Купуєте будинок або ділянку під забудову? Перевірте - чи є обмеження | Brok
вул. Антоновича, 172, БЦ "Палладіум сіті", 20 поверх, вхід з правого боку будівліУкраїнам. Київ03150

Купуєте будинок або ділянку під забудову? Перевірте - чи є обмеження

Обмеження на земельні ділянки придумані для захисту нас, і суспільства в цілому, від грубих помилок у використанні землі, проектуванні та будівництві на ній. Є місця, де будувати небезпечно для здоров'я через випромінювання або шкідливі викиди. Є ділянки, де під землею приховані кілометри каналізаційних систем, газопроводи високого тиску, магістральні кабелі телекомунікацій. Є землі, на яких будівництво принесе непоправну шкоду екосистемі.

Навіщо розбиратися в обмеженнях покупцеві ділянки і будинку

Чим більше обмежень - тим менше цінність ділянки. Існують ділянки, на яких через ширину захисних зон різних комунікацій місця для розміщення будинку, майстерні або бізнес-центру не залишається зовсім. Поруч з газопроводом під заборону потрапляє навіть нешкідливий паркан.

Ігнорувати заборони дорого, безглуздо і небезпечно. Порушника чекають:

  • штрафи;
  • відмова прийняти побудований або реконструйований об'єкт в експлуатацію;
  • неможливість зареєструвати право власності на об'єкт в держреєстрах;
  • неможливість законного розпорядження об'єктом - продаж, дарування, оренда, оформлення спадщини, отримання кредиту під іпотечну програму;
  • судове рішення про примусове знесення об'єкта.

Розібратися в обмеженнях без документації і знання нюансів законодавства часто неможливо: комунікації проходять на глибині.

Як обманюють покупців

Продавці приховують проблеми, намагаються не показувати документи або підробляють дані в копіях документів. Найчастіше покупцям показують іншу ділянку - подалі від ЛЕП або таблички про кабель зв'язку.

Як уникнути обману при купівлі земельної ділянки, домоволодіння або комерційного об'єкта

Щоб уникнути шахрайства, перевірте:

  1. Чи ту ділянку показав вам продавець
  2. Замовте виписку з ДЗК
  3. Ознайомтеся з містобудівною документацією населеного пункту.

Експрес-метод:

  • при огляді ділянки врахувати кілька об'єктів поблизу, які точно видно на супутникових картах: поворот дороги, дерева, будівлі, ЛЕП, паркан;
  • на карті Brok.land встановлено максимально можливе збільшення масштабу супутникових карт; карти синхронізовані з даними земельного кадастру;
  • як тільки визначили ділянку по карті, дані про кадастровий номер, площу, власника і конфігурацію ділянки отримані миттєво і безкоштовно.

Карта нерухомості Brok

Метод, яким користуються професійні інвестори: вимагайте у продавця встановити на межі ділянки межові знаки. Ви отримуєте точну локалізацію ділянки на місцевості.

До покупки ділянки замовте Витяг з ДЗК на ділянку і перевірте містобудівні обмеження. Послуга доступна онлайн, замовити виписку може будь-який клієнт, документ оперативно надійде в PDF-форматі на e-mail або месенджер.

  

Де шукати обмеження в виписці ДЗК?

Стандартна виписка складається з переліку відомостей про ділянку, план і експлікації. Після загальних відомостей про кадастровий номер, площі, власника, статус володіння або користування надається інформація про обмеження у використанні.

Іноді обмежень немає - як правило, це землі в полі, далеко від ЛЕП і водойм. Якщо на ділянці є обмеження - вони вказані у виписці. Деякі невеликі ділянки, наприклад землі в прибережній захисній лінії вздовж моря або інших водойм, потрапляють під заборону капітального будівництва цілком.

По кожній забороні окремо викладена інформація:

  • вид обмеження;
  • площа, на якій не можна зводити будівлі або вести певну діяльність;
  • підстава для заборони;
  • термін дії;
  • на плані ділянки всі зони відзначені спеціальними лініями.

Витяг з ДЗК - фінальний документ, відомості з кадастру, представлені на підставі зареєстрованої та затвердженої землевпорядної документації. Якщо ситуація на ділянці змінилася - є привід внести зміни в кадастрову та технічну документацію і підвищити вартість активу.

