Розмова з ріелтором: як розібратися у професійній термінології

Кожна професія має власне специфічне арго: слова, абревіатури, скорочення, словосполучення. Ріелтори миттєво розуміють один одного: «перевіримо сервітут, робимо екс, після хоумстейджінга, в MLS знайдемо альтернативу». Клієнти ріелторів розуміють не завжди. Brok.land за взаєморозуміння. Представляємо короткий клієнтсько-ріелторський розмовник.

Ріелтор, брокер, маклер, агент

Спеціаліст ринку нерухомості, надає комплексні послуги з купівлі-продажу та оренди земельних ділянок, житлової та нежитлової нерухомості. Супроводжує угоди купівлі-продажу об'єктів, прав оренди та користування, корпоративних прав на нерухомість.

Термін REALTOR® є торговою маркою, запатентованою американською Національною Асоціацією, використання терміну для реклами послуг без договору з NAR може бути предметом судового розгляду. 

В Україні ріелтор використовується в побуті, у професійному середовищі частіше використовують поняття «брокер». Поняття маклер вважається терміном застарілим.

Брокер – професійний представник інтересів продавця чи покупця на ринку нерухомості. В Україні брокери працюють як ФОП, керівники агентств нерухомості, консалтингові компанії, співпрацюють на аутсорсингу із забудовниками, банками, електронними майданчиками.

Агент - представник брокера, його помічник на ринку нерухомості: моніторинг, робота з базами даних, знайомство з об'єктами, покази.

Екс, ексклюзивний договір

Класична схема ринку нерухомості: продавець або покупець укладає з професійним брокером ексклюзивний договір на надання послуг із продажу, купівлі, здавання в оренду або найму землі та нерухомості.

Ексклюзивний договір передбачає виняткові права брокера представляти інтереси клієнта. На основі екса брокер:

• розробляє стратегію просування чи пошуку об'єкта;
• розміщує оголошення;
• взаємодіє з партнерами на ринку;
• представляє інтереси клієнта у різних структурах;
• проводить попередні переговори;
• в окремих випадках укладає від імені та на користь клієнта угоди.

Ексклюзивність прав ріелтора – потужний стимул по-справжньому ефективної роботи: терміни, ціна, умови угоди повністю дотримані.

Термін дії ексклюзивного договору з агентством нерухомості у середньому 3 місяці. У разі продажу цілісного майнового комплексу, неліквідної нерухомості, об'єктів з обтяженнями та юридичними суперечками термін продовжується на кілька місяців.

Комісія 0. Без відсотків. Покупець не оплачує комісійні

Ріелтор виставив на реалізацію об'єкт на основі укладеного із продавцем договору. Комісію, або винагороду за роботу, певний відсоток угоди, оплачує продавець. Якщо угода відбувається за партнерською програмою, ріелтори поділять комісію між собою.

MLS. Мультилистинг

Професійний інструмент взаємодії брокерів на ринку нерухомості. Оперативний обмін інформацією, база попиту та пропозиції спеців ринку нерухомості. Дані мультилистингу - основа аналізу ринку та розрахунку реальної ринкової ціни об'єкта.

Нерідко задля пошуку об'єкта чи покупця ріелтору не потрібно розміщувати оголошення на онлайн-сервисах: у системі MLS він відразу знаходить оптимальне рішення для свого клієнта.

ПП, партнерський продаж нерухомості

Є декілька варіантів партнерських угод на ринку нерухомості:

• партнерський продаж/оренда об'єкта на вторинному ринку – над угодою працювало кілька ріелторів, вони ділять комісію;
• партнерський продаж на первинному ринку - ріелтор отримує винагороду від забудовника;
• ПП на електронному аукціоні – електронний майданчик винагороджує агента у разі перемоги покупця;
• іпотечний брокеринг за партнерськими програмами – ріелтор отримує винагороду від банку за виданий клієнту іпотечний кредит;
• партнерські продажі послуг архітекторів, дизайн-бюро, будівельних компаній, ремонтних бригад, ландшафтних дизайнерів – ріелтор отримує винагороду у разі укладання договору з компанією.

Ціна запиту, стартова, ринкова, дисконт

Продавець виходить на ринок зі стартовою ціною. Для її розрахунку потрібно проаналізувати ринок, врахувати податки, витрати на оформлення угоди, плани купівлі житла для переїзду чи оплату боргів. Традиційно в Україні в ході переговорів передбачено торг, тому ціна запиту, зазначена в оголошеннях, буде вищою за стартову на 5-15%.

Реальна ринкова ціна – ціна продажу об'єкта, сума, яку отримує продавець до виплати ПДФО та послуг ріелтора.

Дисконт – знижка від ціни запиту, досягнута під час торгу або запропонована продавцем у разі відсутності попиту. Якщо стартову ціну визначено неправильно, дисконт може досягати 70%.

Прямий продаж

Не плутайте із продажем без довіреності. Прямий продаж - ситуація, коли квартира чи будинок продається без пошуку альтернативного варіанта для переїзду (альтернативи).

Продавця цікавлять лише гроші, він готовий швидко звільнити приміщення, вже виписався чи готовий до виписки. Найкращий варіант для покупця: зрив угоди мінімальний.

