Стратегії інвестицій в земельні ділянки в Україні

Земля - вічний актив, вона не вимагає великих витрат на утримання і постійно зростає в ціні. У всьому світі це зручний спосіб надійних інвестицій будь-якого рівня, підходить для новачків і великих гравців ринку. Які стратегії інвестування в земельні ділянки найбільш привабливі в Україні?

Переваги інвестицій в землю

✔ На відміну від нестабільної вартості криптовалют і активів, які легко знищити в пожежі, вкрасти, втратити, земля - мінімально ризикований варіант капіталовкладень.
✔ При операціях із землею легко скласти пул інвесторів (купити в складчину), щоб мінімізувати ризики або отримати право розпоряджатися дорогим високоліквідним об'єктом.
✔ Землю не можна перенести в інше місце, зате її можна розділити на декілька ділянок або створити один великий об'єкт.
✔ Земля підходить для будь-якого типу інвестицій - активних, пасивних комбінованих, довгострокових і короткострокових.

Об'єкти інвестицій на земельному ринку України

Ділянка без будівель. Перевірити інформацію про об'єкт можна дистанційно, потрібно знати тільки кадастровий номер.

Будова із земельною ділянкою. Основний інтерес для інвесторів представляє земля - під житлову, комерційну або промислову забудову. Перевіряється цільове призначення, історія об'єкта, відсутність обтяжень і суперечок.

Право оренди землі, емфітевзис (право використання землі для с/г цілей) і суперфіцій (право забудови). Залежно від статусу орендодавця угоди відрізняються підготовкою і оформленням.

Корпоративні права на юридичну особу, що є власником, користувачем, орендарем ділянки. Економія на податках і оформленні - істотна. Перевіряється юридична чистота угоди, необхідний фінансовий аудит компанії.

Купівля землі з подальшим перепродажем

Стандартна спекулятивна схема. Зараз ринок землі України знаходиться в фазі зростання; розрахункова прибутковість вкладень 12-45%, що істотно вище депозитів і цінних паперів.

Високий прибуток забезпечать угоди з ділянками, купленими інвестором за ціною нижче ринкової:
- продавець не орієнтується в ринку і не оцінює свій актив адекватно;
- землю продають спадкоємці, для них будь-яка виручена сума - прибуток;
- вимушені продажі, при яких продавцеві важливий не максимальний дохід, а швидкий кеш.

Найвигідніші спекулятивні схеми:
• операції з землею в межах великих міст і курортних зон з цільовим призначенням під будівництво житла і рекреаційних об'єктів;
• використання інсайдерської інформації (будівництво великого інфраструктурного об'єкта, ТРЦ, промислового комплексу);
• купівля ділянок в котеджних селищах: розвинена інфраструктура і зростання попиту після часткового заселення містечка.

Для покупця важливо перевірити юридичну чистоту угоди і проконсультуватися з експертом про ліквідніть об'єкту та можливу аргументацію в торгах з продавцем.

Основні фактори, що впливають на ліквідність ділянки:
- розташування;
- цільове призначення та вид використання;
- площа, ландшафт і конфігурація;
- комунікації та інфраструктура;
- якість грунту;
- сусідство.

Пошук інвестиційно привабливої ділянки зручний за допомогою кадастрової карти Brok.land. Максимально можливе збільшення супутникових знімків, синхронізація з кадастрової картою України і точна фіксація на мапі виставлених на продаж об'єктів із зазначенням цільового призначення допомагає швидко знаходити вигідні об'єкти для інвестування.

Купівля на аукціоні з подальшим перепродажем

Від першого варіанту схема відрізняється конкурентним способом придбання активу. Переговори з продавцем носять уточнюючий характер - знайомство з документами, оцінка ризиків, огляд об'єкта.

