Як захистити інтереси власника ділянки при викупі для суспільних потреб

Війна за дачі на Русанівці в Києві - один з найяскравіших прикладів розбіжності інтересів землевласників і чиновників. Викуп ділянок державою у приватних громадян відбувається нечасто. Зазвичай власники не готові правильно оцінити ситуацію і витягти максимум користі з неї. Як відбувається викуп землі для суспільних потреб?

Потреба чи необхідність?

Слова-синоніми? Але не для юристів і не для власників земельних ділянок. Залежно від того, яке формулювання вказана в рішенні держави на викуп вашої ділянки, залежить тактика поведінки власника. Чітке формулювання понять дає особливий Закон України №1559-IV ,в якому обумовлений порядок взаємовідносин сторін під час викупу землі з мотивів суспільної необхідності.

Суспільна потреба. Ситуація, при якій ваша ділянка знадобилася територіальній громаді міста, району чи держави для суспільних потреб, але у вас є повне право не погоджуватися на продаж землі та оформлення договору купівлі-продажу. При викупі передбачена добровільна згода всіх співвласників ділянки.

Суспільна необхідність. Земля викуповується на підставі вимог закону незалежно від згоди власника або відчужується примусово на підставі рішення суду. Вичерпний перелік об'єктів перерахований в ст. 15 Закону.

Юристи мають різні погляди щодо порядку викупу земельних ділянок під час режиму надзвичайного стану або військового стану. Дія звичайних законів на цей час припиняється. Після відновлення нормального стану громадянин має право на відшкодування збитків або відновлення права власності на відчужене майно.

Коли держава має право викупити землю та нерухомість без вашої згоди:
- для розміщення військового об'єкта або споруди цивільної оборони;
- для будівництва порту, аеропорту, нафтового або газового терміналу;
- для будівництва дороги, розв'язки, мосту або естакади;
- для прокладки лінії ЛЕП і магістрального трубопроводу;
- для забезпечення видобутку корисних копалин: шахта, кар'єр, нафтові вишки;
- для розміщення об'єкта обслуговування природно-заповідного фонду;
- для облаштування кладовища.

Закон передбачає розширення списку земель для викупу під окремі державні проекти. Для цього Верховна Рада повинна прийняти окремий закон, як це було під час підготовки до Євро 2012.

Не потрібно боятися рейдерського захоплення землі на підставі рішення місцевої сільради. Викуп землі під суспільні потреби здійснюється виключно за вашою згодою. Для примусового викупу на руках у чиновників має бути чітке обґрунтування відповідно до вимог закону.

Вигода або збиток?

Постарайтеся не драматизувати ситуацію - ваша дача або шматок поля не варті інсультів і інфарктів. Ставтеся до земельної ділянки як до товару, у якого раптово з'явився покупець:
- ви маєте право відмовитися від пропозиції, якщо меру міста заманулося саме на вашій ділянці побудувати скеледром або каток, або обумовити з покупцем максимально можливу ціну;
- ви маєте право обумовити хорошу ціну за ділянку під будівництво адміністративної споруди чи ринку. 
- ви зобов'язані продати землю за ціною експертної оцінки в разі будівництва нового моста стратегічного значення або лікарні під час надзвичайного стану;
- якщо потрібна частина ділянки – вимагайте виділу ідеальних часток та відчуження лише частини території. 

Закон передбачає чітку процедуру викупу ділянки:
1. Ухвалення рішення органами місцевої влади або держорганами.
2. Письмове повідомлення власника на протязі 5 днів після прийняття рішення і не пізніше, ніж за 3 місяці до викупу.
3. Ухвалення власником рішення за 1 місяць з моменту отримання повідомлення.
4. Переговори про ціну та умови викупу.
5. Експертна оцінка земельної ділянки сертифікованим оцінювачем і отримання рецензії на оцінку за рахунок покупця.
6. Укладення договору купівлі-продажу та його посвідчення нотаріусом.

У разі, якщо експропріація не засвідчена нотаріально протягом 1 календарного року з моменту прийняття рішення про викуп для суспільних потреб, воно втрачає силу.

Не поспішайте, обговорить ситуацію з родичами і експертами, проаналізуйте стан ринку землі та нерухомості в вашому районі і оціните середньоринкову вартість ділянки.

Ви маєте право опротестувати оціночну вартість і замовити за свій рахунок альтернативну експертну оцінку земельної ділянки. Вартість землі може бути вище середньоринкової, але не забувайте, що, згідно зі ст. 13 Конституції надра належать державі, і заробити на відкритій на вашій ділянці кимберлитової трубці не вийде.

Незалежно від сили вашого контрагента, в договорі завжди є дві сторони, і обидві мають право на захист своїх інтересів. Відсутність компромісного рішення або відмова власника про продаж ділянки для суспільної необхідності автоматично переводить взаємовідносини сторін в судову площину. Але не забувайте, що будь-який суд - це витрати і втрата часу.

Як оцінити ризики викупу ділянки для суспільних потреб

Для городян самий простий спосіб - ознайомитися з генпланом міста. Якщо ваша дача потрапляє під землі, які мерія планує віддати під будівництво аеропорту, рано чи пізно цей момент настане.

Відслідковуйте інформацію щодо планів чиновників, візитів крупних інвесторів, стежте за новинами в ЗМІ.

У певних ситуаціях інсайдерська інформація про закінчення тендеру на будівництво траси міжнародного значення або затвердження інвестпроекту розширення морського порту дозволяє інвесторам викупити ділянки за звичайною ціною та перепродати державі із вигодою.