Самый правильный чек-лист покупателя загородного дома 🏠

Вы запланировали серьезное капиталовложение. Лучший вариант – заказать сопровождение сделки опытным юристом или надежным агентством недвижимости и привлечь строительного эксперта-практика. Часть пути от поиска объекта до новоселья можно пройти самим.

Цель покупки

Учтите все факторы при выборе дома. Жизнь за городом имеет свои плюсы и минусы:

• позитив: просторное жилье и дополнительное пространство вне дома, тишина, эко-обстановка, здоровый образ жизни;
• негатив: слабая социальная, медицинская, образовательная и развлекательная инфраструктура; потеря времени на дорогу в город; проблемы с доставкой детей в школу; постоянный ремонт и сложности с обеспечением безопасности жилища.

Дом для отдыха - энергоэффективное здание, каркасное или брус, с автономным отоплением, доступом к питьевой и технической воде, природной или рекреационной зоне в шаговой доступности.  

Постоянное проживание и работа за городом – выбирайте энергоэффективный капитальный дом с коммуникациями, оптимальной площади, в населенном пункте с шаговой доступностью к магазину, клинике, почте, банку, кафе, учебным заведениям.

Постоянное проживание за городом, учеба и работа в городе – приоритет населенным пунктам с минимальной затратой времени на дорогу и развитым общественным транспортом.

Размер участка земли зависит от:

• агротехнических планов;
• готовности поддерживать территорию в надлежащем состоянии;
• планов на размещение гостевого домика, летней кухни, мастерской, вспомогательных строений, спортивной, детской, рекреационной и аквазоны, вольера для животных, паркинга.

Целевое назначение участка должно совпадать с вашими планами – дачное строительство, личное сельское хозяйство, индивидуальное жилое строительство.

Бюджет

Расходы на покупку зависят от расположения и размеров дома и участка, степени развитости инфраструктуры, готовности строения, качества отделки.

Рассчитывайте бюджет, сравнив аналоги в выбранном районе. В Украине цена в объявлении о продаже дома учитывает торг 10-15% и не учитывает комиссию риэлтора. Бюджет сделки рассчитывайте как сумму всех расходов +15% на непредвиденные траты.

Цена на аналогичные по качеству дома отличается до 60%, в зависимости от региона, престижности и безопасности района. Изначально настораживают предложения с резким отклонением от среднерыночной цены – есть риск мошенничества или скрытых проблем объекта. В пределах одного административного района участок с целевым назначением под жилое строительство дороже дачного.

При расчете бюджета учтите основные статьи расходов на сделку и ближайшие расходы:

• стоимость дома и участка*;
• оплата услуг риэлтора;
• оформление кредита: рассмотрение заявки, страховка, открытие счета, комиссии, первоначальный взнос;
• стоимость нотариального удостоверения сделки;
• госрегистрация права собственности на недвижимость и землю;
• сборы в пенсионный фонд и военный;
• регистрация по новому месту проживания;
• регистрация нового владельца в энергокомпании, газовой службе, водоканале; 
• заключение контракта с управляющей компанией, службой охраны,  интернет-провайдером, компанией по вывозу мусора;
• клининг, мелкий или капитальный ремонт, ландшафтный и интерьерный дизайн, покупка крупной бытовой техники и мебели;
• покупка садовой мебели, обустройство бассейна и аквазоны;
• покупка садового инструментария, саженцев, посадка крупномеров, обустройство грядок, теплиц, вольеров;
• транспортные расходы на поиск и осмотр объектов, закупку материалов, посещение различных служб.

*Многие продавцы пытаются возложить на покупателя все расходы на подготовку сделки. Оплата экспертной оценки, предпродажного пакета документов на дом и участок, погашение задолженностей по коммунальным платежам, оплата справок и выписок из реестров,  уплата госпошлины и налога с дохода физлица – это обязанности продавца. Согласуйте распределение расходов до передачи аванса.

