Поле чудес: 7 способов обмануть покупателя земельного участка

Остап Бендер знал 400 сравнительно честных способов отъема денег у граждан. За прошедшие 100 лет желание отобрать деньги у доверчивого покупателя меньше не стало, зато технологии мошенников стали гораздо креативнее. Мы собрали семь самых распространенных схем мошенничества на земельном рынке. Вы предупреждены - значит, вооружены.

Земельные отношения в Украине обусловлены Земельным и Гражданским кодексами, законами о приватизации, ипотеке, банкротство. На подходе закон о рынке земель. Отдельно обусловлены порядка ведения Земельного кадастра, регистрации права собственности и обременения, налогообложения.

Эксперты Feodal готовы проконсультировать вас по вопросам приобретения земельных участков, перерегистрации права собственности, защиты титула к совершению сделки. Иначе в случае неудачи потребуются дорогостоящие услуги адвокатов и годы судебных разбирательств.

Кручу-верчу

Виртуозные мошенники в 90-х умудрялись перевешивать номера квартир для обмана покупателей. С землей все гораздо проще - до 80% участков вовсе не имеют адресов. Часть участков выставлены на продажу пустыми кадастровых номеров. В остальных номера есть, но в нарезанном на участке чистом поле один от другого отличить невозможно.

Этим и пользуются наследники Остапа Бендера. Вам показывают замечательную землю с видом на реку, а по факту это овраг со стихийнойсвалкой. Путаницу добавляют ошибки Земельного кадастра:
- наложение участков 
-    -    расположение на дне ближайшего водоема

Решение. Сверка кадастрового номера по кадастровой карте и обязательный вызов специалиста для установления межевых знаков до передачи задатка.

Блага цивилизации

Пропустите пункт, если планируете эко-поселения в стиле Греты Тумберг. Для тех, кто желает комфортных условий и требует электричестве, газе и воде, продавцы показывают в большом поле или лесу линии электросети на горизонте и решение тендерного комитета о подряде на прокладку дороги.

Решение. Советуем выяснить: 
• сколько реально стоит подключение к электросетям и газопроводу ;
• есть ли у сети резерв для вашего подключения или нужно за ваш счет проводить реконструкцию подстанции;
• выплачен ли вклад в кооперативе за прокладку сетей;
• кто финансирует присвоения адресов;
• сколько стоит проложить дорогу к дому;
• проверьте, а был тендер, и кто заказчик.

Брюки превращаются ...

Жонглирование целевым назначением земли - классическая схема обмана неопытных покупателей. Как правило, вам гарантируют мгновенную смену из зоны рекреации в жилищное строительство, или доказывают, что на землях товарного с/х производства можно смело строить коттедж. По факту изменение целевого назначения - вопрос спорный, длинный и дорогостоящй.

Решение. Отказаться от участка или предложить продавцу самостоятельно изменить целевое назначение.

Архитектурное чудо

В городских центрах и в престижных загородных районах свободной земли для застройки практически не осталось. Битва идет за каждый метр. При осмотре прямоугольного участка шириной 8 метров неопытный покупатель уже мысленно нарисовал коттедж, и ошибется.

Специалист посмотрит на соседние дома, отнимет по 3 метра отступа, предусмотренных ДБН и поймет, что фактически площадь застройки составляет 2 метра. Критически даже для Львова. Так же учитываются отступления от деревьев, кустарников, ограждений и т.п. 

Решение. До передачи задатка проконсультироваться с архитектором или строителями.

Туда нельзя

Вам показывают широкий и ровный участок без построек. А что под землей? И что за провода тянутся через весь участок от одной башни к другой? Непростая проблема землевладельцев - ограничения на строительство, определенные градостроительными нормами. Отступление от электролиний, магистральной трассы, газопровода, правительственного кабеля и других скрытых коммуникаций иногда делает строительство невозможным.

Существуют особые ограничения на строительство в рекреационных, лесных и водоохранных зонах. Построенный на намытом песке особняк может быть снесен по решению суда или смыт в ближайшее паводком.

Решение. Изучите выписку ГЗК. Если продавец отказывается ее показывать - закажите сами.

Суд постановил ...

Вам показывают отличный участок по весьма привлекательной цене. После передачи задатка выясняется, что участок:
• заложен в банке;
• принадлежит банкроту; 
• арестован судом за долги или на основании гражданского иска;
• обжалуется соседями или бизнес-партнерами продавца.

Особо наглые продавцы предлагают выдать доверенность на имя покупателя для решения вопросов о снятии арестов и судебных споров. В результате участок - не ваш, а нервы, время и деньги потеряны.

Решение. Заказать проверку отсутствия запретов и судебных решений до передачи задатка. 

Бумажные «мелочи»

В недобросовестного продавца цель проста - получить от вас деньги. В ход идут любые ухищрения, психологические приемы и нагнетания обстановки.

Наши эксперты советуют проявлять особую осторожность в следующих случаях: 
• нет кадастрового номера и госрегистрации участка;
• сделка от имени недееспособных или несовершеннолетних лиц;
• неоформленное наследство;
• правки на документах, копии, дубликаты; 
• слишком частая смена владельцев участка;
• попытка вместо заключения договора купли-продажи выдать доверенность; 
• продажа корпоративных прав при покупке права аренды участка под застройку;
• продажа права требования.

В любой сомнительной ситуации обращайтесь к компетентным специалистам за консультацией. Это обойдется дешевле потерянных денег и надежд на интересный проект или домик на собственной земле.