Турборежим: 6 шагов для быстрой продажи дома

Недвижимость не любит спешки. Дом — это актив, из которого необходимо извлечь максимальную пользу. Опытные бизнесмены пытаются сдавать в аренду объекты до того момента, пока спрос не повысится или пока не найдется покупатель с желаемой суммой. Быстрая продажа немного нарушает законы рынка и привлекает покупателей дешевизной. Как продать быстро и выгодно?

1. Подготовка дома

Посмотрите на свой дом глазами потенциального покупателя. Постарайтесь исправить яркие недостатки, уберите мусор, вычистите участок, установите межевые знаки.

Подготовьте безопасный доступ к котлу, насосам, на чердак и в подвал. Проверьте, чтобы везде работало освещение, вода, легко открывались замки. Дом должен выглядеть опрятным и готовым к заселению или ремонту.

2. Документы

Для быстрой продажи дома пакет документов должен быть полностью подготовлен:
• оригиналы правоустанавливающих документов на дом, паспорта и коды владельцев; в случае нескольких совладельцев проверьте наличие действующих бумаг у каждого из них;
• технический паспорт, кадастровый номер, госрегистрация дома и участка;
• готовность к выписке и продажи (военный учет, попечительский совет);
• очистка от обременений и арестов (как минимум - согласие на продажу от кредитора).

Заранее проконсультируйтесь с нотариусом и исправьте все недостатки документов.

Оценку дома и земли и свежую выписку из ГЗК заказывайте исключительно после получения задатка, они действительны несколько месяцев.

3. Цена

Сделайте экспресс-анализ рынка (цены на сайтах объявлений автоматически снижайте на 10-15%) Сравните дома-конкуренты, оцените преимущества и недостатки своего дома. Одинаковых домов нет в принципе, нужно учесть десятки факторов.

Основные факторы, влияющие на стоимость дома:
• фаза рынка (спад или рост);
• район расположения дома, транспортная и социальная инфраструктура, престижность, статус соседей, безопасность, экологичность, красная линия, вид;
• площадь дома, вспомогательных помещений и участка;
• энергоэффективность и технологии строительства;
• планирование, этажность, комфорт;
• стиль, качество полов, потолков, стен, сантехники, бытовых приборов, столярки, кровли;
• ухоженность участка.

Честно посчитайте, в какую сумму может обойтись покупателю минимальный ремонт. Составьте двойную цену: за весь объект - в гривне и валюте, и за 1 кв.м. Отдельно просчитайте стоимость дома и земли. В споре с покупателем приемлемая цена кв.м. и участка имеют решающее значение.

Не забудьте о налогах: 5% от оценочной стоимости по модулю ФГИ – сумма немалая, и это только один из возможных платежей.

4. Объявления

Емкие тексты объявлений продумайте заранее. Укажите точную площадь дома и участка, размеры кухни, санузла, гаража, террасы, тип отопления. Составьте список брендовых систем жизнеобеспечения дома и стройматериалов (котел, кирпич, кровля, пароизоляция, окна и двери).

Обязательно укажите цену. На «договорную» стоимость покупатели не реагируют.

Заготовьте несколько вариантов объявлений:
• для профильных сайтов - призыв к покупке и максимум деталей, отличающих ваше имущество от конкурентов (авторский проект, низкие расходы на отопление, роскошный вид, возможность коммерческого использования);
• для соцсетей - короткое и жизнерадостное, сочное, допускается игровая форма или обещание приза: чтобы вашим друзьям захотелось им поделиться;
• для агентств недвижимости - максимум технических деталей, копия техпаспорта и выписки из ГЗК, условия продажи и размер вознаграждения агента.

Нужны качественные фотографии. Сделайте их в яркий солнечный день, покажите как можно больше деталей дома и не увлекайтесь деревьями и цветами. Добавьте планировки дома и участка из техпаспорта. Для наглядности сделайте скрин карты с отметкой о расположении дома. 

5. Каналы распространения информации

Для начала установите на участке щит или повесьте баннер о продаже объекта. Это сразу привлекает внимание и дает мгновенную отдачу.

Профильные сайты. Регистрируйте аккаунт и размещайте объявления. Указывайте актуальные контактные данные. В некоторых случаях целесообразно продублировать объявление на аккаунтах родственников и друзей. На Feodal размещайте объявления при наличии кадастрового номера участка. Информация о продаже доступна в онлайн-режиме 24/7.

Местные СМИ. В печатных СМИ размещение платного объявления малоэффективно - кроме районных и поселковых изданий. Быстрому распространению информации о продаже дома способствует небольшой платный баннер на местных информационных сайтах.

Соседи. Подготовьте визитки с информацией о продаже и раздайте соседям, продавцам в магазинах, секретарше сельсовета. Так ваша информация сразу дойдет до потенциального покупателя.

Соцсети. Это верный способ быстро найти покупателя в среде с отложенным спросом (покупка в дальних планах, но ваше предложение придаст импульс).

Агентства недвижимости. Как только вы размещаете объявления на профильных сайтах, оно автоматически попадает в базы данных местных риэлторов. Не бойтесь привлекать посредников - чем больше обзоров, тем больше шансов быстро найти покупателя.

Есть определенная категория покупателей, делегирующая поиск дома агенту, плюс риэлторы имеют листы ожидания с потенциальными покупателями. Избегайте эксклюзивных договоров (это незаконно и неэффективно) и попыток забрать оригиналы документов «на хранение».

6. Искусство продажи

Ваша задача – любой звонок от потенциального покупателя довести до осмотра. Будьте готовы показывать дом в выходные, рано утром и поздно вечером. Лучшее время для осмотра - с 11 до 16 часов, при хорошем освещении в погожий день.

Заранее подготовьте в смартфоне шаблон сообщение для смс и мессенджера с контактным телефоном, точным адресом и схемой проезда. Так вы выгодно выделитесь на фоне других продавцов.

Приятное впечатление на покупателей создает встреча на въезде в населенный пункт или коттеджный поселок и сопровождение к воротам дома.

Продумайте «экскурсионный маршрут» - от ворот до задней калитки:
• в ходе осмотра максимально охарактеризуйте объект: площади, строительные технологии, бренды;
• подготовьте интересную и приятную историю о доме, которая запомнится посетителям;
• подготовьте копию техпаспорта, так покупателю проще сориентироваться в доме;
• копию поэтажного плана сохраните в смартфоне и будьте готовы быстро переслать покупателю;
• обязательно опишите преимущества района - безопасность, магазины, сады и школу, парки и пляжи;
• будьте готовы показать счета или платежки за отопление, газ и воду;
• точно знайте вашего провайдера и координаты компании, которая осуществляет управление поселком.

Не теряйте контакты покупателей и надежных риэлторов. В случае, если вы приняли решение о снижении стоимости, есть смысл напомнить о себе. Продажа дома в условиях спада рынка занимает в среднем от 2 до 6 месяцев. Если деньги нужны срочно, придется снижать цену ниже среднерыночной.

Будьте психологом и тактично подводите покупателя к мысли о выгодной покупке. С первого показа подготовьтесь к торгу и оформлению задатка: паспорт и правоустанавливающие документы должны быть доступны в течение часа.