Покупка готового бизнеса HoReCa: как не купить проблему

В каталоге Brok.land нередко появляются объявления о продаже готового бизнеса: турбазы, рестораны, отели, пансионаты, загородные комплексы, кафе. Фактически покупатель приобретает готовое решение с концепцией, земельным участком, объектами недвижимости, транспортом, мебелью, бытовой техникой, текстилем и посудой. Как оценивать реальную стоимость таких объектов и после покупки не стать банкротом?

Инвестиции в отдых приносят прибыль

Средняя доходность гостинично-ресторанной сферы составляет 20-35% с учетом текущих расходов и реновации. После пандемии сложилась уникальная ситуация: во всем мире меняют собственников отели, рестораны и кафе. Многие объекты после карантинного коллапса выставлены на продажу и в Украине. По мнению экспертов, спрос на услуги HoReCa, (соотвественно, стоимость аренды и недвижимости) вырастет на 20-25% до 2023 года. 

Управление пансионатом или базой отдыха для многих бизнесменов становится своеобразной «пенсией», совмещением бизнеса и отдыха. Для остальных покупка бизнеса – инвестиция, за прибыльность которой отвечают компетентные управляющие:
не обязательно становиться шеф-поваром, самостоятельно проверять качество уборки в номерах и продуктовые запасы на кухне;
житель Харькова вполне может владеть базой отдыха под Киевом, рестораном в Коломые и пансионатом в Геническе.

Расположение бизнес недвижимости

Глэмпинги в труднодоступной для папарацци и обычной публики места стремительно набирают популярность, но требуют значительных капиталовложений в создание комфортных условий и безопасной среды. Доходность ресторана и кафе часто напрямую зависит от их расположения в зоне видимости публики.
Минимизируйте риски инвестиций: выбирайте перспективные украинские курорты, локации в местах, которые будут пользоваться спросом украинских и зарубежных туристов. 
Обратите внимание на крупные инвестиционные проекты по развитию рекреационных территорий: своевременная покупка кафе или отеля принесет отличную прибыль (доказано Буковелем и Совиньоном). Фактически вы вкладываете средства в свой частный бизнес, а дороги, связь, реклама оплачиваются девелопером. В ближайшее время планируются крупные инвестиции в курорты на Боржаве и в Славском. Более 1 млрд. грн. запланировано на комплексное освоение Лазурного в Херсонской области.

Удаленная работа становится нормой, фрилансеры и айтишники перебираются за город и готовы оплачивать комфортные условия. Повышенным спросом пользуются эко-отели и загородные комплексы в радиусе 1-2 часов езды от города вблизи от водоема, в окружении красивой природы. Немаловажное значение при выборе объекта инвестиций имеют коммуникации, качество дорог, интернет-соединения, мобильной связи.

Концепция

Элитный и бюджетный сегмент по Украине распределяются неравномерно: объекты для VIP публики востребованы в Киевской агломерации, Днепре, Харькове, Одессе, Львове. В любой области будут пользоваться спросом рекреационные комплексы эконом и бизнес-класса.

Концепция ресторана и загородного комплекса должна отвечать запросам местной ЦА и потенциальных туристов:
в районе Вилково немецкие инвесторы создали комфортабельный комплекс для любителей рыбалки и бердвотчинга;
в заповеднике на Десне создали центр фотосафари для киевлян;
термальные источники Косино пользуются популярностью у туристов Закарпатья и словацких граждан.
Откажитесь от узкой направленности заведения: эко-френдли, веганы, охота, йога, ЗОЖ. Доход приносят универсальные комплексы, подобные Воеводино, ШишкINN, Good Zone, способные удовлетворить запросы разной аудитории.

Финансовый аудит

Покупка готового бизнеса означает приобретение активов и пассивов компании, обязательства перед кредиторами, исполнение условий договоров с поставщиками, подрядчиками, персоналом, онлайн-агрегаторами. Независимый аудит компании позволяет оценить риски инвестора.
В результате аудита покупатель получает точные данные обо всем имуществе:
земельный участок, стационарные и временные сооружения, бассейны, котельные, скважины;
автотранспорт, водный транспорт, снеговые пушки, оборудование аквапарка, СПА, медкабинеты;
конюшня, зооуголок, ферма, виноградник, ландшафтный парк;
в основные средства компании включена мебель, бытовая техника, оборудование, системы вентиляции, подъемники.

Крайне важный вопрос приобретения готового бизнеса – взаимоотношения с трудовым коллективом, долги по зарплате и соцвыплатам. До покупки следует разобраться с количеством штатных единиц, условиями работы, соцпакетом. Оцените – кого вам выгодно держать в штате, а  какие услуги выгоднее получать через аутсорсинг. Аудит поможет оценить эффективность работы предыдущего руководства.

Юридическая чистота сделки

Запутанные взаимоотношения с учредителями, совладельцами, членами наблюдательного совета, пайщиками, наследниками, кредиторами поможет распутать компетентная независимая юридическая проверка. 
До покупки готового бизнеса вы должны получить документальное подтверждение важной информации:
данные обо всех бенефициарах компании, совладельцах, соучредителях, акционерах;
история компании, законность смены собственников с начала создания юрлица;
отсутствие судебных споров, претензий антимонопольного комитета, таможенной, налоговой и прочих служб;
условия кредитных договоров, включая заложенное имущество, графики погашения, риски повышения процентной ставки;
законность увольнения сотрудников;
регистрация торговой марки, защита прав на использование логотипа и материалов сайта.
При покупке готового бизнеса проверяется законность использования территории, границы и целевое назначение участка, соблюдение градостроительных норм и ограничений, законность построек, отсутствие самовольно построенных сооружений, наличие разрешений на снос несущих стен. Изучается техническое соответствие объекта правилам противопожарной безопасности и охраны труда.

Стоимость реновации

Успешный бизнес обычно не продают. Приготовьтесь к расходам на ремонт зданий и оборудования, замену коммуникаций, сантехники, мебели, текстиля. Совокупный размер инвестиций на реновацию легко превысит бюджет покупки. Скрупулезно составьте смету всех расходов – от проекта ландшафтного дизайна до дверных ручек и полотенец.

Чтобы не прогореть, изначально включите эти расходы в расчет доходности и окупаемости проекта. Добавьте немного креатива и начинайте зарабатывать на чужом отдыхе: вы не купили недвижимость, вы купили готовый бизнес.