Продажа земельного пая с 1 июля 2021 года: полный гайд для частных землевладельцев

Право свободного распоряжения землями с/х назначения многие владельцы паев не дождались: мораторий ежегодно переносили, политики регулярно спекулировали на горячей теме. С 1 июля стартовал рынок земли. Не совсем свободный, с определенными ограничениями, во многом непонятный частным землевладельцам. Разбираемся в нюансах купли-продажи пая по новым правилам.

Подготовьте документы на продажу земли

Многие так и не зарегистрировали свои паи в кадастре. Предметом продажи является исключительно полностью сформированная и зарегистрированная земля:

• с кадастровым номером, целевым назначением и ограничениями;
• выделенная в натуре и внесенная в Земельный кадастр;
• с зарегистрированным в Реестре вещных прав собственником.

Раз в полгода владельцам рекомендуем проверять данные Земкадастра – во избежание технических сбоев, путаницы и рейдерский захватов.

Проверить статус своего участка просто: на карте BROK.land найдите свой участок по кадастровому номеру или спутниковой карте. Проверьте все данные: кадастровый номер, площадь, собственника, целевое назначение, форму и границы участка.

Подготовку полного пакета документов поручите опытной компании «под ключ» - от обмера участка до внесения данных в Реестр. Нашли ошибку – как можно скорее исправляйте с помощью землеустроителей и регистраторов.

Какие документы нужны продавцу пая с 01 июля 2021 года:

• паспорт и идентификационный код владельца;
• выписка из Реестра прав на недвижимое имущество;
• выписка из ГЗК;
• нормативная денежная оценка;
• экспертная оценка для уплаты налогов (кроме права на 0 ставку).

Важно: Все участки (паи), которые не будут оформлены до 31.12.2024 года, согласно ст. 13 ЗУ 899-IV считаются невостребованными и передаются в собственность местных советов. Нет первичных документов: заказывайте землеустроительную документацию. Не оформили наследство – не откладывайте и регистрируйте право собственности.

 

Определите стартовую цену земельного участка

До 01.01.2030 года цена продажи пая – не ниже нормативной денежной оценки. Дополнительно потребуется экспертная оценка земельного участка в случае сделки между физлицами – для налогообложения. 

Рыночная цена паев будет складываться конъюнктурно. Многое зависит соотношения спроса и предложения, категории и качества земли, расположения и формы участка, отсутствия эрозии почвы. Необходимо учесть право проезда по вашей территории с/х техники соседей.

Посчитайте налоги

Продавец уплачивает налоги с полученного от продажи пая дохода по ставке:

• 0% - при совокупности факторов:
  • продается участок площадью не более положенного по безоплатной передаче;
  • участок находится в собственности свыше трех лет;
  • это первая продажа земли или объектов недвижимости в текущем году;
• 5% налог с дохода + 1,5 военный сбор уплачивает резидент Украины во всех остальных случаях;
• 18% налог с дохода + 1,5% военный сбор уплачивает нерезидент.

Проверьте юридическую чистоту сделки

Участок либо все имущество владельца может находиться под арестом. В отношении владельца земли может быть открыто дело о банкротстве. Собственник может судиться с совладельцами, претендентами на наследство, супругами, деловыми партнерами. Перечень проблемных ситуаций бесконечен.

До сделки все ограничения и запреты на продажу земельного пая должны быть сняты.

Самый удобный вариант убедиться в юридической чистоте своего имущества – заказать полную проверку участка по всем реестрам.

 

Предложите купить участок арендатору

Большинство владельцев паев заключили договора аренды. Перед продажей внимательно изучите договор аренды: сроки, условия и права на досрочное расторжение по инициативе арендодателя.

ЗУ 522-IX внес правку в ст 131 Земельного Кодекса. Право первоочередной покупки пая имеют:

• арендаторы;
• лица, которым арендатор передал такое право и письменно уведомил о передаче права владельца.

Важно! До 2024 года право покупки земель с/х назначения - исключительно у физических лиц. Арендуют паи чаще всего агрохолдинги и фермерские хозяйства, но законом предусмотрена возможность единоразовой передачи права первоочередной покупки второму лицу.

Важно! Владелец пая имеет право продать землю исключительно на условиях, указанных в письме-предложении арендатору. Если цена стала ниже – пишем новое предложение арендатору.

Откройте банковский счет

Все сделки по продаже земель с/х назначения проводятся исключительно в безналичной форме. Если у вас открыт текущий счет в банке – этого достаточно.

Подготовьте участок к продаже

У многих земли стоят в полном запустении. Скосите траву, срежьте дикие кустарники, установите межевые знаки, чтобы покупатель четко представлял границы участка. 

Сфотографируйте участок с максимально высокой точки. Хорошо работает в объявлениях скриншот с онлайн-карты с обозначением формы и расположения участка на местности. Добавьте к объявлению качественную фотографию Выписки из ГЗК – там указаны все важные для покупателя данные, включая ограничения.

Подготовьте подробное объявление с указанием площади, целевого назначения, адреса, важных характеристик земли. Удобно и бесплатно размещайте объявление в каталоге BROK.land.

 

Проведите переговоры с покупателем и оформите договор купли-продажи у нотариуса

В ходе торга цена участка не может стать ниже предложено арендатору. Вы можете договориться с арендатором о продлении договора аренды с новым собственником, это нередко повышает привлекательность земли и ее цену.

Купля-продажа оформляется договором, который должен удостоверить нотариус. До сделки нотариус требует у продавца оригиналы документов, перечисленных выше, и проверяет по реестрам отсутствие арестов и отягощений. Имущество приобретено в браке – необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.

В случае, если ставка налога выше 0% - продавец предъявляет нотариусу платежный документ об уплате НДФЛ. До сделки.

 

Альтернативный вариант продажи: электронный аукцион в системе Prozorro

Максимальное количество заинтересованных лиц и реальный торг за участок в онлайн-режиме. Продавцы выставляют землю через аккредитованные в системе Прозорро электронные площадки. Стартовая цена – не ниже нормативной оценки. Продавец размещает объявление о продаже участка в системе.

Покупатели для участия в аукционе вносят от 30% гарантийного взноса. Это очень важный момент: в случае, если участник аукциона нарушил правила или покупатель отказался оплачивать лот, гарантийный взнос перечисляется продавцу.

Услуги электронной площадки оплачивает покупатель. По правилам системы Прозорро, вознаграждение получает та площадка, через которую зарегистрировался победитель торгов. По партнерской программе часть вознаграждения получит электронная площадка, с которой продавец выставил лот в системе.

Проверьте покупателя земельного участка

Обидно, если сделка сорвется не по вашей вине. Заранее удостоверьтесь в юридической правомочности покупателя на осуществление сделок на земельном рынке.

Кто может стать покупателем земельного пая до 01.01.2024 года:

• граждане Украины - физические лица, государство и территориальные общины;
• физлица не должны находиться под санкциями и быть внесенными в списки участников террористических организаций;
• покупатель может подтвердить происхождение средств для расчета по сделке;
• у покупателя открыт текущий счет в банке
• в собственности покупателя после приобретения участка не сконцентрировано свыше 100 гектар земли.

С момента запуска рынка с/х земель наверняка проявится немало юридических коллизий и сложностей в оформлении сделок. В любом случае рынок открыт!