Чья земля под новостройкой?

Как правило, этот вопрос девелоперу задают юристы и инвесторы. Обычного покупателя в первую очередь интересует планировка, цена квадратного метра, вид из окна и близость к метро. Юристов интересуют риски, инвесторов – непредвиденные расходы и степень ликвидности. Разбираемся - почему земельный вопрос важен для покупателя новостройки.

Собственник или пользователь?

✔ Право собственности на земельный участок с правом его полного распоряжения, включая отчуждение, залог, дарение и сдачу в аренду.
Право собственности на землю есть у государства, территориальных общин (коммунальные земли) и частное, у физ-и юрлиц.
✔ Право пользования земельным участком с правом строительства, проживания, коммерческой деятельности, сдачи в аренду и субаренду. Разделяется на постоянное и временное (аренда)

При жилом строительстве девелопер (застройщик):

• арендует у государства или территориальных общин;
• строит здание на собственной территории;
• заключает договор суперфиция (право использования участка для строительства) с частным владельцем земельного участка;
• заключает договор социального партнерства с территориальной общиной;
• заключает с владельцем участка договор соинвестирования, по которому собственник участка получает долю построенных квадратных метров.

Стандартным договором аренды участка под жилую застройку предусматривается, что право собственности на построенную недвижимость принадлежит исключительно застройщику.

Статус участка необходимо проверить: вы либо плательщик земельного налога, либо аренды. 

Сколько платить за землю?

Согласно ст.268 Налогового Кодекса Украины собственники или землепользователи обязаны платить земельный налог. Ставка зависит от места расположения, целевого назначения, нормативной денежной оценки и площади участка.

Земельный налог относится к местным налогам, его размер определяют депутаты ежегодно. Как правило, ставка не превышает 3% от нормативной оценки в год. 

Уплачивают налог арендаторы и собственники земли. Общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и владельцы квартир обязаны платить налог местным властям либо компенсировать расходы на выплату такого налога владельцу участка.

Для того, чтобы разобраться, каков размер земельного налога, необходимо знать:
-    площадь участка (это легко сделать на нашей карте);
-    нормативную оценку;
-    действующую ставку земельного налога в вашем городе  на официальном сайте). 

Арендная плата не может быть ниже определенной властями ставки земельного налога 3% и выше 12% от нормативной земельной оценки. Право аренды земельного участка может быть выиграно на аукционе, тогда сумма аренды зависит от результатов торгов.

Распределение земельного налога или арендной платы на всех совладельцев квартир управляющая компания или ОСМД включает в квартплату, сумма невелика и почти незаметна.

Дом не построен – каковы риски?

В любом случае покупатель не сданной в эксплуатацию недвижимости (многоквартирный дом, таунхаус, коттеджи в поселке) фактически является соинвестором строительства. Все обязанности инвестора, в том числе по уплате земельного налога и соблюдению условий договора аренды автоматически распространяются на каждого покупателя.

При изучении документов застройщика необходимо выяснить – кто является собственником, каково целевое назначение земельного участка и есть ли у застройщика право вести жилое строительство.

Основные земельные нарушения застройщиков:

• участок передан в аренду не под жилое строительство;
• срок договора аренды истек;
• стройка находится в такой стадии, что ввести объект в эксплуатацию до окончания действия договора аренды нереально;
• участок передан в субаренду без согласования с владельцем земли;
• нарушено целевое использование земли и условия договора аренды;
• нарушены градостроительные условия;
• арендатор не выплачивает арендную плату;
• проследить цепочку перехода корпоративных прав на юрлицо-арендатора проблематично

Всегда существует опасность, что частный владелец участка использует его в качестве предмета залога, в этом случае строительство находится под угрозой введения санкций кредиторами.

Вы имеете право знакомиться с документами на объект, изучать договор аренды земли и техническую документацию. Выяснить объективно все детали правового статуса участка и выявить потенциальные риски. BROK.land предоставит реальные данные о собственнике, целевом назначении земли, площади участка, виде использования, имеющихся арестах и отягощениях.

Тщательная проверка земельной документации позволяет выявить несоответствие между обещаниями застройщиков и реальностью. Площадь и конфигурация участка, ограничения на застройку, целевое назначение земли не позволяют расположить на отведенной земле заявленные в проекте поликлиники, детские сады, спортивные и игровые площадки, паркинги и релакс-зоны. Автоматически снижается уровень доверия к застройщику и инвестиционная привлекательность объекта.

Дом построен – кто собственник земли?

Ни частный собственник, ни государство не имеет право отчуждать землю под многоквартирным жилым домом. Вне зависимости от статуса земли, владельцам квартир не стоит беспокоиться о том, что новый владелец земли может разрушить дом и всех выселить. По закону даже после разрушения здания у собственников недвижимости сохраняются права собственности или пользования участком.

Возможность приватизации, или получения в собственность земельного участка под жилым домом с большим количеством квартир в Украине юридически и беспроблемно окончательно не решена. Формально все совладельцы, однако юридически закрепить право за каждым не представляется возможным. Квартиры продаются и покупаются, новые жильцы вступают в права наследства – состав потенциальных совладельцев участка нестабилен.

В коттеджных городках передача земли под домом в собственность решается намного проще и часто является условием покупки дома. Проблемы могут возникать при использовании земель общего пользования – внутриквартальных проездов, спортивных, игровых и релакс-зон, гостевых паркингов, административных и развлекательных зданий, хозяйственных сооружений. 

Самым простым вариантом является оформление земельного участка на общество совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). На основании решения общего собрания жильцов дома руководитель ОСМД подает заявку на оформление земли под домом и придомовой территории с правом собственности или постоянного пользования согласно ст. 42 Земельного Кодекса Украины.

Оформление земельного участка ОСМД позволяет на законных основаниях благоустраивать территорию, сдавать часть участка в аренду и зарабатывать деньги на ремонт и улучшения.