Альтернатива, альтернативна угода, ланцюжок

Продавець продає нерухомість і на отриману суму відразу набуває нового об'єкта, або здійснює альтернативну угоду. Утворюється ланцюг взаємозалежних угод. Всім сторонам необхідно погодити умови, ціни, доплати, терміни звільнення, терміни остаточного розрахунку та нотаріального оформлення. Найменша помилка в документах чи форс-мажор із одним із співвласників – увесь ланцюжок під загрозою.

Аукціон

Ефективний оффлайн та онлайн метод продажу окремих об'єктів, що мають унікальні характеристики. Під час відкритих торгів ціна зростає, нерідко перевищуючи стартову ціну продавця.

ДВД, день відкритих дверей

Ріелтори запрошують колег на огляд об'єкта з ексом. ДВД допомагає розрахувати стартову ціну та знайомить широке коло ріелторів з об'єктом.

Аванс, завдаток, попередній договір

Для підготовки документів до нотаріального посвідчення правочину, збору довідок, виписки, пошуку альтернативного об'єкта продавцю потрібен час. Попередній договір захищає сторони правочину від відмови контрагента виконувати домовленості та умови.

Попередній договір фіксує усні домовленості між покупцем та продавцем:

• ціна;
• строки правочину (оформлення основного договору);
• терміни передачі об'єкта;
• розмір авансу чи завдатку;
• розподіл витрат оформлення угоди. 

Гарантією виконання зобов'язань сторонами стає аванс чи завдаток. Якщо від угоди відмовляється покупець, а продавець свої зобов'язання виконав чи готовий виконати – гроші залишаються в нього. Якщо угоду зірвано з вини продавця, він повертає аванс покупцю або виплачує суму завдатку у подвійному розмірі. Формулювання узгоджується сторонами у попередньому договорі.

VR або AR

Використання технологій віртуальної VR чи доповненої AR реальності для ефективної презентації нерухомості. Використовується в онлайн-продажах, презентаціях проектів, на сайтах забудовників та агентств нерухомості, у відділах продажу.

Кондомініум

Особлива правова форма власності на комплекс нерухомості, в якій резиденти одночасно мають дві форми власності:

• індивідуальні об'єкти – квартири, апартаменти, котеджі, вілли, магазини;
• об'єкти у спільній власності - паркінг, покрівля, що експлуатується, цокольний поверх, територія, басейн, будівлі.

Апартаменти

Нерідко сприймаються як синонім поняття «квартира». У професійній лексиці апартаменти – це приміщення готельного типу, яке не має статусу житла. В апарт-готелях немає квартир, тільки нежитлові приміщення, це інший статус та база оподаткування.

Пентхаус

Верхні поверхи багатоповерхової будівлі. Квартира, апартаменти, офіс VIP-рівня в одному чи кількох рівнях з панорамним виглядом. Нерідко пентхаус є особняком на даху – з власною терасою та басейном.

Сервітут

Особливий вид речового права - обмежене використання чужої території чи об'єкта нерухомості. Встановлюється для права проїзду, проходу, створення та обслуговування систем комунікації.

Якщо ваше поле перегороджує прохід до водойми, територіальна громада має право встановити сервітут на частину території для проходу людей, водопою тварин, пожежних та іригаційних потреб.

Сервітут встановлюється окремо для ділянки та будівлі. Є обтяженням, реєструється у Державному реєстрі речових прав. Здатний знизити привабливість об'єкта у власних очах покупців і орендарів.

Хоумстейджинг

Передпродажна підготовка об'єкту. Комплекс заходів для підвищення ліквідності активу – від збирання та косметичного ремонту до повної реконструкції та зміни цільового призначення. Докладно про хоумстейджинг ми писали тут.

Місто у місті, coworking & coliwing

Концепція комплексної житлової забудови місто у місті передбачає крокову доступність резидентів ЖК до магазинів, спортивних залів, салонів краси, амбулаторій, дитячих майданчиків, зон відпочинку.

Після пандемії концепція трансформувалася у різні варіанти coworking & coliwing: поєднання на території житлового комплексу простору для комфортного життя та віддаленої роботи. Забудовники пропонують мешканцям обладнані робочі та релакс зони, доступність зарядних пристроїв, стабільне інтернет-з'єднання.

Консьєрж-сервіс

Потрібна опція житлової та офісної нерухомості класу бізнес, преміум, delux. Резиденти комплексу користуються послугами служби підтримки для вирішення дрібних побутових проблем, отримання поштових повідомлень, резервації приміщень у конференц-залах та переговорних.

Моноліт

Будівля, що побудована на основі монолітного каркасу з бетону. Основне навантаження несуть стовпи та балки. Проєми заповнюються піноблоками, цеглою, світлопрозорими конструкціями. Швидкий спосіб будівництва з низькою собівартістю та вільними плануваннями.

Модуль, модульний або каркасний будинок

Різні технології будівництва на основі каркасу з дерев'яних чи металевих несучих конструкцій. Модульні будинки відрізняються високим рівнем енергозбереження, сейсмостійкі, не вимагають дорогих фундаментних робіт.

Виробництво модульного будинку разом із монтажем системи опалення та електрики відбувається у заводських умовах. На ділянці будинок збирають із готових елементів за кілька днів.

Знайомтесь із професійною термінологією ринку нерухомості. Вільно оперуйте поняттями у спілкуванні з ріелторами та контрагентами. Ваша впевненість та компетенція допоможуть вам укласти вигідні угоди.