Как найти идеальный коттеджный поселок: полный чек-лист покупателя

Настроены переехать за город, подбираете оптимальный вариант коттеджного поселка? Чтобы детям и вам раздолье, до города близко, безопасно, комфортно и без неприятных сюрпризов? Сайты застройщиков старательно подчеркивают плюсы и скромно умалчивают о минусах. Вам нужна только правда. Проверяйте информацию сами и делайте выводы. Brok.land подготовил полный чек лист предварительной оценки коттеджного городка.

В нашем чек-листе 6 блоков и 45+ пунктов. Пройдитесь по всем блокам. Возможно, вы откажетесь от осмотра, сэкономив время и топливо. Как и где искать информацию – подскажем.

 

Район, дороги, инфраструктура

Покупка участка или дома в коттеджном поселке под Киевом, Одессой, Харьковом, Львовом – это не просто смена образа жизни. Это еще и капиталовложение. Отнеситесь к покупке как к инвестиции, учтите ликвидность актива в перспективе.

1. Как, на чем и по какой дороге доехать до поселка. Многие поселки расположены далеко от общественного транспорта. Это означает:

• минимум два авто на семью;
• существенные расходы на топливо и ремонт;
• сложности с поиском учебных и спортивных заведений для детей;
• проблемы с поиском персонала.

Откройте карту Brok.land, оцените удаленность от трасс и остановок, оцените дорогу, мосты, переезды.

2. Сколько времени ехать до города. Вы не переезжаете за город на ПМЖ: в городе работа, учеба, друзья, родные, клиники, торгово-развлекательные центры. Проверьте удаленность с помощью опции «маршрут» на карте Google и навигацию Google–Waze.

По столице экспресс-информацию просмотрите здесь: мы проанализировали интенсивность загородного трафика вокруг Киева и создали карту с 4 зонами времени в пути от Киева до населенных пунктов Киевской агломерации.

3. Как близко расположен ближайший населенный пункт. Больница, рынок, супермаркет, почта, банк и прочие признаки цивилизации. Идеально – в шаговой доступности. Легко найти на карте.

4. Качество местной инфраструктуры

Уровень образования, медицинского и банковского сервиса, спорт, развлечения, шопинг – вам здесь жить. Информация – на форумах, в социальных сетях, в местных СМИ.

5. Природа и ее доступность. Близость водоема и леса не означает безусловность доступа. Уточните на форумах – есть ли возможность ловить рыбу, собирать грибы и отдыхать на ближайшем пляже.

6. Безопасность. Линии ЛЭП, свалки, очистные, аэродромы, полигоны, тюрьмы и вредные производства легко обнаружить на картах. Снижают привлекательность поселка болота, торфяники, овраги. Не повышают личную безопасность и сохранность имущества социально неблагополучные районы. Подробное описание ищите на Викимапии.

7. Перспективы развития. На месте парка легко вырастает ЖК или ТРЦ. Изучите генплан города, развитие транспортной инфраструктуры, строительство крупных ЖК, заводов, инвестиционные проекты. Такая информация может либо повысить ликвидность объекта, либо сыграть с вашим поселком злую шутку.

Досье коттеджного поселка

Комфорт, безопасность и ежемесячные расходы на обслуживание – одни из решающих факторов выбора объекта покупки.

1. Земельный участок. Проверьте расположение и кадастровый номер на карте Brok.land: целевое назначение земли, вид использования, площадь, кто владелец. Важно, чтобы застройщик не нарушил законность использования земли и не захватил чужой участок. Закажите комплексную проверку участка.

2. Законность строительства. Разрешение на начало строительных работ, лицензия, документы подрядчика.

3. В каком виде продается земля и недвижимость: приватизированный участок, аренда, короба дома, коттедж под ключ, внутренние отделочные работы.

4. Коммуникации. На участке, на территории, не подведены – ответ на вопрос стоит десятки тысяч гривен.