Ціна покупки визначається в ході торгів, класичних з розміщенням оголошень на сайті Госгеокадастра або електронних на платформах Prozorro.sale і СЕТАМ. Локалізація ділянки на карті Brok.land синхронізована з актуальною інформацією про лот та умови продажу об'єкта.
 

Продавці на аукціонах:
- Держава;
- місцеві територіальні громади;
- виконавча і податкова служби;
- Фонд гарантування вкладів фізосіб;
- арбітражні керуючі; 
- на добровільних засадах приватні особи, банки, холдинги, інвестиційні фонди.

Залежно від типу аукціону ціна в ході торгів зростає або опускається. На голландських аукціонах з продажу об'єктів приватизації та майна банкрутів є можливість придбати ділянку з дисконтом до 80-99% від стартової ціни лота.

❗ Ризики купівлі об'єктів на аукціонах:
• приватизаційні зобов'язання і необхідність узгодження перепродажу з Фондом держмайна;
• арешти і іпотечні заборони, що не зняті до торгів;
• продаж права вимоги на закладену ділянку окремо від самого об'єкта;
• високий відсоток оскарження результатів торгів, кредиторами або прокуратурою, протягом декількох років.

Поділ ділянки і розпродаж в роздріб

Вартість сотки землі невеликої ділянки вище, ніж великого. Поділ земельної ділянки із залученням землевпорядників не займає багато часу і коштів. Ви купуєте ділянку від 12 соток до кількох гектарів і розподіляєте її на декілька ділянок під будівництво котеджів або дач.

Фактори вдалої інвестиції 👍:
✅ операція по розділу земель вигідна в районі з розвиненою інфраструктурою, комунікаціями, без ерозії грунту і шкідливих виробництв по сусідству;
✅ під час розподілу ділянок потрібна доступність проїзду до кожного з нових наділів;
✅ перед покупкою проконсультуйтеся з фахівцями про обмеження забудови і містобудівні норми;
✅ завбачливі інвестори проводять геодезичні дослідження, щоб виявити сильні і слабкі сторони ділянки.

Підвищення вартості активу перед продажем

Зміна цільового призначення. Земля під житлову забудову коштує на порядок дорожче пасовища. До покупки об'єкта інвестор оцінює можливість зміни цільового призначення і окупність процедури. Угоди вигідні в межах міської агломерації і курортних зон для будівництва житлових і комерційних об'єктів.

Комунікації. Замість порожнього поля ваш потенційний покупець отримує ділянку з дорогою, свердловиною, електрикою, газом, каналізацією і телекомунікаціями. Дорогі вкладення окупаються при точному розрахунку проекту.

Розчищення ділянки. Знесення старих будівель підвищує привабливість землі для «гарячих» покупців з вже готовим проектом забудови, розміщення енергетичного об'єкта або стоянки.

Меліорація. Комплекс заходів щодо підвищення цінності земель, включаючи осушення, зрошення та протизсувні заходи. Меліорація окупається, в основному на сільськогосподарських ділянках, і приносить дохід за умови точного розрахунку ціни продажу і наявності гарантованого попиту.

Креатив. У закарпатському Солотвино місцеві жителі з колишніх соляних копалень створили популярний курорт.Більшість озер на приватних ділянках - штучні. Підвищити цінність ділянки може мінеральне джерело, підйомник, арт-об'єкт, зони відпочинку або міні-ринок, легенда про скарб і ще 400 порівняно чесних способів.

Будівництво та реалізація нерухомості з ділянкою

Класична інвестиційна схема. Собівартість землі і будівництва нижче ціни продажу готового об'єкта. Ціни на новобудови в районах з розвинутою інфраструктурою стабільно високі. Порівняно великі вкладення на первинному етапі потребує споруда таунхауса; при цьому прибутковість від продажу декількох об'єктів під одним дахом з крихітними ділянками вище, ніж від реалізації одного будинку з великою земельною ділянкою.

