Код земли: зачем покупателю целевое назначение участка?

Любят наши девелоперы жонглировать документами на землю. Выделен участок, нарисован проект, создан отдел продаж, запущена массированная реклама, потянулись инвесторы с деньгами – а в Выписке из Госземкадастра предательски красуется код 01.13 или 03.14. Как разобраться с документами покупателю земли, коттеджа или квартиры в новом ЖК?

Ваши цели не совпадают с целями страны

В ст. 13 Конституции Украины о праве украинского народа на землю есть один важный абзац:

Разделение земель на категории призвано защитить собственность народа от вреда, который могут нанести нерадивые пользователи. Нельзя строить высотки на месте будущей трассы. Нельзя захватывать пляж. Нельзя в заповеднике строить жилые комплексы.

В Украине часто нарушают законы, земли используют не по назначению, убаюкивают покупателей обещаниями «изменить целевое назначение». Для многих доверчивость закончилась потерей денег, сносом домов и тратой нервов на встречах с прокурорами и судьями.

Думайте, как инвестор, юрист и строитель

Любая покупка земли или недвижимости – инвестиция в дорогостоящие активы. Пока деньги не переданы продавцу – вы хозяин положения и имеете право знать, кому и за что вы платите. Целевое назначение земли – краеугольный вопрос покупки на рынке недвижимости.

Проверить его очень просто – найдите участок на кадастровой карте по месту расположения или кадастровому номеру. Второй вариант надежнее – новичкам трудно сориентироваться в картах и безошибочно определить участок без точных ориентиров.

Закажите Выписку из ГЗК, в которой указаны все необходимые для покупателя данные, включая ограничения на застройку.

У продавца или застройщика в пакете документации должен быть документ, в котором указан кадастровый номер, целевое назначение земли и вид использования:

• госакт /извлечение из Госреестра прав собственности/ договор аренды (обратите внимание и на срок аренды участка);
• выписка из Госгеокадастра;
• техническая документация или проект землеустройства.

Обращать внимание на целевое назначение, категории земель и вид использования необходимо и при покупке свободного участка с целью застройки, готового коттеджа и квартиры в новостройке.

Несоответствие ваших планов или уже построенного объекта назначению земли либо сделает сделку невозможной, либо существенно затруднит владение объектом в будущем.

Классификация участков

Единый общегосударственный Классификатор видов целевого назначения земли разработан на основе Земельного Кодекса и Закона «О землеустройстве» и утвержден Приказом № 548 от 23.07.2010 г. В Классификаторе особо выделены все возможные виды использования участков: под сельскохозяйственные, промышленные, рекреационные, природоохранные цели.

В Классификаторе выделена секция В «Земли жилой и гражданской застройки». Для жилья код всегда начинается на 02, для общественных построек – на 03. На участке для строительства коттеджа в выписке из ГЗК в разделе «целевое назначение» будет указано В.02.01.

В жилой застройке учтены земли для размещения отдельных частных домов, многоквартирных жилых зданий, ЖК с ТРЦ, гаражей и паркингов. Проверьте – совпадает ли предложение застройщика купить квартиру в новостройке Киева на 25 этаже с целевым назначением 02.06, которое разрешает гражданам коллективно построить гаражи.

Серьезные проблемы возникают при изменении на жилое строительство целевого назначения участков рекреационного назначения (секция Е), оздоровительного (секция D), лесного (секция Н).

Виды угодий и земли с/х назначения

Главная путаница начинается за пределами черты населенного пункта. Классификация участков по целевому назначению внешне схожа, на одних землях строить можно, на других категорически запрещено. Обратите внимание на Классификацию видов земельных угодий в соответствии с Земельным кадастром.

Согласно ст. 6 Закона «О личном сельском хозяйстве» жилые дома, земельные участки, хозпостройки объединены в единое целое, что теоретически позволяет строить частные коттеджи на домах с целевым назначением 01.03.

Спорный момент – строительство жилого дома на землях под кодом 01.01. Товарное с/х производство предусматривает размещение на земле основных и вспомогательных сооружений – ферм, складов, мастерских, теплиц.

В этом случае у владельца формально есть право обустроить на участке жилой дом для обеспечения круглосуточного надзора за хозяйством. Такие действия застройщиков часто оспаривается местными властями. У покупателя будут проблемы с присвоением адреса, прокладкой коммуникаций и вводом в эксплуатацию.

Нарушение целевого назначения часто заканчивается арестом имущества и наложением запретов на его отчуждения. До момента передачи аванса продавцу закажите проверку участка и проконсультируйтесь у наших специалистов – подходит ли выбранный вами участок для постройки дома.