Рынок земли и недвижимости: почему вас должна насторожить низкая цена

Любой покупатель недвижимости мечтает приобрести объект по минимальной цене. Самый активный фильтр поиска в интернете – ранжирование каталога по цене, от дешевых объектов к более дорогим. Не стоит надеяться на чудо: нет продавцов, которые не изучают рынок перед продажей своего объекта (подчас – единственного ценного актива всей семьи). В каких случаях низкие цены – признак проблемы?

Топ-5 признаков проблем в объявлениях

Опытные риелторы умеют читать между строк, быстро распознают фейки и наличие проблемы с объектом или продавцом.

1. Нет фотографий. Причины: объект в ужасном состоянии, у продавца нет доступа в помещения, продавец отличается экстравагантной непредсказуемостью.
2. «Без посредников» и «риелторам не беспокоить». Продавцу все равно – кто приведет к нему покупателя, он заинтересован в широкой рекламе объекта. Отказываются сотрудничать с риэлторами владельцы, которые выставляют неликвидный объект или с серьезными проблемами: документы, окружение, субъективные факторы.
3. «Цена договорная». Владелец установил неоправданно высокую ценовую планку, пытается заманить покупателя и уговорить его на покупку на месте.
4. Минимум информации в тексте, «подробности по телефону». Шаблонное объявление-крючок, так риелторы пополняют базу потенциальных покупателей. Если объявление от собственника – он пытается утаить информацию, которая может насторожить совладельцев/соседей/кредиторов.
5. Продажа без просмотров. У продавца нет доступа на объект: семейный конфликт, объект в аренде или захвачен рейдерами.

Реальные продавцы стараются максимально описать свою недвижимость, указать все преимущества. И скрыть недостатки – такова природа продавца.

Инвестиционные обязательства

Наверняка вы читали о продаже американских домов и европейских замков за 1 евро. На практике за демонстративной дешевизной скрываются кабальные условия для покупателя: реконструкция, сохранение целевого назначения, дорогостоящий ремонт.

В Украине по заманчиво низкой цене продают объекты приватизации. По факту завод по цене квартиры чаще всего означает многомиллионные инвестиционные обязательства покупателя, за соблюдением которых будет наблюдать государство.

Судебные споры

Никто не запрещает должнику, бывшему партнеру, супругу, родственнику  выставить находящийся в судебном споре и даже арестованный дом или участок на продажу.

Часто это психологический прием шантажа второй стороны: вы просто потеряете время. Иногда недобросовестный продавец пытается получить от доверчивого покупателя крупный аванс: вы потеряете время, нервы, сделку + деньги на аванс и судебный иск.

По низким ценам продается арестованное имущество, активы ликвидированных банков, имущество банкротов. Фактически покупатель приобретает проблемный объект с непредсказуемым финалом: суды высших инстанций по искам кредиторов часто опротестовывают процесс продажи объекта, покупатель может лишиться и денег, и объекта.

Семейные споры

Совместно приобретенное имущество – сложный клубок, в котором часто путаются даже суды. В Украине гражданский брак приравнен к официально зарегистрированному, поэтому покупатель может вместо радости от выгодной покупки получить иск от гражданской супруги/супруга.

Серьезный риск - протест органов опеки за нарушение прав несовершеннолетних или недееспособных лиц. При этом лица могут не являться совладельцами объекта недвижимости, а просто иметь право пользования (регистрация по адресу).

В попытке как можно больше насолить родственникам многие идут на экстремальные шаги: половина квартиры оформляется договором дарения, в жилье вселяют маргинальных личностей, имущество пытаются уничтожить физически. Низкая цена – часто признак такого конфликта с непредсказуемыми последствиями.

Продажа за долги

Без участия опытного юриста покупать такие объекты крайне не рекомендуется. Должник мог оформить кредит под залог недвижимости – своей или поручителя. Такую сделку легко оспорит кредитор, особенно если сумма долга выше цены продажи объекта или недвижимость продана без письменного согласия  кредитора.

У должников часто забирают документы и заставляют оформлять доверенность на продажу – об этом читайте в следующем пункте.

Заведомо невыгодные условия

Многоходовая комбинация, в которой покупатель вскоре после приобретения объекта получает судебный иск, в котором продавец обвиняет его в незаконном завладении объектом: запугали, заставили, обманули, ввели в заблуждение. Главный аргумент правоты продавца: цена договора не соответствует среднерыночному показателю на дату сделки и оценочной стоимости объекта.

В ситуации правовой неопределенности оказались все покупатели земли и недвижимости на территории Крыма после 2014 года. Международными судами такие сделки не признаются. С 2021 года по указу правительства РФ земельные участки, находящиеся в собственности иностранных граждан, подлежат принудительному выкупу. Как только территория возвращается под украинскую юрисдикцию, у всех продавцов по таким сделкам отличные шансы опротестовать договора купли-продажи и вернуть свою собственность – как проданную на заведомо невыгодных условиях.

