Покупаете дом или участок под застройку? Проверьте – есть ли ограничения

Ограничения на земельніе участки придуманы для защиты нас и общества в целом от грубых ошибок в использовании земли, проектировании и строительстве на ней. Есть места, где строить небезопасно для здоровья из-за излучения или вредных выбросов. Есть участки, где под землей скрыты километры канализационных систем, газопроводы высокого давления, магистральные кабели телекоммуникаций. Есть земли, на которых строительство принесет непоправимый вред экосистеме.

Зачем разбираться в ограничениях покупателю участка и дома

Чем больше ограничений – тем меньше ценность участка. Существуют участки, на которых из-за ширины защитных зон разных коммуникаций места для размещения дома, мастерской или бизнес-центра не остается вовсе. Рядом с газопроводом под запрет попадает даже безобидный забор.

Игнорировать запреты дорого, бессмысленно и небезопасно. Нарушителя ждут:

• штрафы;
• отказ принять построенный или реконструированный объект в эксплуатацию;
• невозможность зарегистрировать право собственности на объект в госреестрах;
• невозможность законного распоряжения объектом – продажа, дарение, аренда, оформление наследства, получение кредита под ипотечную программу;
• судебное решение о принудительном сносе объекта.

Разобраться в ограничениях без документации и знания нюансов законодательства часто невозможно: коммуникации проходят на глубине.

Как обманывают покупателей

Продавцы скрывают проблемы, стараются не показывать документы или подделывают данные в копиях документов. Зачастую покупателям показывают другой участок – подальше от ЛЭП или таблички о кабеле связи.

Как избежать обмана при покупке земельного участка, домовладения или коммерческого объекта

Чтобы избежать мошенничества, проверьте:

1. Тот ли участок показал вам продавец
2. Закажите выписку из ГЗК
3. Ознакомьтесь с градостроительной документацией населенного пункта.

Экспресс-метод:

• при осмотре участка учесть несколько объектов поблизости, которые точно видны на спутниковых картах: поворот дороги, деревья, здания, ЛЭП, забор;
• на карте Brok.land установлено максимально возможное увеличение масштаба спутниковых карт; карты синхронизированы с данными земельного кадастра;
• как только определили участок по карте, данные о кадастровом номере, площади, владельце и конфигурации участка получены мгновенно и бесплатно.

Метод, которым пользуются профессиональные инвесторы: потребуйте у продавца установить по границам участка межевые знаки. Вы получаете точную локализацию участка на местности.

До покупки участка закажите выписку из ГЗК на приглянувшийся участок и проверьте градостроительные ограничения. Услуга доступна онлайн, заказать выписку может любой клиент, документ оперативно поступит в PDF-формате на e-mail или мессенджер.

Где искать ограничения в выписке ГЗК?

Стандартная выписка состоит из перечня сведений об участке, плана и экспликации. После общих сведений о кадастровом номере, площади, владельце, статусе владения или пользования, долях указана информация об ограничениях в использовании.

Иногда ограничений нет – как правило, это земли в поле, вдали от ЛЭП и водоемов. Если на участке есть ограничения – они указаны в выписке. Некоторые небольшие участки, например земли в прибрежной защитной линии вдоль моря или других водоемов, попадают под запрет капитального строительства целиком.

По каждому запрету отдельно изложена информация:

• вид ограничения;
• площадь, на которой нельзя возводить строения или вести определенную деятельность;
• основание для запрета;
• срок действия;
• на плане участка все зоны отмечены специальными линиями. 

Выписка из ГЗК – финальный документ, сведения из кадастра, представленные на основании зарегистрированной и утвержденной землеустроительной документации. Если ситуация на участке изменилась – есть повод внести изменения в кадастровую и техническую документацию и повысить стоимость актива.

Необходимо помнить о том, что информация о ограничениях в земельном кадастре очень часто не полная или попросту отсутствует, поэтому требуется дополнительная проверка на местности и по градостроительной документации.

Как разобраться в ограничениях

Все ограничения на использование земель перечислены в Дополнении № 6 к Порядку ведения ГЗК, утвержденного в 2012 году Постановлением КМУ № 1051. Все зоны поделены на 10 разделов, учтены территории санитарной охраны, природно-заповедные территории, пляжи, площади, попавшие под радиационное загрязнение, земельные сервитуты.

Отдельный раздел посвящен охранным зонам около общественно значимых объектов: объекты транспорта, связь, энергетика, гидрометеорология, инженерные коммуникации, промышленные и геодезические объекты.

В кадастровой документации и выписке из ГЗК указан вид ограничения и номер согласно Дополнению №6.

На участке отмечена зона охраны газопровода. Какие запреты?

Знакомые желтые бытовые линии газопровода отличаются от магистральных. Главные проблемы возникают у владельцев участков, часть которых попала под запреты Правил охраны магистрального трубопровода, принятых в 2002 году Постановлением КМУ № 1747.

Под ограничения попадают участки вдоль линии трубопровода, вокруг основных и вспомогательных строений, хранилищ и объектов газотранспортной системы. Ширина охранной зоны от 75 до 1000 метров.