Как и где искать дома на продажу

Покупатель не связан эксклюзивными обязательствами с риэлторами. Сравните данные каталогов профильных порталов, дайте заявки в несколько респектабельных агентств.

Удобный поиск по карте и каталогу Brok.land поможет за пару кликов уточнить расположение объекта, данные земельного кадастра, получить прямой контакт продавца и проверить кадастровые данные.

Сравнивайте фотографии здания и территории, планы участков, расположение, соседство, качество социальной инфраструктуры, престижность района, статусы и условия коттеджных городков.

Оцените по картам потенциально опасные объекты: очистные, болота, торфяники, овраги; вредные производства, аэропорты, военные полигоны, тюрьмы, нефтехранилища, ЛЭП.

Сохраните контакты продавцов объектов, которые вам понравились:  порталы недвижимости быстро переводят объявление в статус неактивного, объявление может исчезнуть.

Первое общение с продавцом дома

Уточните данные объявления – локация, площадь, основные характеристики дома и участка. Цена во время разговора с продавцом уже может снизиться на 5-10%. Постарайтесь уточнить причину продажи – это может повлиять на сроки и стоимость сделки.

Диджитализация позволила перевести в онлайн-режим первичный осмотр объекта: продавцы и риэлторы предоставляют фото- и видео презентации, устраивают онлайн-показы, отправляют копии документов для ознакомления. Удобно, бесплатно, никаких обязательств с вашей стороны.

Основной риск - ваши контакты и намерения потратить определенную сумму денег становятся известными широкому кругу лиц. Вас обязательно спросят о степени готовности к сделке – это нормально. Не сообщайте о полученном наследстве или проданном активе. Скажите, что банк подтвердил готовность выдать ипотечный кредит, это сразу отсеет половину мошенников.

Осмотр объекта недвижимости

Покупка загородного дома не ограничивается одним визитом. Вернитесь к дому в неурочное время сами. Не доверяйте памяти, фиксируйте все свои наблюдения, анализируйте записи в спокойной обстановке.

Место расположения объекта, дорога, инфраструктура

Во время визита должны насторожить расположенные с нарушением санитарных норм животноводческие комплексы, АЗС, автобан, ж/д ветка. Автоматически снижают привлекательность неадекватные соседи, заброшенные участки, опасный поворот трассы. Дома с краю поселка – первые жертвы грабителей.

Учтите перспективы развития района: прекрасный вид на море может закрыть новый отель, а по соседству с вашим коттеджем  могут начать шумное строительство многосекционного ЖК. Отследите по карте потенциально свободные участки под строительство. Сверьтесь с Генпланом города.

Прогуляйтесь по местности в разную погоду: куда стекает вода и дует ветер; как близко амбулатория и супермаркет; сколько перекрестков до детской площадки; как удобно добраться до пляжа.

Пообщайтесь с соседями, уточните историю дома и отзывы о качестве местной воды, интернета, транспорта, медицинского сервиса. Почитайте отзывы на форумах и в социальных сетях.

Рассчитайте время на дорогу до школы и работы, близость остановок общественного транспорта.

Участок под домом

Наличие на участке межевых знаков снижает риск территориальных споров с соседями.

Строительные нормы жестко ограничивают пятно застройки, необходимо учесть удобство заезда крупногабаритного автотранспорта, пожарной машины, ассенизаторов. Конфигурация, остроугольная и неправильная форма, уклон, террасы, резкий уклон – все имеет значение.

На стоимость участка влияет:

• форма и планировка;
• качество дренажа, ландшафтного дизайна, освещения, системы полива;
• наличие культурных и коллекционных насаждений, садово-парковых элементов дизайна, аква зоны, зоны барбекю, ограждения, парковки, автоматической системы управления воротами. 

Дом

Общее впечатление: фасад, площадь, этажность, вид из окон, качество крыши и светопрозрачных конструкций, коммуникации, безопасность и неуловимое ощущение личного комфорта.

