7 кроків: як швидко продати ділянку самому

Посередники свідомо заплутують власників землі та нерухомості та нав’язують так звані «ексклюзивні» договори, за яким продавцю начебто заборонено самостійно шукати свого покупця. Це незаконно та інколи небезпечно для власників майна. Насправді процес продажу ділянки не дуже складний, але потребує ретельної підготовки та послідовності. Ми склали 7 кроків для вдалої продажі, які ви можете пройти самостійно.

Крок 1. Підготовка товару

Надайте ділянці або нерухомості «товарного» вигляду, (детальніше читайте тут):
- причепуріть ділянку: приберіть сміття та хащі, викосіть травичку;
- приберіть територію, приміщення, позбавтеся неприємного запаху та бруду;
- огородіть ділянку огорожею або стрічкою;
- встановіть межові знаки.

Крок 2. Документи

Зберіть всі наявні документи, що стосуються ділянки та нерухомості. Мінімальний набір, який повинен бути у власника:
- правовстановлюючі документи (держакт, договір дарування, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадок, свідоцтво про придбання з прилюдних торгів, договір довічного утримання тощо), що мають державну реєстрацію (Витяг з Держреєстру);
- для нерухомості - технічний паспорт об’єкта;
- для ділянки: витяг з ДЗК, технічна документація або проект землеустрою.

Додатково перевірте документі всіх власників та співвласників. Для фізичних осіб це:
- чинні паспорти із вклеєними фото згідно віку;
- довідка про ідентифікаційний податковий номер (або довідка про відмову від його отримання);
- свідоцтво про шлюб.

Для продажу потрібна нотаріально посвідчена згода на продаж від подружжя та всіх співвласників. Вони також повинні мати документи в порядку.

Для юридичних осіб перелік документів визначається статутом підприємства.

Процес підготовки документів до продажу затягнеться, якщо:
- не оформлений належним чином спадок;
- не отриманий дозвіл опікунської ради на продаж частини нерухомості, що знаходиться у власності особи до 18 років або визнаної недієздатною;
- нерухоме майно або ділянка знаходяться в іпотеці;
- на майно власника накладений арешт.

Найкращий спосіб перевірити, що все в порядку з документами – це замовити перевірку ділянку та документів на Brok, в результаті буде знати, чи все в порядку з документами, та чи потрібно, щось виправляти і приводити у відповідність до законодавства.

Крок 3. Ціна

Точний розрахунок початкової вартості товару – половина успіху. Застосуйте аналогивий метод та зрівняйте пропозиції на сайтах. Що потрібно врахувати:
- в оголошеннях зазначена ціна запиту, дисконт складає 10-40%. 
- якщо оголошення старе, воно неактуальне або ціна не приваблює покупців.

Об’єктивно оцініть свою ділянку або нерухомість. При продажу ділянки врахуйте її цільове призначення, конфігурацію, норми ДБН. Прорахуйте реальну вартість капіталовкладень для проведення комунікацій, дороги, ремонту.

Основні фактори що мають вплив на вартість ділянки:

- максимальна ціна у ділянок під будівництво житла або комерційного об’єкту;
- право власності на 30-40% дорожче, аніж право оренди;
- ліня електромережі та газу поряд з ділянкою: +20-30% до ціни;
- лінія ЛЕП або багато обмежень на ділянці: - 20-80% від ціни;
- наявні сусіді при продажу дачі чи будинку:+20-30%;
- наявність арештів або судових спорів: до – 85% від ціни.

Ще до початку продажу врахуйте всі податки та збори, що ви повинні будете сплатити під час продажу ділянки (держмито, податок з доходу фізичних осіб). Актуальні дані отримайте у нотаріуса.

Крок 4. Реклама

Створіть якісні фотографії та підготуйте декілька варіантів рекламного оголошення для різних ресурсів. Знайдіть унікальні риси, що вигідно відрізняють вашу ділянку від інших. Якщо об’єкт має інвестиційну привабливість, створіть презентацію або зніміть відео. Ознайомтесь з правилами написання ефективного безкоштовного оголошення про продаж землі та нерухомості

Напрямки реклами:
- банер безпосередньо на об’єкті;
- повідомлення сусідів про намір продати;
- ЗМІ – змістовне оголошення та фотографії;
- професійні ресурси та інвестиційні майданчики;
- соцмережі;
- агентства нерухомості, без укладання ексклюзивних договорів
- Опублікуйте безкоштовне оголошення про продаж нерухомості на Найбільшій карті нерухомості України інтернет проталу Brok.
Зареєструйтесь на сайті, заповніть форму оголошення, додайте фотографії та описання об’єкту. Відомості щодо продажу вашої ділянки доступні онлайн в режимі 24/7.

Крок 5. Завдаток

Строки та вартість передпродажного пакету документів, враховуючи експертну оцінку та витяг з ДЗК, зняття заборон та арештів інколи перевищують декілька тижнів та тисяч гривень. Вам потрібно погасити всі заборгованості, отримати всі необхідні дозволи на продаж. Щоб бути впевненим, що всі зусилля не були марні – візьміть у покупця завдаток в рахунок майбутньої угоди. Узгодьте строки, умови, порядок розрахунків та розподіл витрат на оформлення угоди.
Не розголошуйте інформацію щодо персональних даних, ціни, місця та часу проведення угоди та передачі грошей.

Крок 6. Угода

Зберіть всі потрібні до нотаріального посвідчення документи. Витяг з ДЗК та Витяг з Реєстру, замовте оцінку ділянки та нерухомості.

Договори купівлі-продажу проходять за участю двох сторін та посвідчуються нотаріусом. Угоди з майном, що знаходяться в іпотеці, проводяться за попереднім узгодженням з кредитором.

Крок 7. Податки

Податків та зборів при купівлі-продажу нерухомості сплачуються безпосередньо в день угоди. Всі витрати розраховуються від зазначеної в договорі ціни продажу (не нижче оціночної вартості).
Стандартні витрати: 
- 1% держмито, послуги нотаріуса + сплата за отримання витягів з реєстрів та держреєстрацію права власності покупця;
- 1% пенсійний фонд (офіційно сплачує покупець);
- 1,5% військовий збір (не завжди);
- 5-18% податок з доходу фізосіб від продажу нерухомості (умови сплати визначені законодавством).