров, инфраструктуру и наличие на участке строений. Простой механизм отсек от нашего портала недобросовестных продавцов и мошенников.

 

 

На других ресурсах проверяйте:

• сколько объявлений у продавца;
• совпадают ли картинки с описанием;
• сравните фото здания в Гугл панораме с описанием объекта.

Проверяйте адрес

Высший пилотаж мошенников – перевесить таблички с номерами домов или намеренно показать вместо участка в овраге ровный и красивый. С домами все просто: в отличие от квартир, типовые планировки встречаются редко. Берете техпаспорт и сверяете планировку с фактом. Заодно выявите самострой или снесенные постройки, которые не отмечены в техпаспорте. 

Хуже, если перед вами типовой дом в коттеджном поселке. Тогда уточняйте информацию у соседей, в управляющей компании и по кадастровому номеру участка.

Участки проверяются по карте Brok.land – по кадастровому номеру или ландшафтным маркерам (дом, поворот дороги, дерево, линия ЛЭП). Сложно проверить пустой участок в чистом поле. Самый надежный способ избежать обмана – потребовать у продавца установить до сделки межевые знаки.

 

Изучить документы с привлечением эксперта по недвижимости

Лучший вариант – консультация выбранного вами нотариуса. Требования законодательства и нотариальные инструкции часто меняются, нотариусы лучше всех ориентируются в полном перечне документов на землю и недвижимость. Предварительную консультацию даст надежный риэлтор, землеустроитель, оценщик, сотрудник ипотечного отдела банка, адвокат по гражданским делам, сотрудник БТИ.

Закажите у нас тотальную проверку объекта по реестрам или сами оцените документы на землю по выпискам из реестра прав собственности и ГЗК.

 

На что обратить внимание при первом знакомстве с документами:

• совпадение адреса и ФИО совладельцев во всех бумагах;
• сколько собственников, какой возраст, где совладельцы;
• недвижимость: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или покупку с аукциона, решение суда и пр.) + технический паспорт;
• недвижимость: площадь, этажность, тип стен, собственники;
• у земельного участка должен быть кадастровый номер, или сделки не будет;
• земельный участок – либо частная собственность (госакт, выписка из Госреестра), либо договор аренды (смотрим сроки);
• земельный участок: площадь, целевое назначение, собственник, ограничения на использование (выписка из ГЗК).

Полный пакет документов для оформления сделки может отличаться, но чаще всего включает:

• экспертная оценка земли и недвижимости с уникальным номером в базе данных оценок;
• для свободного земельного участка – справка об отсутствии строений (при необходимости);
• справка – подтверждение ЦНАП отсутствия зарегистрированных лиц по адресу;
• есть дети-совладельцы - согласие опекунского совета на сделку;
• есть совладельцы, признанные недееспособными – согласие опекунского совета на сделку;
• совладельцы не могут присутствовать на сделке – нотариально заверенная доверенность (или заверенная консулом, начальником тюрьмы); доверенность выдана не в Украине – апостиль;
• справки об отсутствии задолженностей: земельный налог (арендная плата за землю), газ, вода, свет, управляющая компания коттеджного городка;
• согласие супругов на сделку (если имущество приобретено в браке, даже гражданском);
• выписки из реестров об отсутствии арестов, обременений.

Чтобы не терять время на продавца, не готового к сделке, проверяйте:

Есть ли у продавца правоустанавливающие документы. Или он их потерял, отдал кредиторам, не оформил наследство и не получил решение суда. Дубликаты обязательно проверяйте у нотариуса.

Сколько совладельцев, где они, какой возраст, дееспособны ли. Особая проблема возникает в городах, где домовладение поделено на неравные доли с большим количеством совладельцев. Еще хуже: когда кто-то вывел свою собственность в отдельный адрес, а оставшимся совладельцам нужно пересчитать и официально оформить новые доли.

