Купуєте будинок або ділянку під забудову? Перевірте - чи є обмеження

Обмеження на земельні ділянки придумані для захисту нас, і суспільства в цілому, від грубих помилок у використанні землі, проектуванні та будівництві на ній. Є місця, де будувати небезпечно для здоров'я через випромінювання або шкідливі викиди. Є ділянки, де під землею приховані кілометри каналізаційних систем, газопроводи високого тиску, магістральні кабелі телекомунікацій. Є землі, на яких будівництво принесе непоправну шкоду екосистемі.

Навіщо розбиратися в обмеженнях покупцеві ділянки і будинку

Чим більше обмежень - тим менше цінність ділянки. Існують ділянки, на яких через ширину захисних зон різних комунікацій місця для розміщення будинку, майстерні або бізнес-центру не залишається зовсім. Поруч з газопроводом під заборону потрапляє навіть нешкідливий паркан.

Ігнорувати заборони дорого, безглуздо і небезпечно. Порушника чекають:

• штрафи;
• відмова прийняти побудований або реконструйований об'єкт в експлуатацію;
• неможливість зареєструвати право власності на об'єкт в держреєстрах;
• неможливість законного розпорядження об'єктом - продаж, дарування, оренда, оформлення спадщини, отримання кредиту під іпотечну програму;
• судове рішення про примусове знесення об'єкта.

Розібратися в обмеженнях без документації і знання нюансів законодавства часто неможливо: комунікації проходять на глибині.

Як обманюють покупців

Продавці приховують проблеми, намагаються не показувати документи або підробляють дані в копіях документів. Найчастіше покупцям показують іншу ділянку - подалі від ЛЕП або таблички про кабель зв'язку.

Як уникнути обману при купівлі земельної ділянки, домоволодіння або комерційного об'єкта

Щоб уникнути шахрайства, перевірте:

1. Чи ту ділянку показав вам продавець
2. Замовте виписку з ДЗК
3. Ознайомтеся з містобудівною документацією населеного пункту.

Експрес-метод:

• при огляді ділянки врахувати кілька об'єктів поблизу, які точно видно на супутникових картах: поворот дороги, дерева, будівлі, ЛЕП, паркан;
• на карті Brok.land встановлено максимально можливе збільшення масштабу супутникових карт; карти синхронізовані з даними земельного кадастру;
• як тільки визначили ділянку по карті, дані про кадастровий номер, площу, власника і конфігурацію ділянки отримані миттєво і безкоштовно.

Метод, яким користуються професійні інвестори: вимагайте у продавця встановити на межі ділянки межові знаки. Ви отримуєте точну локалізацію ділянки на місцевості.

До покупки ділянки замовте Витяг з ДЗК на ділянку і перевірте містобудівні обмеження. Послуга доступна онлайн, замовити виписку може будь-який клієнт, документ оперативно надійде в PDF-форматі на e-mail або месенджер.

Де шукати обмеження в виписці ДЗК?

Стандартна виписка складається з переліку відомостей про ділянку, план і експлікації. Після загальних відомостей про кадастровий номер, площі, власника, статус володіння або користування надається інформація про обмеження у використанні.

Іноді обмежень немає - як правило, це землі в полі, далеко від ЛЕП і водойм. Якщо на ділянці є обмеження - вони вказані у виписці. Деякі невеликі ділянки, наприклад землі в прибережній захисній лінії вздовж моря або інших водойм, потрапляють під заборону капітального будівництва цілком.

По кожній забороні окремо викладена інформація:

• вид обмеження;
• площа, на якій не можна зводити будівлі або вести певну діяльність;
• підстава для заборони;
• термін дії;
• на плані ділянки всі зони відзначені спеціальними лініями.

Витяг з ДЗК - фінальний документ, відомості з кадастру, представлені на підставі зареєстрованої та затвердженої землевпорядної документації. Якщо ситуація на ділянці змінилася - є привід внести зміни в кадастрову та технічну документацію і підвищити вартість активу.

Необхідно пам'ятати про те, що інформація про обмеження в земельний кадастр дуже часто не повна або просто відсутня, тому потрібна додаткова перевірка на місцевості і по містобудівній документації.

Як розібратися в обмеженнях

Всі обмеження на використання земель перелічені в Додатку № 6 до Порядку ведення ДЗК, затвердженого в 2012 році Постановою КМУ № 1051. Усі зони поділені на 10 розділів, враховані території санітарної охорони, природно-заповідні території, пляжі, площі, що потрапили під радіаційне забруднення, земельні сервітути.

Окремий розділ присвячений охоронним зонам близько суспільно значущих об'єктів: об'єкти транспорту, зв'язок, енергетика, гідрометеорологія, інженерні комунікації, промислові та геодезичні об'єкти.

У кадастрової документації та виписці з ДЗК зазначено вид обмеження і номер згідно з Додатком №6.

На ділянці відзначена зона охорони газопроводу. Які заборони?

Знайомі жовті побутові лінії газопроводу відрізняються від магістральних. Головні проблеми виникають у власників ділянок, частина яких потрапила під заборони Правил охорони магістрального трубопроводу, прийнятих у 2002 році Постановою КМУ № 1747.

Під обмеження потрапляють ділянки вздовж лінії трубопроводу, навколо основних і допоміжних будівель, сховищ і об'єктів газотранспортної системи. Ширина охоронної зони від 75 до 1000 метрів.

