Рынок сельскохозяйственных земель открыт. Пока действует временное ограничение на право покупки сельхоз земли юрлицами, многие частные инвесторы задумались о покупке пая. Насколько выгодна такая инвестиция и на что обратить внимание до оформления договора купли-продажи?

Варианты получения прибыли от инвестиций в сельскохозяйственные земли Украины

Спекуляция, или покупка с целью перепродажи. Рассчитать прибыль сложно, все зависит от соотношения спроса и предложения. По оценкам различных экспертов, цена привлекательных для агробизнеса земель может увеличиваться в год на 6-10%. Это не сверхдоход, скорее сравнимо с защитой накоплений от инфляции.

Пассивный доход от сдачи в аренду. Большинство выставленных на продажу участков уже в аренде. Доходность зависит от региона, локации, качества земли и условий договора.

Ведение фермерского хозяйства и другие варианты коммерческого использования территории. Требуются серьезные вложения в покупку обширной территории, с/х технику, топливо, посевной материал, оплату труда.

Как рассчитать доходность инвестиций в сельхоз земли при сдаче в аренду

Профессиональный расчет доходности инвестиций аренды земельного участка учитывает множество факторов. Предварительный рассчитывается на онлайн-калькуляторе или вручную по простой формуле: А-Р/Ц*100, где:

• А  – годовая арендная плата;
• Р – оперативные расходы владельца (налоги, рекультивация, орошение, дороги, транспорт, топливо, связь и пр.);

• Ц – цена покупки участка со всеми расходами (нотариус, госрегистрация права собственности, услуги брокера).

Приблизительный расчет доходности и срока окупаемости 1 га земли с/х назначения

Арендная плата. По данным пресс-релиза Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) в среднем по Украине арендная плата за использование агроземель в 2021 году превышает 15% нормативной денежной оценкой (НДО) и составляет 3378 грн/га в год.

 

Расходы. Налог с дохода от сдачи в аренду земли 18% + 1,5% военный сбор. Телефонные переговоры, банковское обслуживание и прочие накладные расходы просчитаем как 1% от арендной платы. Итого 20,5% - ежегодные расходы, или 1384,98 грн в 2021 году.

Связанные с приобретением расходы. Услуги нотариуса, госрегистрации права собственности 0,1% прожиточного минимума, с 01.07.2021 года = 229,4 грн, подготовка и заверение копий документов, итого около 10 000 грн, их прибавим к цене участка.

Цена участка. По данным Госгеокадастра, средняя цена 1 га уже проданных с/х участков составила  51996 грн.

По данным УКАБ, цена 1 га пашни на 01.08.2021 года сравнима с НДО, равна 26 800 грн.

Сравним доходность и сроки окупаемости приобретения 1 га с учетом данных:

Госгеокадастра:

УКАБ:

Доходность в сравнении с ОВГЗ получилась низкая, но здесь необходимо учесть два фактора:

• цена аренды участка на протяжении 10-15 лет будет расти (она и сейчас постоянно растет);
• чем больше площадь участка – тем ниже доля расходов на нотариуса и госрегистрацию и т.д.
• также необходимо понимать, что с 2024 года, когда произойдет полное открытие рынка цены на землю однозначно пойдет вверх.

Топ-8 критериев выбора земли с/х назначения для инвестиций

Регион. Качество земель в каждом районе существенно отличается. Наименее рискованными и прибыльными считаются земли в центральной части страны.

Климат. В настоящее время и в среднесрочной перспективе. Дальновидные инвесторы выбирают менее засушливые северо-западные регионы.

 

Ландшафт. Овраги, уклон, холмистая местность затрудняют обработку земель, увеличивают расходы арендаторов. Заболоченные участки или попадающие под разливы во время паводков представляют сомнительную ценность для фермеров. Не доверяйте фотографиям. До покупки участка требуйте установку межевых знаков: изучите местность, убедитесь в точной геолокации, отсутствии ЛЭП, неофициальных дорог, зарослей.

Грунт. Чем меньше удобрений требуется для почвы – тем выше стоимость участка. Данные химпаспорта помогут оценить ценность приобретения.

Орошение. Возможность недорогого орошения увеличивает стоимость лота на 5-15%.

Площадь. Арендаторов интересуют участки от 30 га и выше – так проще обрабатывать поле и контролировать урожай. Паи в 2 га большинство сел нарезали узкой полосой в поле или прямоугольником без подъездных путей. Без возможности обработки соседних участков пай интереса для арендаторов не представляет. Если он неинтересен арендатору, он не интересен инвестору.

 

Цена и срок аренды. Фактически все привлекательные сельскохозяйственные земли в Украине в обременении: они находятся в аренде у частных фермерских хозяйств и агрохолдингов сроком на 5,7, 49 лет.

 

Прибыль владельца участка напрямую зависит от добросовестности арендатора. В большинстве договоров указанная цена аренды не привязана к твердой валюте, с годами инфляция съедает прибыль. Часть договоров предусматривает оплату натурой. Нередко цена аренды в договоре занижена сознательно; нет уверенности, что арендатор согласится неофициально доплачивать за использование земли новому владельцу.

Юридическая чистота сделки. Законность отчуждения участка, подлинность документов, наличие согласия на продажу супруга и арендатора, отсутствие арестов, запретов и обременений. Все что угрожает инвестору потерей права собственности на объект.

Инвестиции в земельные участки выгодны при точном выборе объекта покупки, тщательном изучении юридической чистоты участка, надежности арендатора и условий договора аренды.