Чимало міленіалів в світі свій перший капітал в $ 250-300 тисяч заробили саме на фліпінгу. Креативні інвестиції в нерухомість вимагають холодного розрахунку, витримки, віртуозного знання ринку, працьовитості і таланту продавця. Вдала покупка з реновацією приносить дохід значно вище банківських депозитів, ОВДП і ризикованих стартапів.
 

У чому суть фліпінгу

Фліпер купує недооцінений об'єкт нерухомості, приводить його в порядок й перепродує з прибутком від 30%. Правило 70% говорить: купівля об'єкта разом з ремонтом, податками і витратами на рекламу не повинна перевищувати 70-75%. Інакше це не бізнес.

Фліпінг відрізняється від звичайного перепродажу нерухомості, де інвестори просто заробляють на коливаннях цін. Фліпери часто називають себе девелоперами, але їх проекти не передбачають освоєння порожньої земельної ділянки чи капітальної реконструкції.

Бізнес-план фліперів включає декілька пунктів:

1. Пошук оптимального об'єкта для інвестицій.
2. Фінансування проекту: придбання нерухомості, витрати на ремонт, податки, реклама.
3. Підвищення ліквідності активу: перепрофілювання, заміна комунікацій, капітальний або косметичний ремонт.
4. Мінімізація витрат: оптова закупівля будматеріалів, партнерські програми з ремонтними бригадами та агентствами нерухомості.
5. Реклама об'єкта, пошук покупця.
6. Продаж за максимально можливою ціною.

У США продаж відремонтованих будинків - поширений вид додаткового заробітку у вільний час. Багатьом такий вид доходу здається простим, тому конкуренція в Америці серед фліперів на тлі ринку обсягом 120-160 мільйонів виставлених на продаж будинків дуже висока.

На жаль, фліппінг не терпить дилетантизму, без знання ринку спроба заробити на перепродажі не-дооціненої нерухомості приведе до фіаско.
 

Фліпінг в Україні: чи реально заробити?

У нашій країні склалася сприятлива ситуація для заробітку фліперів:

Ринок нерухомості перебуває у фазі росту. На тлі високого попиту термін реалізації відремонтованої квартири або будинку скорочується на кілька тижнів. За час ремонту ціна об'єкта підніметься на 3-5% сама по собі.

Інвестори заздалегідь можуть розрахувати податкові виплати. В Україні зрозумілий і простий механізм оподаткування операцій з нерухомістю.

Продаж придбаного у строк до 3-х років до угоди об'єкта передбачає:

• передпродажний пакет документів до 3000 грн;
• сплату продавцем-фізособою ПДФО за ставкою 5% (резиденти) або 18% (нерезиденти);
• військовий збір 1,5%;
• послуги нотаріуса від 6 тис. грн. (зазвичай діляться навпіл з покупцем);
• збір до пенсійного фонду 1% оплачує покупець.

На ринку чимало об'єктів, отриманих продавцями у спадок. Спадкоємці зазвичай легко монетизують отриманий спадок, у них простіше отримати максимальний дисконт. Старі будинки в селі, квартири з «бабусиним» ремонтом, дачі, нерухомість в іншому регіоні спадкоємці продають легко; вони не зацікавлені в додаткових витратах на прибирання та ремонт комунікацій.

Є можливість купити об'єкт з дисконтом на електронних аукціонах. Банки, виконавча служба, арбітражні керуючі, Фонд держмайна продають на електронних торгах об'єкти приватизації, арештовані квартири та будинки, майно банкрутів. Стартова ціна таких об'єктів у багатьох випадках нижче ринкової. Дисконт від старту в ході голландських торгів становить до 90%.

Репутація фліпера приносить йому дохід. Продавці та покупці діляться інформацією про контрагента з друзями і колегами. На відміну від спекулятивного перепродажу цей бізнес суспільство сприймають цілком позитивно.

 

Де взяти гроші на придбання нерухомості для фліпінгу

Стартовий капітал для операцій з нерухомістю апріорі необхідний. Для початку краще використовувати власні накопичення для покупки запущеної однокімнатної квартири або дачі і поступово нарощувати обороти.

Друзі, колеги та родичі складають інвестиційний пул: купують нерухомість в складчину. В цьому випадку мінімізовані фінансові ризики кожного з учасників пулу. Досвідчені фліпери нерідко оперують грошима сторонніх інвесторів в якості керівника проекту.

Купівля нерухомості в іпотеку вигідна за умови низьких банківських ставок та відсутності штрафів за дострокове погашення кредиту. В цьому випадку сума кредиту повинна покривати покупку та ремонт об'єкту.

Ф'ючерсна угода з переуступкою прав покупця в Україні розвинена в основному на первинному ринку.

 

Як вибрати об'єкт для фліпінгу

Від вибору квартири, будинки, дачі або комерційної нерухомості залежить потенційний дохід підприємця. Традиційно фліпери оперують об'єктами в своєму регіоні:

• знають тонкощі місцевого ринку;
• простіше контролювати хід ремонтних робіт;
• легше отримати знижку на купівлю будматеріалів;
• налагоджені неформальні контакти з ріелторами та ремонтниками.