5. Вода. Застройщики обещают скважины, но часто нарушают слово. Необходимо уточнить наличие сертификата и мощность в расчете на количество жителей.

6. Канализация. Септик на участке или централизованный на поселок: каковы объемы, соответствуют ли технические характеристики септика количеству домовладений.

7. Электричество. Потребности в электроэнергии постоянно возрастают. Уточните - как произведен расчет мощности на каждое домовладение, откуда идет поставка, нет ли проблем с напряжением и отключениями.

8. Газ. Предусмотрено ли газоснабжение поселка, кто устанавливает и оплачивает разводку, подключение системы и счетчиков.

9. Территория. Что есть на территории поселка. Составляете таблицу и по каждому поселку отмечаете имеющиеся элементы:

• бассейн, аквазона;
• релакс-зона, лаунж-зона, барбекю;
• лобби, коворкинг;
• амфитеатр или открытая сцена для собраний;
• набережная, пляж;
• детские площадки, игровые, детский клуб; 
• спортивные площадки, крытый фитнес-клуб, теннисные корты, стадион, поля для футбола, баскетбола, волейбола, бадминтона, гольфа, крикета;
• парк, места отдыха, прогулочные дорожки;
• места для выгула собак, 
• парковки владельцев и гостевые;
• мастерские, СТО;
• магазины, аптека, кафе, ресторан, служба доставки;
• амбулатория, дневной стационар. 

10. Управляющая компания. Где находится офис – предпочтительно, чтобы офис был на территории поселка. Сколько человек в штате, есть ли в штате мастера по ремонту сантехники, электрики, дворники, садовники.

11. Что входит в оплату услуг управляющей компании. Понятие all inclusive в жилищной сфере Украины фактически отсутствует: управляющие компании все время пытаются запутать домовладельцев. В базовый набор входит уход за территорией, договора на вывоз мусора, содержание коммуникаций.

12. Как обеспечена охрана поселка: КПП, контроль доступа, гостевая парковка, видеонаблюдение, пульт охраны, охрана по периметру.

13. Насколько безопасно передвижение по поселку: запрет на проезд автотранспорта, тротуары, островки безопасности.

14. Как выглядят внутриквартальные проезды, есть ли освещение, как оплачивается их ремонт.

15. Кто очищает дороги в зимний период, обеспечивает уход за территорией, водоемами, общественными зонами, ограждением, элементами ландшафтного дизайна.

Досье застройщика и финансовые вопросы

Деньги вы платите чаще всего застройщику. Стоит разобраться – кто ваш продавец и насколько он надежен.

1. Статус застройщика. ФОП, юрлицо, лицензии, как долго на рынке. Проверить застройщика легко на профильных порталах, посвященных новостройкам.

2. Репутация застройщика. Какие проекты уже завершены, в каком сегменте рынка, какие отзывы жителей на качество жилья, исполнение обязательств.

3. Цена земельного участка, проекта, включая инженерную часть, фундамента, квадратного метра с ремонтом и без, вспомогательных сооружений, парковки, скважины, прокладки коммуникаций.

4. Как оформляется договор предварительный и основной. Как происходит оплата и подтверждение факта оплаты. Насколько предложенная застройщиков форма законна.

5. Есть ли скидка, акция, рассрочка, трейд-ин. Каковы условия рассрочки. Есть ли партнерские ипотечные программы.

6. С каким банком сотрудничает застройщик, цена на кассовое обслуживание.

7.На какой стадии строительство поселка. Есть ли заселенные дома. Нет ли риска  срыва сроков сдачи в эксплуатацию, банкротства. Как оформлены обязательства застройщика на обустройство дорог, внутриквартальных проездов, коммуникаций, внутренней инфраструктуры поселка, озеленения.

Досье земельного участка

Вы покупаете только участок, строительство планируете вести самостоятельно. В коттеджном поселке к таким покупателям часто предъявляются особые условия.

1. Есть ли возможность купить землю без дома, в каком районе поселка. Каковы границы участка. Есть ли возможность разделить участок для перепродажи.