У зоні магістрального газопроводу категорично заборонено:

• житлове і дачне будівництво, включаючи огорожу приватних володінь, садів, виноградників;
• будівництво громадських будівель, стадіонів, ринків, гаражів, зупинок міського транспорту, АЗС, складів з паливно-мастильними матеріалами, звалищ;
• розміщувати польові стани, зберігати сіно, кидати якоря і рибальські мережі.

Ділянка в зоні ЛЕП: чим це загрожує власникові? 

Житлове і промислове будівництво поблизу високовольтних ліній електропередач не корисно для здоров'я і небезпечно для системи електропостачання. Список обмежень вказано в Правилах охорони електромереж, затверджених в 1997 році Постановою КМУ №209. Заборона на будівництво будинків, дач, нежитлових об'єктів, стадіонів і АЗС передбачений за чітко окресленими охоронними зонами.

Ширина захисної смуги поряд з повітряними лініями проектується на землю по обидва боки від лінії. Зони розбиті на 7 типів, залежать від напруги:

• 2 метра при повітряної лінії до 1 кВт;
• 10 метрів - для лінії до 20 кВт;
• 40 метрів для лінії 750 кВт.

При проектуванні доведеться врахувати охоронні території:

• якщо у вас над ділянкою проходить високовольтна ЛЕП, 80 метрів вздовж кабелю випадають з будівельних планів;
• поруч з будинком трансформаторна підстанція або розподільний пункт - заборонено будівництво на відстані <3 метрів від лінії огорожі об'єкта;
• підземний кабель напругою до 1 кВт «з'їдає» по 1 метру з кожної зі сторін ділянки, в тому числі під житлову та комерційну забудову.

Для ландшафтного дизайну присадибної території, парку або плодового саду необхідно враховувати обмеження по ширині крон і висоті дерев.

На плані відзначений кабель зв'язку. Що під забороною?

Повітряні і підземні лінії зв'язку охороняються Правилами, затвердженими в 1996 році Постановою КМУ № 135. В основному ширина охоронної зони становить по 2 метри з кожного боку системи телекомунікації. В районі водойм ширина досягає 100 метрів: заборонені причали, стоянка човнів, водопій. Якщо по ділянці проходить траса радіорелейного зв'язку - заборонені і будови, і дерева.

Будь-які геофізичні, сільськогосподарські, земляні, будівельні роботи дозволені виключно за наявності письмового дозволу власника системи телекомунікації та в присутності його представника.

Є обмеження водоохоронної зони. Що можна?

Залежить від типу зони. Правовий режим визначено Постановою КМУ №2024 від 1994 року. У першому поясі для захисту джерела питної води суворо заборонено розміщення житлових і цивільних об'єктів, причалів, кар'єрів, складів зберігання речовин, здатних забруднити джерела води.

Другий і третій пояси не такі суворі, враховують використання джерел для туризму, водопою, побутових потреб, розміщення звалищ, причалів, промислових об'єктів. Під контролем земляні та меліоративні роботи, система каналізації і водозабору, розміщення складів з хімікатами.

Ділянка на першій лінії водойми. Можна будувати?

Території навколо або уздовж водних об'єктів відповідно до ст. 60 Земельного кодексу відносяться до прибережних захисних смуг, закон передбачає вільний доступ до берега в районі пляжу або водопою і заборону на установку огорожі. Обмеження доступу передбачено для територій, на яких встановлені гідротехнічні об'єкти, лікувально-оздоровчі комплекси з оформленими будівлями, природоохоронні об'єкти.

Згідно із законом приватизація землі біля берега не передбачена - тільки оренда під культурно-оздоровчі, туристичні, рекреаційні, рибогосподарські потреби і порти.

Ширина смуги залежить від розмірів і типу водойми:

• 25 метрів навколо озера < 3 га;
• 50 метрів біля невеликих озер, річок і водосховищ;
• 100 метрів навколо великих водосховищ і вздовж берега великої річки;
• > 2000 метрів від берега моря;
• при ухилі берега >3º ширина охоронної смуги подвоюється.

У ст. 61 прямо обговорена заборона на будівництво в прибережній смузі дач, гаражів, баз відпочинку і автостоянок. Згідно із законом поряд з урізом води можуть перебувати тільки гідротехнічні, інженерно-технічні, фортифікаційні та прикордонні споруди. При цьому в п. 3 ст. 61 зазначено: якщо об'єкти, які знаходяться в прибережній смузі, і не порушують її режим, то вони можуть експлуатуватися.

Що врахувати при плануванні забудови?

Розроблено докладні державні будівельні норми для різних типів об'єктів - житла, промисловості, громадських будівель. Додатково проектанти враховують Санітарні правила планування і забудови, затверджені наказом МОЗ № 173 в 1996 році. Цими нормами заборонено будівництво житлових будинків в першому поясі водоохоронної зони, в ландшафтно-рекреаційних зонах і міських лісах, на територіях з інтенсивним забрудненням радіацією або хімічними речовинами.

У районах малоповерхової житлової забудови заборонено будівництво промислових об'єктів ближче 50 м від житлових будинків, шкіл, клінік і спортивних об'єктів. Повністю заборонені об'єкти, які завдають шкоди екології або вимагають інтенсивного руху транспорту.

Розміри санітарної захисної зони поруч з промисловими об'єктами залежить від типу виробництва, обсягу шкідливих викидів, напрямку вітру. У межах певної санітарної зони розміщення житлових і громадських будівель, спортивних та рекреаційних комплексів не допускається.

Купівля землі - надійна інвестиція, базис для перспективного бізнес-проекту або сімейного домоволодіння. Не ризикуйте своїми грошима - перевірте всі обмеження і заборони до покупки ділянки.