Секрети‌ ‌ринку‌ ‌нерухомості:‌ ‌як‌ ‌взаємодіяти‌ ‌з‌ ‌учасниками‌ ‌угоди‌

Це не тільки продавці та покупці. На різних етапах до угоди підключаються державні реєстратори, нотаріуси, ріелтори, банкіри, юристи, співробітники Держгеокадастру, землевпорядники, оцінювачі, органи опіки, рекламні інтернет-портали. Щоб зняти прописаних з реєстрації і військового обліку, потрібно Міграційна служба і військкомат. Хтось із співвласників за кордоном - консульська служба або апостиль перекладу. Як організувати взаємодію і довести угоду до вдалого фіналу?

Суб'єктивні чинники угоди з нерухомісттю

Покупцеві важливо знайти вигідний і юридично чистий об'єкт, кошти на його придбання, щоб відповідно до законодавства зареєструвати договір та право власності, мінімізувати ризики втрати титулу в майбутньому. Буде потрібно спілкування з юристом, співробітниками банку, нотаріусом.

У продавця турбот більше: підготувати передпродажний пакет документів, знайти покупця, погасити борги, виписатися, укласти угоду і не втратити гроші. Потрібно перевірити якість розміщеної реклами та відсутність помилок в документах, вчасно замовити потрібні папери з реєстрів і комунальних служб, уточнити умови перерахування грошей, відкрити рахунок, домовитися про переїзд.

Більше ланок в ланцюжку - більше ризику. На кожному етапі угоди може виникнути проблема, яка затягне терміни або зруйнує угоду. Часто проблема виникає з суб'єктивних факторів: некомпетентність, халатність, помилка, форс-мажор, які завадили фахівцеві правильно і в строк виконати свій етап роботи.

Забули один папір донести до опікунської ради - угода відкладається на місяць. Вчасно не побачили помилку в держреєстрі – шукайте час на виправлення. Співвласник нелегально за кордоном - довіреності не буде. Як би не довіряли ви своїм помічникам, основний контроль - у ваших руках.

Складіть чек-лист підготовки угоди, вкажіть всі пункти. Не забудьте про установку межових знаків, консультацію будівельника, перевірку газового лічильника, розрахунок вартості оформлення та податків, терміни видачі рішення органами опіки, апостиль перекладу довіреності і вчасно вклеєні фото в паспорт. Вкажіть контакти відповідального за виконання кожного пункту. Контролюйте виконання.

Ваші помічники

При виборі компетентних фахівців врахуйте досвід, репутацію, регіональні зв'язки, рекомендації клієнтів. На кожному етапі підбору контрагентів все починається спочатку: землевпорядна організація, експерти, нотаріус, держчиновники.

Немає вільного часу і досвіду - найміть агентство або юриста, вони підготують угоду. Узгодьте всі пункти, які входять в поняття «супровід угоди». Ви контролюєте брокера і підключайтесь у ситуаціях, коли необхідно ваша особиста присутність. Видайте брокеру доручення на право здійснювати від вашого імені певні операції з жорсткою регламентацією прав.

Рівень компетенції представника визначаєте ви: 

• виправлення помилок в Держгеокадастрі;
• судові спори;
• збір довідок в комунальних службах;
• в дистанційному оформленні угод з нерухомістю покупці довіряють компаніям купівлю, реєстрацію та управління нерухомістю, включаючи оплату податків і пошук орендарів.

Помічники другої сторони угоди

Вони захищають інтереси свого клієнта. Не довіряйте їм оригінали документів на нерухомість та конфіденційні відомості. Перевіряйте запропоновані умови договорів, вартість оренди комірки і комісії за зняття коштів банку, репутацію нотаріуса.

Ви маєте право вносити зміни в умови угоди, навіть в стандартний договір агентства нерухомості і нотаріальну угоду про передачу авансу. Ви маєте право перевіряти і оскаржувати компетенцію помічників вашого покупця або продавця. Вам варто врахувати їхні рекомендації, якщо вони допомагають угоді і підтверджують некомпетентність ваших помічників.

Компроміс

Ринок нерухомості - це в першу чергу взаємодія людей. Ви зацікавлені в успішній і вигідну угоді. Бачите, що зусилля ваших помічників руйнують угоду - відмовтеся від них. Якщо їх поради допоможуть законно прискорити процес підготовки угоди або підвищують її цінність - варто прислухатися і досягти взаєморозуміння.

Спірні моменти угод з нерухомістю, в яких потрібно компромісне рішення:

• ціна об'єкта, розмір авансу, розподіл витрат на оформлення угоди, оплата послуг ріелтора;
• сімейні спори, розподіл доходу від продажу або спів-фінансування купівлі;
• комплектність об'єкта: що входить у вартість, що сплачується окремо, що продавець зобов'язаний вивезти до угоди;
• валюта угоди, схема розрахунку, перевірка купюр, безготівковий розрахунок, іпотечні програми, ескроу-послуги банків;
• терміни угоди і передачі об'єкта покупцю;
• вибір дати, місця оформлення угоди і нотаріуса.

Операції з нерухомістю не терплять зайвої емоційності. Не дозволяйте гніву, недоречному сарказму чи упередженню зруйнувати досягнуті домовленості. Ставтеся до невдач філософськи: зірвана угода - всього лише початок нової.