Необхідно пам'ятати про те, що інформація про обмеження в земельний кадастр дуже часто не повна або просто відсутня, тому потрібна додаткова перевірка на місцевості і по містобудівній документації.

Як розібратися в обмеженнях

Всі обмеження на використання земель перелічені в Додатку № 6 до Порядку ведення ДЗК, затвердженого в 2012 році Постановою КМУ № 1051. Усі зони поділені на 10 розділів, враховані території санітарної охорони, природно-заповідні території, пляжі, площі, що потрапили під радіаційне забруднення, земельні сервітути.

Обмеження у використанні землі

Окремий розділ присвячений охоронним зонам близько суспільно значущих об'єктів: об'єкти транспорту, зв'язок, енергетика, гідрометеорологія, інженерні комунікації, промислові та геодезичні об'єкти.

У кадастрової документації та виписці з ДЗК зазначено вид обмеження і номер згідно з Додатком №6.

На ділянці відзначена зона охорони газопроводу. Які заборони?

Знайомі жовті побутові лінії газопроводу відрізняються від магістральних. Головні проблеми виникають у власників ділянок, частина яких потрапила під заборони Правил охорони магістрального трубопроводу, прийнятих у 2002 році Постановою КМУ № 1747.

Осторожно: газопровод!

Під обмеження потрапляють ділянки вздовж лінії трубопроводу, навколо основних і допоміжних будівель, сховищ і об'єктів газотранспортної системи. Ширина охоронної зони від 75 до 1000 метрів.

У зоні магістрального газопроводу категорично заборонено:

  • житлове і дачне будівництво, включаючи огорожу приватних володінь, садів, виноградників;
  • будівництво громадських будівель, стадіонів, ринків, гаражів, зупинок міського транспорту, АЗС, складів з паливно-мастильними матеріалами, звалищ;
  • розміщувати польові стани, зберігати сіно, кидати якоря і рибальські мережі.

Ділянка в зоні ЛЕП: чим це загрожує власникові? 

Житлове і промислове будівництво поблизу високовольтних ліній електропередач не корисно для здоров'я і небезпечно для системи електропостачання. Список обмежень вказано в Правилах охорони електромереж, затверджених в 1997 році Постановою КМУ №209. Заборона на будівництво будинків, дач, нежитлових об'єктів, стадіонів і АЗС передбачений за чітко окресленими охоронними зонами.

Санитарные нормы для жилых домов - шум, посадка деревьев, вода, парковка

Ширина захисної смуги поряд з повітряними лініями проектується на землю по обидва боки від лінії. Зони розбиті на 7 типів, залежать від напруги:

  • 2 метра при повітряної лінії до 1 кВт;
  • 10 метрів - для лінії до 20 кВт;
  • 40 метрів для лінії 750 кВт.

При проектуванні доведеться врахувати охоронні території:

  • якщо у вас над ділянкою проходить високовольтна ЛЕП, 80 метрів вздовж кабелю випадають з будівельних планів;
  • поруч з будинком трансформаторна підстанція або розподільний пункт - заборонено будівництво на відстані <3 метрів від лінії огорожі об'єкта;
  • підземний кабель напругою до 1 кВт «з'їдає» по 1 метру з кожної зі сторін ділянки, в тому числі під житлову та комерційну забудову.

Для ландшафтного дизайну присадибної території, парку або плодового саду необхідно враховувати обмеження по ширині крон і висоті дерев.

На плані відзначений кабель зв'язку. Що під забороною?

Повітряні і підземні лінії зв'язку охороняються Правилами, затвердженими в 1996 році Постановою КМУ № 135. В основному ширина охоронної зони становить по 2 метри з кожного боку системи телекомунікації. В районі водойм ширина досягає 100 метрів: заборонені причали, стоянка човнів, водопій. Якщо по ділянці проходить траса радіорелейного зв'язку - заборонені і будови, і дерева.

Будь-які геофізичні, сільськогосподарські, земляні, будівельні роботи дозволені виключно за наявності письмового дозволу власника системи телекомунікації та в присутності його представника.

Є обмеження водоохоронної зони. Що можна?

Залежить від типу зони. Правовий режим визначено Постановою КМУ №2024 від 1994 року. У першому поясі для захисту джерела питної води суворо заборонено розміщення житлових і цивільних об'єктів, причалів, кар'єрів, складів зберігання речовин, здатних забруднити джерела води.

