Як правильно продати нерухомість: вивчаємо конкурентів

Є у ринку нерухомості одна особливість - об'єктів-клонів немає в принципі. Ділянки, будинки, котеджі, вілли і таунхауси завжди чимось відрізняються: формою, плануванням, технологіями будівництва, обробкою, меблюванням, видом, сусідами. Як і навіщо порівнювати свою унікальну нерухомість з конкурентами?

Джерела інформації про схожі об'єкти нерухомості

Надійне агентство нерухомості - ріелтори мають у своєму розпорядженні бази об'єктів, знають реальні суми угод, добре орієнтуються в ринку.

Профільні ресурси і маркетплейси нерухомості: на карті та в каталозі Brok.land ви миттєво оціните кількість конкурентів на онлайн-карті і порівняйте стан інфраструктури району; додаткову інформацію сортуйте в каталозі - по району, площі, ціні.

Сайти безкоштовних оголошень - інформація стрімко змінюється і швидко застаріває.

Керуюча компанія селища - дані локальні і точні.

Місцеві експертні компанії, нотаріуси, землевпорядники - до них звертаються з метою підготовки документів на продаж.

Друковані ЗМІ - в провінції оголошення про продаж нерухомості публікують в газетах.

Цілі збору інформації

Первинне ціноутворення. Метод аналогів - один з найефективніших способів скласти первісну ціну об'єкта, близьку до ринкової.

Визначення стартової ціни. Друга фаза порівняння аналогів за характеристиками, переваг і недоліків. Визначається стартова ціна і маржа на торг.

Вивчення ринку. Надлишок пропозицій - не на користь покупця. Єдиний виставлений на продаж будинок в селі або КГ може стати об'єктом неформального аукціону.

Оцінка конкурентоспроможності. Чим краще знаєш конкурентів - тим більше аргументів на користь свого об'єкту знайдеться в суперечці з покупцем.

Картельна змова. Рідкісна форма на ринку нерухомості. Зазвичай виникає при масовій скупці сусідніх ділянок великим девелопером або агрохолдингом.

На що звертати увагу

Локація. Більшість покупців шукають заміську нерухомість в певному районі. Порівняйте розташування ділянок і котеджів конкурентів з вашим: близькість до міста, якість шляхів, екологічна обстановка, відсутність потенційно небезпечних техногенних об'єктів, близькість до рекреаційних зон.

Інфраструктура. Дві порівняно однакові ділянки, з комунікаціями і без, апріорі знаходяться в різних цінових категоріях.

Об'єктивно порівняйте якість транспортної, освітньої, медичної інфраструктури, близькість магазинів, ресторанів, банків, салонів краси, спортивних центрів, парків і пляжів.

Будинки в селі програють котеджам у закритому селищі: порівняно рівне соціальне оточення безпечніше, плюс є внутрішня інфраструктура, охорона і послуги керуючої компанії.

Цільове призначення землі. Паї, пасовища і рілля дешевше землі під житлове та комерційне будівництво. З'ясувати призначення легко на карті Brok.land.

Характеристики об'єкта: площа, поверховість, планування, матеріали будівництва, якість ремонту, енергоефективність, допоміжні будівлі, вид. Уважно вивчайте фотографії землі, будинки, фасаду, інтер'єрів, сантехніки.

Тренди попиту: для житла покупці воліють купувати економічні котеджі до 250м² з плануванням Open Space і панорамним склінням.

Готовність документації. В Україні часто виставляють на продаж нерухомість, зовсім не підготовлену до продажу - без кадастрового номера, із самобудом, з неоформленою спадщиною або зниклим безвісти співвласником. Інсайдерська інформація допоможе в переговорах з покупцем.

Причина продажу. Борги, банкрутство, іпотека, кримінальна історія, судові суперечки, сімейні негаразди, переїзд в інше місто, спадок - кожен варіант по-своєму впливає на ціноутворення будинку вашого конкурента. Проблемні аспекти історії сусіднього будинку підвищують ваші шанси.

Як з'ясувати ціну конкурента

За телефоном. Не називайте ціну в оголошенні - господар часто озвучує цифру на 5-15% нижче заявленої на сайті. Уточніть характеристики ділянки й будинку, поцікавтеся розміром торгу.

Ознайомчий тур. Кошмар продавців і ріелторів і єдина можливість особисто переконатися в плюсах і мінусах конкурента і скорегувати свою ціну. Готуйтеся до таких же візитів - це неминуче.

Увага до деталей, правильна оцінка ринку, облік всіх нюансів пропозицій конкурентів допоможе сформувати точну ринкову ціну землі і нерухомості, яка привертає покупців.