2. Качество участка. Признаки эрозии грунта, тип грунта, конфигурация, уклон, освещенность.

3. Градостроительные ограничения. ЛЭП, кабель, трасса, зона рекреации

4. Требования к самостоятельному застройщику: высотность, габариты, стиль, цвет кровли и фасада, ограждение, парковка, территория.

5. Требования по срокам начала строительных работ и сдачи готового коттеджа в эксплуатацию. Возможно, у вас в планах только покупка участка, а строить вы собираетесь позже, или планируете перепродать землю позже.

6. На каких условиях застройщик готов помочь в строительстве дома: грунты, фундамент, стены, коммуникации, подъездные пути, скважина, септик.

7. Не будет ли у основного застройщика претензий к выбранной вами строительной компании.

8. Компании–партнеры застройщика, которые могут частично включиться в ваш проект: архитекторы, ландшафтные дизайнеры, кузнецы, продавцы строительных материалов, электрики и пр. Наличие, репутация, программы лояльности, скидки.

Досье коттеджа

Доверяете строительство дома основному застройщику поселка – убедитесь, что дом не придется перестраивать или спешно продавать за бесценок.

1. В какой стадии сдается дом клиенту и что входит в стоимость дома. Часто камины, разводку коммуникаций по дому кровельные работы, септик или обустройство парковки строители в базовый расчет не включают.

2. Можно ли вносить правки в типовой проект и сколько это будет стоить.

3. Каков класс энергоэффективности коттеджа – вам потом ежемесячно оплачивать счета за отопление и кондиционеры.

4. Где парковка, на сколько авто, как оформлена, где ставят машины гости

5. Основные характеристики дома:

• какой тип грунта и как близко грунтовые воды;
• ориентация здания на участке по сторонам света и розе ветров;
• тип фундамента и почему строители выбрали именно его;
• есть ли утепление фундамента и подвал;
• из чего возводят стены, перекрытия, кровлю, лестницы;
• сейсмостойкость, шумоизоляция, морозостойкость, теплоизоляция, пожарная безопасность, токсичность, экологичность
• безопасность утеплителя, тип вентиляции
• тип профиля и стекол стеклопакета;
• как будет отделан фасад.

6. Как обустраивается ограда, замощение, газон, прилегающая территория

7. Кто заводит коммуникации в дом, предусмотрена ли установка септика, скважины, котла, счетчиков.

8. Каковы ограничения по эксплуатации придомовой территории: аквазоны, беседки, вольеры для животных, растения, ограда.

Подготовка к просмотру

Осматривать коттеджный поселок нужно несколько раз: с менеджером отдела продаж, самостоятельно, со строителем, архитектором, дизайнером.

Самый неудачный тип осмотра – групповой тур: на бегу сложно оценить детали и задать вопросы. Зимой сложно оценить рельеф местности и качество дорожного покрытия.

Хороший признак, если отдел продаж бронирует вам время для осмотра: есть спрос, продажи идут, вы не единственный покупатель.

Уточните в отделе продаж возможность допуска на территорию без менеджера: строительные материалы и техника охраняются, плюс есть угроза нарушения техники безопасности.

Если в поселке уже живут – обязательно познакомьтесь с потенциальными соседями. Реальные отзывы всегда лучше виртуальных – в интернете возможны хвалебные оплаченные комментарии и происки конкурентов.

Если рядом аэропорт – уточните по возможности график полетов, чтобы лично убедиться в слышимости. Отделы продаж часто назначают показы на время промежутков полетной программы.

Не стесняйтесь отклоняться от заданного менеджером маршрута, иначе не увидите все, что старательно прячут от глаз покупателей.

Запишите все контакты, проложите маршрут и по карте виртуально доберитесь до поселка, чтобы не заблудиться.

По возможности осмотрите объекты, которые были ранее сданы вашим застройщиком. Некачественное строительство начинает проявляться спустя несколько месяцев и лет.