В зоне магистрального газопровода категорически запрещено:

• жилое и дачное строительство, включая ограждение частных владений, садов, виноградников;
• строительство общественных зданий, стадионов, рынков, гаражей, остановок муниципального транспорта, АЗС, складов с горюче-смазочными материалами, свалок;
• размещать полевые станы, хранить сено, бросать якоря и рыболовные сети.

Участок в зоне ЛЭП: чем это грозит владельцу?

Жилое и промышленное строительство вблизи высоковольтных линий электропередач не полезно для здоровья и опасно для системы электроснабжения. Список ограничений указан в Правилах охраны электросетей, утвержденных в 1997 году Постановлением КМУ №209. Запрет на строительство домов, дач, нежилых объектов, стадионов и АЗС предусмотрен по четко очерченным охранным зонам.

Ширина защитной полосы рядом с воздушными линиями проецируется на землю по обе стороны от линии. Зоны разбиты на 7 типов, зависят от напряжения:

• 2 метра при воздушной линии до 1 кВт;
• 10 метров – для линии до 20 кВт;
• 40 метров для линии 750 кВт.

При проектировании придется учесть охранные территории:

• если у вас над участком проходит высоковольтная ЛЭП, 80 метров вдоль кабеля выпадают из строительных планов;
• рядом с домом трансформаторная  подстанция или распределительный пункт – запрещено строительство на расстоянии <3 метров от линии ограждения объекта;
• подземный кабель напряжением до 1 кВт «съедает» по 1 метру с каждой из сторон участка, в том числе под жилую и коммерческую застройку.

Для ландшафтного дизайна приусадебной территории, парка или плодового сада необходимо учитывать ограничения по ширине крон и высоте деревьев.

На плане отмечен кабель связи. Что под запретом?

Воздушные и подземные линии связи охраняются Правилами, утвержденными в 1996 году Постановлением КМУ № 135. В основном ширина охраной зоны составляет по 2 метра с каждой стороны системы телекоммуникации. В районе водоемов ширина достигает 100 метров: запрещены причалы, стоянка лодок, водопой. Если по участку проходит трасса радиорелейной связи – запрещены и строения, и деревья.

Любые геофизические, сельскохозяйственные, земляные, строительные работы разрешены исключительно при наличии письменного разрешения владельца системы телекоммуникации и в присутствии его представителя.

Есть ограничения водоохраной зоны. Что можно?

Зависит от типа зоны. Правовой режим определен Постановлением КМУ №2024 от 1994 года. В первом поясе для защиты источника питьевой воды строго запрещено размещение жилых и гражданских объектов, причалов, карьеров, складов хранения веществ, способных загрязнить источники воды.

Второй и третий пояса не такие строгие, учитывают использование источников для туризма, водопоя, бытовых нужд, размещение свалок, причалов, промышленных объектов. Под контролем земляные и мелиоративные работы, система канализации и водозабора, размещение складов с химикатами.

Участок на первой линии водоема. Можно строить?

Территории вокруг или вдоль водных объектов согласно ст. 60 Земельного кодекса относятся к прибрежным защитным полосам, закон предусматривает свободный доступ к берегу в районе пляжа или водопоя и запрет на установку заборов. Ограничение доступа предусмотрено для территорий, на которых установлены гидротехнические объекты, лечебно-оздоровительные комплексы с оформленными строениями, природоохранные объекты.

По закону приватизация земли у берега не предусмотрена – только аренда под культурно-оздоровительные, туристические, рекреационные, рыбохозяйственные потребности и порты.

Ширина полосы зависит от размеров и типа водоема:

• 25 метров вокруг озера <3 га;
• 50 метров у небольших озер, речек и водохранилищ;
• 100 метров вокруг крупных водохранилищ и вдоль берега большой реки;
• >2000 метров от берега моря;
• при уклоне берега >3º ширина охранной полосы удваиваетс.

В ст. 61 прямо оговорен запрет на строительство в прибрежной полосе дач, гаражей, баз отдыха и автостоянок. По закону рядом с  кромкой воды могут находиться только гидротехнические, инженерно-технические, фортификационные и пограничные сооружения. При этом в п. 3 ст. 61 отмечено: если объекты, которые находятся в прибрежной полосе, не нарушают ее режим, они могут эксплуатироваться.

Что учесть при планировании застройки?

Разработаны подробные государственные строительные нормы для разных типов объектов – жилья, промышленности, общественных зданий. Дополнительно проектанты учитывают Санитарные правила планирования и застройки, утвержденные приказом Минздрава № 173 в 1996 году. Этими нормами запрещено строительство жилых домов в первом поясе водоохраной зоны, в ландшафтно-рекреационных зонах и городских лесах, на территориях с интенсивным загрязнением радиацией или химическими веществами.

В районах малоэтажной жилой застройки запрещено строительство промышленных объектов ближе 50 м от жилых домов, школ, клиник и спортивных объектов. Полностью запрещены объекты, которые наносят вред экологии или требуют интенсивного движения транспорта.

Размеры санитарной защитной зоны рядом с промышленными объектами зависит от типа производства, объема вредных выбросов, направления ветра. В пределах определенной санитарной зоны размещение жилых и общественных зданий, спортивных и рекреационных комплексов не допускается.

Покупка земли – надежная инвестиция, базис для перспективного бизнес-проекта или семейного домовладения. Не рискуйте своими деньгами - проверьте все ограничения и запреты до покупки участка.