Секрети ринку нерухомості: як продати будинок чи ділянку та не втратити гроші

В угодах на ринку нерухомості завжди ризикують обидві сторони. У покупця є можливість відмовитися від сумнівного котеджу і зберегти гроші. Продавцю ділянку та будинок не пересунути. Про рейдерські схеми захоплення земель і нерухомості ми поговоримо іншим разом. Сьогодні наш чек-лист для продавців: як пройти шлях від прийняття рішення про продаж до успішного завершення вигідної угоди.

Перевірте готовність документації

На карті BROK.land перевірте розташування ділянки на кадастровій карті та дані кадастру. Є помилка - потрібно виправляти.

Зберіть всі документи на нерухоме майно і проконсультуйтеся у нотаріуса:

• виявить проблеми в паперах, співвласників, прописку;
• зможете розрахувати термін готовності - від кількох днів до року, якщо потрібно рішення суду;
• знайдете арешти і заборони по всім співвласникам;
• дізнаєтеся розмір податків та оформлення для розрахунку стартової ціни землі і нерухомості.

Часті проблеми: помилка в адресі, цільове призначення, прізвища, ідентифікаційний код.

Узгодьте умови продажу із співвласниками

Не починайте продаж без взаємоприйнятного рішення про ціну, умови і розподілі доходів. Заздалегідь погодьте згоду на продаж з подружжям (спільно придбане майно) і батьками (частка дитини). Шантаж нерідкий.

У домоволодіннях з великою кількістю співвласників складно зібрати всі згоди. Поширене рішення – «дарування» покупцю. Доведеться давати знижку.

Повідомте орендарів

У стандартному договорі оренди ви зобов'язані повідомити орендаря про факт продажу за місяць. Орендар може запропонувати свої умови покупки. Якщо не попередили - будуть проблеми з виселенням та орендною платою. У земельних відносинах основні суперечки - урожай.

Отримайте згоду кредитора

Якщо ділянка чи будинок в іпотеці - заздалегідь повідомте кредитора про намір продати об'єкт. Уточніть розмір заборгованості, умови зняття арештів і переоформлення кредиту на покупця. Ця інформація допоможе в угоді.

Обережніше з оголошеннями про продаж нерухомості

Не варто повідомляти широкий загал у ваші плани виїзду на ПМЖ або купівлю житла більшої площі. Фактично ви показуєте свою фінансову спроможність, вона зацікавить шахраїв.

Не варто демонструвати на фотографіях:

• тип замка вхідних дверей;
• предмети, що можуть ідентифікувати ваш вид діяльності;
• старовинні ікони та оригінали картин;
• предмети антикваріату, прикраси, колекції; 
• дорогі електроніку, інструменти, авто.

Деякі портали ввели ідентифікацію продавця по банківських даних або ЕЦП. Переконайтеся, що сайт не фішинговий, не давайте секретні цифри банківської карти.

Телефоном - тільки відкрита інформація

Ви не бачите співрозмовника і не знаєте його. Уточніть - на якому сайті він знайшов оголошення (заодно зможете відстежити ефективність реклами). Невиразні пояснення найчастіше дають ріелтори, які чистять базу даних, і потенційно ненадійні покупці.

Не варто повідомляти про сімейний графік, плани поїхати на вікенд в інше місто, забудькуватість літніх родичів. Менше інформації про причини продажу - ці дані покупці використовують для аргументації під час торгу.

Перевіряйте візитерів

Стихійні візити в приватні заміські будинки - велика рідкість. Домовтеся про показ у зручний для вас час. У вас є телефон візитера:

• пробийте в інтернеті у форматі + 38 ХХХ ХХХХХХХ; спливе інформація про ріелторів і продавців-конкурентів, які намагаються порівняти свій об'єкт з вашим;
• подивіться дані про того, хто дзвонить у месенджерах - по аватарці можна з'ясувати ПІБ абонента;
• скористайтеся додатком, який покаже, як ваш абонент записаний в телефонах і месенджерах інших людей;
• перегляньте його сторінки в соціальних мережах, це допоможе скласти приблизні портрет потенційного контрагента.

Перевірка ріелторів простіше: немає агента без оголошень на різних порталах, можна дізнатися активність і ефективність роботи. Завбачливі агентства нерухомості публікують на сайтах портрети співробітників.

Пильність під час показу

Приберіть цінні речі, ключі і гаджети на час показу. Намагайтеся контролювати візитерів. По можливості проводьте показ удвох з родичем, другом або ріелтором: контролювати натовп незнайомців простіше.

Зберігайте документи

Оригінали документів можуть втратитись, зіпсуватись або з їх допомогою провернути фіктивну угоду. Оригінали передають для підготовки документації на підставі акту прийому-передачі реєстратору і нотаріусу.

Зробіть фотокопії з міткою по всьому аркушу. Продублюйте фото документів з міткою у електронному вигляді. Цього достатньо для первинного огляду, збору довідок про заборгованість, підготовки проекту договору.

Перевіряйте, що підписуєте

Заяви, попередній договір, акти, договір купівлі-продажу: будь-який з документів ретельно перечитайте перед підписанням. Ви не так часто продаєте дорогі об'єкти, щоб поспішати.

Укладіть попередній договір

Він потрібен вам. Без авансу покупець в будь-яку хвилину зірве угоду і нічого не втратить. Ви витрачаєте час і кошти на підготовку будинку і ділянки до продажу, оплачуєте експертну оцінку, виписки, отримуєте дозвіл опікунської, виписуєтесь та передаєте аванс за нове житло.

Зафіксуйте суму і термін угоди, умови, розподіл витрат на оформлення, податки і довідки. При відмові покупця аванс залишається у вас. Уважно розрахуйте терміни угоди і звільнення об'єкта для фіксації в попередньому договорі, щоб не опинитися винним у зриві термінів угоди.

Не погоджуйтеся з шантажем покупців

Є категорія покупців, які хочуть нову знижку після повної готовності документів на угоду. Пояснень багато: хвороби, зірвана угода, менша сума кредиту. Фактично це шантаж.

Перевірений спосіб боротьби з шантажистами. У вас на руках попередній договір із фіксованою сумою. Покупець порушує умови - ви маєте право не повертати аванс і продати кому завгодно; частина авансу стане дисконтом для швидкого продажу. Аргумент спрацьовує, покупець виплачує обумовлену раніше суму.

Підготуйтеся до отримання грошей

У безготівкових операціях уточніть всі умови у покупця і банку: суми комісій, можливість відкликати платіжне доручення, вартість ескроу-послуг. Перевіряйте цифри в документах. Договори із розстрочкою платежу вимагають особливого узгодження умов переходу права власності на об'єкт.

В готівкових угодах будьте гранично уважні в момент продажу і перерахування грошей. Заздалегідь домовтеся про перевірку купюр. Довгий, але надійний спосіб - фотофіксація номерів всіх купюр, тоді є шанс довести покупцеві, що ви його не обманюєте.

Ні в якому разі не повідомляйте про дату і час операції стороннім.

Зафіксуйте стан об'єкта

В нотаріальному договорі є розпливчаста фраза про згоду покупця прийняти об'єкт у фактичному стані. Є ризик розірвання угоди через вітхість будинку або ерозію грунту - візьміть у покупця письмову згоду на покупку об'єкта з дефектами і детально їх опишіть. Це вбереже від судової тяганини.