Правила торговлі та фактори зниження ціни на землю

«Купуйте землю - адже її вже більше ніхто не виробляє»
Марк Твен

Рішення прийнято - ви плануєте купити землю для будівництва житлового будинку, дачі, заправки, готелю, магазину чи котеджного селища. У будь-якому випадку ви опиняєтесь на ринку в якості покупця. Земля - товар специфічний, його не пересунеш і не заміниш. Граємо по правилам ринку землі і знижуємо ціну!

Заздалегідь вивчіть всі плюси і мінуси ділянки, проведіть моніторинг ринку, огляньте ділянку, перевірте документацію і з'ясуйте причини продажу. Тільки після цього ви готові приступити до торгу.

Порівняйте ціни

Це просто: відкрийте сайти оголошень і зробіть експрес-аналіз ринку землі в потрібному районі. Окрім вільних ділянок, переглядайте пропозиції з продажу нерухомості: продавці часто не враховують вартість ділянки при формуванні ціни. Від ціни запиту автоматично забирайте 10-15% «на торг». Звертайте увагу на дату публікації (старі оголошення містять не актуальні ціни).
Продзвоніть агентства нерухомості і проконсультуйтеся щодо середньоринкових цін в тому чи іншому районі. Уточніть причини, чому ціни відрізняються.

Основні фактори зниження ціни ділянки:
- близькість ґрунтових вод, ярів, боліт, мусорок, ЛЕП, аеропортів, шкідливих виробництв;
- нерівний ландшафт;
- погані дороги і відсутність інфраструктури;
- відсутність комунікацій;
- немає виходу на червону лінію;
- складна для використання / будівництва конфігурація ділянки.

Ці причини в ході торгу знижують ціну на 30-80% від старту. Однак недоліки ділянки частіше переважують фінансову вигоду.

Перегляньте пропозиції з продажу на мапі Feodal: крім приватних оголошень, там представлені ділянки, що виставлені на продаж (або для права оренди) державою, місцевою владою, ліквідаторами банкрутів, виконавчою службою і банками. Є шанс купити землю на голландському аукціоні за низькою ціною.

Перевірте цільове призначення

Зміна цільового призначення ділянки - процес непростий, а часом неможливий. Шукайте ділянку з відповідним призначенням. Перевірити основні характеристики ділянки (площа, форма власності і цільове призначення) зручно на карті Feodal: потрібно знати кадастровий номер або точне розташування.
Земля комерційного призначення та під будівництво житла найдорожча. Житло не дозволено будувати на землях під особисте селянське господарство, на ділянках для дачного та садового будівництва можна зводити садові та дачні будинки, їх ціна нижче ≈на 15-20%.

Порівняйте фото і реальність

Фотографії в оголошенні часто не мають нічого спільного з дійсністю. Продавці не поспішають показувати зарослу чагарником ділянку в ярах, із залишками бетонованих конструкцій, стежками, сухими деревами або без можливості прямого виїзду на трасу.
Часто в оголошенні лукавлять: обіцяний вид на море або ліс може виявитися на відстані лінії горизонту. Зверніть увагу на сусідство, якість дороги, ухил. Невідповідність обіцянок реальності - потужний аргумент в суперечці за вартість землі.

Вивчіть документи

Особлива увага - обмеженням на забудову. Існують ділянки, на яких 7/10 ділянки під забороною на будівництво через електролінії, газопровід або магістральний кабель. Якщо для вас цей момент не важливий і ділянка підходить - знижуйте ціну відразу вполовину. Продавець знає про проблему і погодиться на угоду.

Будь-які недоліки технічної документації можуть бути використані вами в якості причини на зниження вартості землі.

Важливий фактор - відсутність судових спорів. Перевірити ділянку нескладно. Якщо є ризик судових спорів щодо права власності з органами місцевої влади, родичами або кредиторами - ціна знижується на 80-85%.

Залучить фахівців

Варто переконатися, що ділянка, яку вам показали - та сама, що відзначена на кадастровій карті та в документах. Довіряти супутниковим картам варто не завжди: нарізка ділянок в чистому полі робить їх однаковими. Попросіть продавця показати межові знаки ділянки. Офіційно вони повинні розташовуватися по кутах ділянки. Знаків немає - можна торгуватися. У спірних ситуаціях вигідніше замовити встановлення межових знаків до покупки, ніж оплачувати не придатну для експлуатації ділянку.
Покажіть ділянку будівельнику або архітекторові. Головне, щоб фахівець знав будівельні норми і міг чітко аргументувати, чому форма ділянки + розташовані на ній дерева + хати і сараї сусідів + статус магістральної траси ускладнює розміщення вашого дому/цеху/готелю. Держнорми жорсткі, іноді півметра руйнують проект повністю. Який у вас проект - знаєте тільки ви. Зробіть так, щоб ваші «труднощі» оплачував продавець.

При будівництві великих комплексів проводяться додаткові роботи по дослідженню грунту. Наявність пустот на ділянці або близьке залягання ґрунтових вод автоматично знижують цінність землі. Ці чинники об'єктивні і не повинні оплачуватися покупцем.

Уточніть причини продажу

Суб'єктивний фактор часом складає половину ціни товару. Торгуватися варто:
- якщо у продавця в планах переїзд на ПМЖ або в інший регіон;
- ділянка отримана у спадок;
- продаж відбувається через борги;
- дуже терміново потрібні гроші.

Будьте психологом

На відміну від продавця у покупця апріорі виграшна позиція: гроші можна віддати за іншу ділянку, а землю за її дефект не перенесеш. Важливо бути максимально тактовним. На даний момент ціну на ринку землі диктує покупець. 

Хороший маневр - попросити час «для порівняння» інших ділянок (добре, якщо у вас заготовлений реальний об'єкт-конкурент, про який знає або здогадується продавець). Повторна зустріч змінить відношення до вас продавця, і знижка буде.

Не бійтеся йти ва-банк

Ринковий торг - це завжди гра двох супротивників з прямо протилежним інтересами. Іноді спрацьовує блеф. Якщо ділянка сподобалась - називайте свою ціну і залишайте продавцеві свої координати. Купівля землі відбувається не за один день. Цілком можливо, що через тиждень продавець прийме вашу пропозицію.