В порядке ли паспорта - состояние, вклейка фото, регистрация. Обладателям  ID-карточек все еще нужны справки о прописке. Нужен оригинал справки об идентификационном налоговом номере.

Поданы ли документы в опекунский совет, если есть совладельцы дети и недееспособные. Опасный момент: если документ отсутствует или подделан, в будущем дети могут оспорить сделку и отсудить имущество.

Есть ли доверенности от отсутствующих совладельцев. Какие даты, что именно в доверенности указано. Часто доверенность выдана на подготовку сделки, без права продажи. Или просто с ошибкой.

Сколько людей прописано, нет ли выписанных по решению суда. Сидящие в тюрьме имеют право прописаться по старому адресу после освобождения, вам это не нужно. Нет ли проблем с военкоматом.

Нет ли споров, судебных споров, оформленной ипотеки, задолженностей, банкротства, долгов перед налоговой. Снятие арестов часто занимает немало времени. Продажа имущества банкротов – исключительно арбитражным управляющим с электронного аукциона. При ипотеке нужно согласие банка на продажу или сложная схема погашения долга.

Нет ли проблем с получением согласие супруга на сделку. Семейные споры часто бывают непредсказуемыми, возникают финансовые споры. Часто даже после развода супруги не забирают свидетельство о разводе; пока документ не получен – брак действителен.

Особая проблема – гражданские браки. Максимум защиты – письменное заявление продавца нотариусу, что в момент покупки дома или участка он в браке не состоял. Такое заявление страхует нотариуса, но не покупателя.

Изучить историю объекта

Завжди насторожує часта зміна власників:

Всегда настораживает частая смена собственников:

1. С участком или домом что-то не так: грунты, эрозия почвы, ограничения на строительство, неадекватные соседи, плохая экология, некачественное строительство. Опасно строительство без разрешений или угроза сноса или обвала. Снижают привлекательность участка близкие животноводческие комплексы, химпредприятия, военные полигоны, аэропорты, нефтебазы.

2. Мошенники путем цепочки фиктивных перепродаж пытаются скрыть проблемную стартовую сделку. Варианты: документы были подделаны, сделка проведена с нарушениями, банкротство, есть угроза судебного спора. Если суд признает сделку недействительной – вся цепочка возвращается в исходное состояние; добросовестный покупатель теряет имущество и деньги.

К проблемным относятся сделки с недвижимостью, купленной на аукционах: процедуру продажи годами оспаривают в судах кредиторы, банки, прокуратура. В суде высшей инстанции сделку могут признать незаконной, и покупатель лишится своей земли и недвижимости ( и денег, как правило).

Уточните историю объекта по реестрам, поговорите с соседями. Такая информация поможет вовремя отказаться от небезопасной покупки.

Аванс или задаток?

Как правило, продавец не готовит полный пакет документов заранее и не выписывается из дома, пока не нашел покупателя. С момента достижения соглашения о сделке до самой сделки проходит от 1 дня до нескольких месяцев: нужно собрать документы, вызвать из-за границы совладельца или получить доверенности, получить решение опекунского совета, погасить долги, выписаться. Это время и расходы продавца.

Чтобы сделка не распалась, покупатель передает продавцу:

• аванс, в случае отказа от покупки он остается у продавца, в случае отказа продавца от продажи он возвращает его покупателю (п.2 ст 570 ГКУ);
• задаток – если покупатель отказался, сумма остается у продавца, если продавец отказался или не готов к сделке – он обязан вернуть сумму в двойном размере (п.1 ст. 571 ГКУ).

Юридические тонкости двух понятий регулярно рассматриваются в судах, и всякий раз суды выносят разные решения.

Оформить предварительный договор у нотариуса можно в форме основного договора. Это означает, что у продавца полностью готовы все документы к сделке, и проще провести сделку с рассрочкой платежа.

Простая письменная форма – документ с сомнительной надежностью, рискуют обе стороны, но покупатель – больше. Не передавайте аванс или задаток, пока не проверите объект и не убедитесь в его юридической чистоте.