Другий і третій пояси не такі суворі, враховують використання джерел для туризму, водопою, побутових потреб, розміщення звалищ, причалів, промислових об'єктів. Під контролем земляні та меліоративні роботи, система каналізації і водозабору, розміщення складів з хімікатами.

Ділянка на першій лінії водойми. Можна будувати?

Території навколо або уздовж водних об'єктів відповідно до ст. 60 Земельного кодексу відносяться до прибережних захисних смуг, закон передбачає вільний доступ до берега в районі пляжу або водопою і заборону на установку огорожі. Обмеження доступу передбачено для територій, на яких встановлені гідротехнічні об'єкти, лікувально-оздоровчі комплекси з оформленими будівлями, природоохоронні об'єкти.

Загородный дом Уютный домик у берега моря (Украина Одесса) - Booking.com

Згідно із законом приватизація землі біля берега не передбачена - тільки оренда під культурно-оздоровчі, туристичні, рекреаційні, рибогосподарські потреби і порти.

Ширина смуги залежить від розмірів і типу водойми:

  • 25 метрів навколо озера < 3 га;
  • 50 метрів біля невеликих озер, річок і водосховищ;
  • 100 метрів навколо великих водосховищ і вздовж берега великої річки;
  • > 2000 метрів від берега моря;
  • при ухилі берега >3º ширина охоронної смуги подвоюється.

E:\Биржа\черноморка карпаты\витяг ДЗК\EXC_44239653.pdf.p7s1111111_page-0002222.jpg

У ст. 61 прямо обговорена заборона на будівництво в прибережній смузі дач, гаражів, баз відпочинку і автостоянок. Згідно із законом поряд з урізом води можуть перебувати тільки гідротехнічні, інженерно-технічні, фортифікаційні та прикордонні споруди. При цьому в п. 3 ст. 61 зазначено: якщо об'єкти, які знаходяться в прибережній смузі, і не порушують її режим, то вони можуть експлуатуватися.

Що врахувати при плануванні забудови?

Розроблено докладні державні будівельні норми для різних типів об'єктів - житла, промисловості, громадських будівель. Додатково проектанти враховують Санітарні правила планування і забудови, затверджені наказом МОЗ № 173 в 1996 році. Цими нормами заборонено будівництво житлових будинків в першому поясі водоохоронної зони, в ландшафтно-рекреаційних зонах і міських лісах, на територіях з інтенсивним забрудненням радіацією або хімічними речовинами.

У районах малоповерхової житлової забудови заборонено будівництво промислових об'єктів ближче 50 м від житлових будинків, шкіл, клінік і спортивних об'єктів. Повністю заборонені об'єкти, які завдають шкоди екології або вимагають інтенсивного руху транспорту.

Розміри санітарної захисної зони поруч з промисловими об'єктами залежить від типу виробництва, обсягу шкідливих викидів, напрямку вітру. У межах певної санітарної зони розміщення житлових і громадських будівель, спортивних та рекреаційних комплексів не допускається.

Купівля землі - надійна інвестиція, базис для перспективного бізнес-проекту або сімейного домоволодіння. Не ризикуйте своїми грошима - перевірте всі обмеження і заборони до покупки ділянки.

Карта нерухомості України - Brok

109 Просмотров
Поділитися:

Інші оголошення

Як правило, це питання девелоперу задають юристи та інвестори. Звичайного покупця в першу чергу цікавить планування, ціна квадратного метра, вид з вікна і близькість до метро. Розбираємося - чому земельне питання важливе для покупця новобудови.

22.01.2021

Нещодавна глава Держгеокадастру України Роман Лещенко заявив про підписання угоди між його службою і Державною податковою службою України, яка передбачає обмін інформацією і прив'язку даних Кадастру до сплати податків.

14.07.2020

Земля - актив, який можно використовувати в якості забезпечення по кредиту. Процес оформлення оманливо простий. Як не втратити свій актив і отримати вигідний кредит?

16.02.2021

Більшість дрібних інвесторів в Україні застосовують кілька основних способів захисту заощаджень. Земельні інвестиції одночасно доступні та непередбачувані. Наскільки привабливі для інвесторів операції на земельному ринку?

05.05.2020

Наші спеціалісти проаналізували карти та пропозиції, що виставлені на продаж і вибрали ділянки в районах навколо Києва, з прямим виходом на воду (річка, озеро, канал). Такий аналіз можна провести тільки на карті Brok.Land

09.09.2020
реклама