Де шукати об'єкти для інвестицій. Вивчайте профільні портали, залишайте заявки в агентствах нерухомості та на електронних майданчиках Прозорро. В каталозі Brok.land знайдете актуальні оголошення щодо продажу будинків, дач та комерційної нерухомості із земельними ділянками по всій країні

Ціна нижче за ринок розраховується за наступними критеріями:

Аналіз сегмента ринку, прогноз динаміки. Оцініть - скільки коштують квартири або дачі в конкретному місці зі схожими параметрами. Врахуйте розвиток попиту на нерухомість в найближчі півроку. Попит залежить від сезону, економічної та політичної ситуації, карантинних обмежень, курсу валют, перспективи розвитку району.

Фліппінг розвинений в економ-сегменті житлової та комерційної нерухомості. Бізнес- і преміум-клас вимагають дизайн-проекту, дорогих технологій і будматеріалів: це не вигідно, займає багато часу, знижує прибутковість.

Реновація комерційного об'єкта здатна принести прибуток вище, ніж житло - за умови вдалої локації ви продаєте після ремонту не просто нерухомість, а інвестиційно привабливий об'єкт зі швидкою окупністю.

Інфраструктура району. Чим краще розвинене транспортне сполучення, більше магазинів, шкіл, клінік і парків - тим краще. У віддаленому режимі вивчіть карту Brok.land і панорамні знімки онлайн-карт.

Локація об'єкта. Те, що впливає на інтерес покупців: перша лінія біля моря, хвилина до метро, близькість великого ТРЦ, відомої гімназії, міської пам'ятки, престижний район.

Юридична чистота об'єкта. За низькою ціною нерухомості нерідко приховані злочини, сімейні суперечки, судові розгляди і відверте шахрайство. Фліппер зацікавлений в придбанні об'єкта без боргів, без юридичних казусів, без ризику втрати титулу і самим бізнесменом, і його покупцями.

Надійність конструкції. Аварійні котеджі вимагають занадто високих витрат. Квартири в аварійних багатоповерхових будинках неліквідні.

Комунікації. Найбільша витратна частина проекту. У приватному будинку переконайтеся в реальності підключення газу. Розрахуйте вартість заміни систем життєзабезпечення, установку лічильників, переукладання договорів з постачальниками.

Енергоефективність будівлі. Чим вище витрати на опалення і кондиціонування - тим нижче попит. Хрущовки і панельні дев'ятиповерхівки покупці розглядають в останню чергу.

Планування. Якщо не плануєте грандіозну реконструкцію, вибирайте об'єкти з продуманою логістикою та ергономікою простору. Різко впав попит на смарт-квартири і хрущовки з кухнями 4м². Планування, розміщення несучих стін і комунікаційних колодязів знайдете в технічному паспорті об'єкта.

Статус земельної ділянки . Вартість землі входить у вартість домоволодіння. Врахуйте цільове призначення ділянки, перспективи використання порожньої території, містобудівні обмеження, зазначені у виписці з ДЗК.

Стан об'єкта. Суб'єктивна оцінка продавців сильно впливає на стартову вартість і розмір дисконту. Чимало продавців в паніці перебільшують масштаб робіт з реновації житла. Для фліперів протікання труб та шпалери, що відклеїлись - привід знизити ціну. Перед покупкою квартири, дачі або будинку для фліппінгу покупець ретельно перевіряє всі куточки об'єкта та оцінює вартість капіталовкладень в реновацію.

 

Фліпінг: як підвищити вартість об'єкта нерухомості

Етап 1 Тотальне прибирання. Воно приносить або позитивні новини у вигляді відмінного стану столярки, труб та проводки, чи неприємні сюрпризи з прогнилою підлогою та поломкою прихованої під кахлем інсталяції унітазу.

Етап 2 Оцінка наявних артефактів. Частину майно, що залишилось від минулих власників (вінтажні меблі, красиві дерев'яні двері та бронзові змішувачі) легко продати в інтернеті. У процесі ремонту покупці часто наштовхуються на тайники з прихованими на чорний день цінностями.

Етап 3. Ремонт. Витрати на реновацію приміщень залежать від стану комунікацій, стін, вікон, дверей. В процесі фліпінгу ви самостійно або із залученням ремонтної бригади приводите нерухомість в ліквідний вид. В основному проводиться заміна або якісний ремонт систем опалення та каналізації, сантехніки, вікон і дверей, покриття підлоги.

Фліпери роблять два варіанти ремонту:

• White Box - простір підготовлено до фінішного фарбування та дизайну інтер'єру;
• «Заходь та живи» - повністю готові до експлуатації приміщення з встановленої сантехнікою, розетками під TV, роутер, велику побутову техніку.

Пріоритет мінімалістичному дизайну в світлих тонах; таке приміщення покупцеві простіше адаптувати під свій смак. Вкрай рідко проводиться реновація в екзотичній стилістиці, з використанням неонового і чорного фону.

Етап 4 Хоумстейджинг. Фліпери завозять меблі, наповнюють інтер'єр затишком, активізують емоційні аспекти прийняття рішення покупцем. Якісна фотосесія, вірна стратегія продажів, правильно проведені переговори з покупцем - і ви продаєте квартиру або будинок з доходом від 25% всього за 2-4 місяці.