Капитальный ремонт

Если вас не пугают серьезные капиталовложения в реконструкцию здания – можете рискнуть. Но учтите: большинство продавцов при оценке объекта приблизительно рассчитывают стоимость земельного участка, сноса и нового строительства или полной замены коммуникаций, светопрозрачных конструкций и кровли.

Цена готового дома или квартиры никогда не окупает 100% вложений в качественный ремонт, меблировку и ландшафтный дизайн. Зачем терять время и средства на снос старого, когда можно купить готовое качественное жилье?

Продажа по доверенности

В Украине нотариусы обязаны проверять доверенности по реестру. Но кто защитит покупателя, если:

• продавец и нотариус в сговоре;
• владелец недвижимости умер до сделки;
• доверенность выдана под принуждением;
• изначально доверенность – часть аферы.

Низкая цена продажи по доверенности – серьезный повод оценить риски такой покупки. 

Поддельные документы

Недвижимость – это операции с ценными активами, любая сделка здесь стоит несколько тысяч долларов. Поддельные документы используют при продаже арендованных квартир, домов, коммерческих объектов и земельных участков. Новый вид мошенничества – взлом электронных госреестров и замена в них собственников. Вас должна насторожить крайняя спешка продавцов в комбинации с низкой ценой.

Проблемы с документами

У каждого риэлтора найдется с десяток реальных историй, в которых продавцы пытались переложить на плечи покупателя свои проблемы и продать объект с недостоверной, неполной или фальсифицированной документацией.

Одна из самых распространенных ситуаций – продажа земельного участка с нарушенным целевым назначением и видом использования. По низкой цене продают участки, которые были приобретены с нарушениями законодательства, с риском протеста прокуратуры и судебного разбирательства.

Застройщики по низкой цене продают объекты с нарушением Генплана, градостроительных условий, красных и голубых линий. В этом случае есть риск сноса здания.

По цене ниже рынка продаются новостройки с риском затягивания сроков строительства или нарушением застройщиков обязательств по коммуникациям, дорогам, социальной инфраструктуре.

Настораживают дубликаты: утраченные документы могут использовать мошенники для получения кредита, получения аванса или продажи по поддельному паспорту.

Необходимо проверить историю объекта: в случае признания судом любой из предыдущих сделок все последующие также признаются незаконными.

Низкая цена зачастую означает попытку продажи объекта с выписанным по решению суда осужденным лицом. После освобождения он имеет право зарегистрироваться по своему старому адресу – фактически он получает право на использование недвижимости.

Высокие расходы на эксплуатацию объекта

Эти расходы легко сведут на нет низкую цену объекта. Самые проблемные – здания, построенные по старым технологиям, с низким уровнем энергоэффективности. Продавцы сознательно скрывают реальные расходы на отопление и электричество.

В коттеджных городках управляющие компании регулярно повышают тарифы. Перед покупкой проверьте документы, которые подтверждают расходы продавцов на коммунальные услуги, услуги управляющей компании, вывоз мусора.

Скрытые дефекты объекта недвижимости

Не все покупатели перед покупкой проверяют гидроизоляцию, наличие газопровода и мощность электричества. Вас должны насторожить следы недавнего ремонта потолка (протекает крыша или заливают соседи), не соответствующий ГОСТу диаметр газовой трубы( желтый цвет еще не означает центральный газопровод), треснувшая отмостка или стена, странный запах.

По низкой цене продают:

• пораженные черной плесенью квартиры и дома;
• квартиры, в которых продавцу самостоятельно не удалось решить проблему протечек, плохой шумоизоляции и вентиляции;

• здания в аварийном состоянии;
• недвижимость с незаконными перепланировками;
• объекты с нарушениями работы систем жизнеобеспечения и отопления;
• дома, построенные с нарушениями строительных норм;
• участки с эрозией земли и проблемным грунтом;
• дома в районах сильных ветров и угрозы затоплений во время паводков.

Проверьте сертификат скважины, договор на поставку газа, электрики, Интернет- соединения. Добросовестные застройщики и домовладельцы сохраняют фотофиксацию всех процессов строительства и договора с подрядчиками.

Проблемное соседство

Неадекватные соседи – одна из самых распространенных причин продажи квартир и домов. Ни один продавец не признается покупателю в главном мотиве, вынудившем выставить квартиру на продажу. Перед покупкой познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с несколькими семьями.

К проблемному соседству также относятся вредные производства, аэродромы, военные полигоны ЛЭП, свинарники, птицефабрики и приюты животных, международные трассы, ночные клубы, точки продажи дешевого алкоголя, притоны, очистные сооружения, торфяники.