0 или 21,5%? Как рассчитать налоги при продаже недвижимости и земельных участков в Украине

Для большинства жителей Украины продажа дома, квартиры или земельного участка – событие, которое случается один-три раза в жизни. Когда и сколько платить, как учесть налоги при стартовой цене объекта и какие суммы платит покупатель?  Brok.land помогает разобраться в нюансах налогообложения операций на рынке недвижимости и земли.

Почему важно рассчитать налоги до начала продажи объекта недвижимости

Свыше 90% сделок на рынке жилой недвижимости – так называемые альтернативные сделки, или продажа объекта с последующей покупкой нового. Продавцам важно учесть размер налогов, чтобы рассчитать свои финансовые возможности приобретения нескольких квартир, переезда в другой регион, доплаты или банковского кредита.

Расчет налогов до определения стартовой цены продажи помогает продавцам не ошибиться во время торга с покупателем. Стороны сделки точно понимают: во сколько квартира или участок обходятся покупателю с учетом сбора в Пенсионный фонд и сколько останется денег у продавцов после уплаты налогов.

База налогообложения: от какой суммы рассчитываются налоги при операциях с недвижимостью

Договор купли-продажи предусматривает указание цены объекта, налог рассчитывают от этой суммы, но не ниже экспертной оценки объекта:

• если цена договора выше экспертной – налог взимается от цены договора;
• если цена договора равна / ниже экспертной – налог взимается от экспертной стоимости.

В Украине свобода договора, при желании стороны вправе указать в договоре условную 1 гривну, но налоги будут рассчитаны от экспертной оценки. Юристы рекомендуют покупателям указывать полную стоимость приобретения:

• в случае признания сделки недействительной у покупателя есть шанс вернуть потраченные деньги в полном объеме;
• для продавцов реальная сумма в договоре – подтверждение легальности происхождения дохода.

Как бесплатно получить экспертную оценку земли и недвижимости

Экспертная оценка для целей налогообложения производится автоматически электронным модулем, который аккумулирует актуальную информацию о ценах из открытых источников информации. Срок действия е-справки 30 календарных дней.

При наличии квалифицированной электронной подписи владелец объекта может самостоятельно бесплатно сформировать электронную справку об экспертной оценке объекта жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка.

Процесс заказа е-справки для неспециалистов не очень простой, потребуются правоустанавливающие документы, техдокументация, точное знание терминологии и классификаторов, терпение и внимательность. На сайте Фонда госимущества Украины есть подробные онлайн и видеоинструкции.

Если полученная экспертная оценка значительно превышает реальную цену объекта, собственник имеет право заказать платный отчет о рыночной стоимости у сертифицированного эксперта. Эксперт проводит оценку, формирует отчет и регистрирует его в Единой базе данных об оценке. Нотариус имеет доступ к базе, обязан проверить факт регистрации отчета в базе.

0%, 5%, 18% - ставки налоги с дохода физических лиц при продаже земли и недвижимости

НДФЛ – налог с дохода физических лиц, порядок выплаты оговорен ст. 172 Налогового Кодекса Украины. Расчет налога предварительно делает нотариус на основании цены договора, но не ниже оценочной стоимости имущества. Налог уплачивает каждый из совладельцев объекта, независимо от возраста.

Важно! Договор обмена с точки зрения фискальных органов это двойная продажа, обе стороны являются продавцами и уплачивают налоги, как и обычные продавцы.

0% ставка НДФЛ применяется в случаях, когда собственник продает первый раз в календарном году:

• квартиру, дом с постройками, дачу, незаконченный жилой объект или дачу, земельный участок в пределах нормы бесплатной передачи - при условии, что это имущество находится в его собственности более 3 лет до момента совершения сделки
• квартиру, дом с постройками, дачу, незаконченный жилой объект или дачу, земельный участок в пределах нормы бесплатной передачи вне зависимости от срока владения – при условии, что это имущество получено в качестве наследства.

5% ставка НДФЛ – при продаже коммерческой недвижимости, гаражей, земельных участков с/х и коммерческого назначения. Ставка действительна при продаже недвижимости и земли, которые находятся в собственности продавца менее 3 лет. Налог взимается, если продавец совершает вторую сделку по продаже земли и недвижимости в рамках одного календарного года. 

Важно! Если продается жилой дом, который был в собственности владельца более 3-х лет, а продажа земельного участка под домом оформляется отдельным договором, продавец обязан уплатить 5% налога с дохода, полученного от продажи второго объекта в текущем году.

18% ставка НДФЛ применяется при продаже недвижимого имущества нерезидентом или продавцом-резидентом, для которого это третья и более сделка в текущем году.

Пример. Жилой дом с постройками находится в собственности 3-х совладельцев:

• первый совладелец получил месяц назад часть дома по наследству – налог не платит;
• у второго совладельца это вторая продажа недвижимости в текущем году - уплата налога от дохода за продажу 1/3 дома по ставке 5%;
• третий совладелец продает третий объект в текущем году - уплата налога от продажи 1/3 дома по ставке 18%.

1,5% военный сбор при отчуждении недвижимости и земли

Оплачивается продавцами как 1,5 % от полученного дохода от продажи недвижимости и земельных участков. В случае, если продавец не платит НДФЛ, военный сбор не взимается.

1% госпошлина

Обязательный платеж при отчуждении недвижимого имущества и земельных участков. Оплачивается по договоренности сторон: продавцом, покупателем или двумя сторонами в равных долях.

Фактически это часть оплаты услуг нотариуса за проведение сделки. Дополнительно нотариус учтет оплату различных запросов об отсутствии арестов и запретов, проверку доверенностей, отчета об оценке, оформление нотариального согласия супруги(га) на продажу и покупку объекта, договорную стоимость собственных услуг.

Освобождены от уплаты госпошлины:

• инвалиды Великой Отечественной Войны;
• семьи пропавших без вести военных;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• ликвидаторы Чернобыльской аварии.

1% сбор в Пенсионный Фонд

Оплачивается покупателем дома, квартиры, дачи, гаража, коммерческой и промышленной недвижимости. Не взимается при покупке земельных участков.

Сбор в Пенсионный Фонд покупатель не оплачивает, если у него есть документы, подтверждающие первое приобретение жилья (т.е. до момента покупки лицо не приватизировало и не покупало жилую недвижимость).

В качестве подтверждения права на неуплату покупателем недвижимости сбора в ПФ подходят:

• выписка из Реестра прав собственности;
• заявление покупателя;
• справка о том, что лицо состоит в списках на получение жилья.

Если продавец продает приватизированную более 3-х лет назад квартиру, а покупатель состоит на квартирном учете – сделка пройдет без уплаты налогов и сборов. В остальных случаях необходимо точно рассчитать все обязательные расходы сторон, они составляют в сумме от 2 до 21,5 % стоимости недвижимости.