Планировка. В доме ее изменить сложно: рассчитайте комфортность размещения всех членов семьи и гостей, расположение кабинета для частной практики или мастерской.

Технический паспорт. Возьмите у продавца копию технического паспорта здания и распланируйте размещение мебели и крупных бытовых приборов. В техпаспорте есть сведения о материале стен и перекрытий. Сравните поэтажные планы с фактическим расположением комнат.

Техническое состояние:

• паспорта на котел, скважину, насос, бойлер, счетчики сравните с фактическими объектами;
• трещины, высота цоколя, безопасность лестницы, высота дверных проемов, наличие сливов и громоотвода – обращайте внимание на каждую деталь;
• не стесняйтесь залезть на чердак и в подвал, проверьте, как открываются окна и двери, есть ли следы ржавчины или плесени;
• проверьте напор воды, откуда в дом поступает газ, как устроен электрощиток, камин, система «умный дом» и отопление;
• настораживают следы свежего ремонта потолка, стен в коридоре и на кухне, торчащие провода.

Объективную оценку состояния коммуникаций, вентиляции, кровли, паро- и гидроизоляции, отмостки, полов, штукатурки, электрики даст эксперт. Отказ продавца допустить к осмотру дома технического специалиста приравнивается к признанию в неполадках.

Документы дом и землю

Профессиональная оценка подлинности и степени готовности документации на землю и недвижимость к сделке квалифицированным специалистом проходит до передачи аванса.

Настораживает частая смена собственников, наличие в истории объекта продаж с аукциона имущества банкрота, права требования, арестованного имущества – такие сделки могут быть расторгнуты судом следующей инстанции или оспорены третьей стороной.

Минимальный пакет документов продавца для сделки купли-продажи:

• зарегистрированные в госреестре правоустанавливающие документы на дом;
• выписка из ГЗК на участок;
• экспертные оценки для расчета налогообложения;
• справка-подтверждение отсутствия зарегистрированных по адресу  лиц;
• выписки из госреестров об отсутствии арестов, запретов и отягощений на имущество;
• документальное подтверждение отсутствия задолженности по земельному налогу или арендной плате за землю, свет, газ, вывоз мусора и услуги управляющей компании.

Дополнительно могут потребоваться разрешение на продажу от супруга, органов опеки, доверенность отсутствующего совладельца.

Проблемные объекты: дом с самостроем и самозахватом земли, судебным спором, с неоформленным наследством, в отсутствие одного из совладельцев. Сроки такой сделки могут растянуться на неопределенный период.

Проблемы, которые продавец пытается переложить на ваши плечи: жилой дом, не введенный в эксплуатацию, построенный с нарушениями природоохранного законодательства, санитарных и строительных норм, на участке с целевым назначением, не подходящим для жилой застройки.

Закажите у нас проверку объекта по кадастровым данным и судебным реестрам, это снимет подозрения в фальсификации документов и претензий третьих лиц на имущество.

Потенциальные расходы

Покупка коттеджа в закрытом городке означает присоединение к сравнительно равной социальной среде и комфорту. За содержание дорог, спортивных и детских площадок, бассейна и фитнес-зала, освещение, охрану и вывоз мусора отвечает управляющая компания. Уточните стоимость расходов, оцените свою готовность ежемесячно оплачивать услуги бизнес-уровня.

Содержание частного дома означает постоянную поддержку в нормальном состоянии систем жизнедеятельности и участка.

Минимальные регулярные расходы домовладельца:

• замена фильтров, обслуживание газовой установки, чистка кондиционеров и каминов, откачка фекальных стоков;
• проверка сигнализации, оплата индивидуальной линии интернет-связи;
• стрижка газона и деревьев, ремонт дренажной системы;
• расчистка снега, уборка участка и придомовой территории.

Отнеситесь к покупке дома как к главной в жизни инвестиции. Дом за городом – это высоколиквидный актив и семейный комфорт. В такой покупке нет мелочей.