Прибутковий девелопмент - це сплав економічного розрахунку, вдалої локації і оригінального проекту . Котеджні містечка VIP-класу на берегах Дніпра, гірськолижні курорти, приморські містечка - відмінні приклади реалізації вдалих девелоперських проектів.

Будівництво і здача в оренду

Ви купуєте земельну ділянку, вкладаєте гроші в будівництво і роками отримуєте стабільний пасивний дохід. При цьому базовий актив (земля і нерухомість) також зростає в ціні.

Вигідне для подальшої оренди будівництво:
- багатопрофільний об'єкт;
- бізнес-центр, магазин, склад;
- кондо, апарт-готель;
- заміський рекреаційний комплекс;
- паркінг, яхт-клуб.

Зручна для інвесторів наявність керуючої компанії, яка забезпечує обслуговування об'єкта, дрібний ремонт, оплату рахунків, пошук орендарів, фінансові розрахунки аж до сплати податків орендодавця.

Дрібні інвестори вкладають кошти в будівництво невеликих магазинів, будиночків для відпочинку, кемпінгів, лазень і саун з погодинною оплатою. Приносить дохід здача в оренду частини ділянки під розміщення телекомунікаційної вишки, вітростанції, МАФу.

Комбіновані схеми інвестицій в земельні ділянки

Одна з найпоширеніших змішаних стратегій:
🔵 Велика ділянка розділяється на декілька частин.
🔵 На 1-2 ділянках будуються і продаються будинки.
🔵 Отримані кошти вкладаються в будівництво будинків на ділянках, що залишаються вільними.
🔵 Будинки здаються в оренду, короткострокову чи довгострокову.
🔵 Інвестор з однієї ділянки отримує прибуток від продажу + стабільний пасивний дохід.
 

Більшість девелоперських проектів - це комбіновані інвестиції з розділом або об'єднанням ділянок, зміною цільового призначення, підвищення вартості шляхом прокладки комунікацій і будівництва об'єктів для продажу або здачі в оренду.

Підводні камені інвестицій в землю

Земля - цінний актив, що привертає шахраїв і рейдерів. Купівля земельної ділянки ризикована без експертизи пакету документів продавця, перевірки даних Держгеокадастру і судових реєстрів.

Помилки в документації. Замовте до передачі авансу комплексну перевірку ділянки і мінімізуйте ризик втрати об'єкта за рішенням суду.

Межі ділянок. У чистому полі їх визначити на око неможливо. Вимагайте від продавця встановлення межових знаків до оформлення договору купівлі-продажу та перевірюєте дані з кадастрової картою і технічною документацією.

Зміна цільового призначення землі. Процес непростий, в певних випадках неможливий. Проконсультуйтеся з нашими експертами та отримайте вичерпну інформацію про доцільність і можливість зміни цільового призначення.

Фактори ризику. Оцініть з експертами екологічну ситуацію, якість грунту, ландшафт, сусідство, врахуйте обмеження забудови та містобудівні норми. Дрібна на перший погляд проблема здатна знизити прибутковість інвестицій.

Враховуйте витрати:
- оформлення угоди;
- податки при купівлі та продажу;
- земельний податок або орендна плата;
- документація і експертні оцінки;
- послуги землевпорядників, геодезистів, проектантів, будівельників, керуючої компанії;
- знесення будівель, розчищення ділянки, вивезення сміття, меліорація, комунікації, будівельні матеріали;
- транспортні витрати;
- маркетинг і реклама об'єкта;
- податки з доходу.

Довгострокові інвестиції. Операції із землею в основному являють собою угоди з відкладеною прибутковістю. Ринок постійно в русі. Земля - це вкладення, яке може бути продано через десятиліття з високим прибутком.

Оцінюйте об'єкт з точки зору вашого покупця. Точний маркетинговий аналіз, знання портрета своєї цільової аудиторії, аж до віку, рівня доходів і марки авто допоможе швидко вийти на точку беззбитковості і отримувати прибуток.