Як відбувається перевірка покупців с/г земель в Україні

Відкриття найбільшого в Європі ринку сільськогосподарських земель - подія неординарна. Законодавство суворо регламентує права покупців, обмежує доступ до ринку певних категорій. Слідом за сухими статтями законів поступово з'являються регламенти порядку перевірки потенційних покупців української землі.

Документи до угоди готують не тільки продавці, але й покупці. Brok.land розібрався - як перевірятимуть покупців.

Хто може купити й кому заборонено купувати землю сільськогосподарського призначення в Україні.

7 пунктів, в яких описані обмеження щодо передачі в приватну власність с/г земель, зібрані в статті 130 Земельного Кодексу України в редакції ЗУ 552-IX.

Право стати власниками с/г земель мають:

1. Громадяни країни - до 100 га, після 01.01.2024р. - до 10000 га.
2. Територіальні громади та держава.
3. З 01.01.2024 року - юрособи, в яких кінцевими бенефіціарами є громадяни, територіальні громади або держава Україна.
4. Банки незалежно від кінцевого власника - в разі набуття права власності на предмети іпотеки. Протягом 2-х років зобов'язані продати набутий актив з земельних торгів.

Виключно після позитивного рішення всеукраїнського референдуму зможуть отримати право купувати агроземлі:

1. Громадяни інших країн та особи без громадянства.
2. Компанії, акціонерами, власниками чи кінцевими бенефіціарами яких є іноземці.

Категорична заборона отримати право власності на українські землі с/г призначення зберігається незалежно від результатів референдуму:

1. Юрособам з власниками-іноземцями на землі в межах 50 км. від держкордону.
2. Юрособам, в яких неможливо встановити кінцевого бенефіціара.
3. Юрособам, власниками яких є іноземні держави.
4. Юрособам, власниками або бенеферіарамі яких є громадяни країни-агресора чи особи, що потрапили в списки офшорних зон або в чорні списки FATF.
5. Особам, які потрапили в переліки терористичних організацій.
6. Всім, хто потрапив під санкції із забороною володіння землею.

Фактично будь-яка угода купівлі-продажу земель агросектора відбувається виключно після перевірки відповідності потенційного покупця вимогам Земельного Кодексу.

Заборони та обмеження в основному поширюються на отримання права власності на земельні ділянки. Оренда, або право користування землею, більш відкрита для іноземців і компаній з іноземним капіталом.

Затверджений Порядок перевірки покупців

Основний документ, що регламентує процес перевірки бажаючих оформити договір купівлі-продажу на агроземлі прийнятий Кабміном 16.06.2021г. Постанова № 637 затвердив Порядок перевірки, яку зобов'язані пройти всі приватні особи і компанії перед купівлею, обміном або даруванням ділянки.

На державні структури і територіальні громади вимоги перевірки не поширюються.

У разі порушення вимог ст.130 ЗК придбану ділянку буде конфісковано за рішенням суду.

Хто проводить перевірку покупця земель с/г призначення

Нотаріус, до якого учасники угоди звернулися для нотаріального посвідчення документа, що підтверджує перехід права власності.

Коли проходить перевірка покупця земельної ділянки

До нотаріального посвідчення угоди.

Як виглядає результат перевірки покупця

Після проведеного комплексу заходів по вивченню набувача ділянки відповідно до п.п. 30-32 Порядку нотаріус складає в 2 примірниках Протокол за затвердженою Порядком формою.

Основні етапи перевірки покупця с/г земель в Україні

У Порядку докладно описані всі обов'язкові елементи перевірки, які знаходять відображення в Протоколі.

Встановлення особи:

• для фізосіб - паспорт, закордонний паспорт, тимчасово свідоцтво, посвідчення особи моряка або члена екіпажу, службовий чи дипломатичний паспорт;
• для юросіб - дані Єдиного реєстру юросіб, ФОП і ГО і інші джерела.

Перевірка юрособи:

• встановлення кінцевих бенефіціарів; 
• визначення частки бенефіціарія в структурі власності.

Перевірка наявного обсягу земель у власності однієї особи проводиться:

• за даними Земельного кадастру і Держреєстру майнових прав на нерухомість: 
• включаючи частки в статутному капіталі, акції, паї, частки та інші форми співволодіння юр особами-власниками с/г земель - з розрахунком реальної частки володіння приватної особи;
• з урахуванням спільного права власності подружжя;
• для виявлення всіх часткою бенефіціарів в різних компаніях, взаємозв'язок компаній, обчислення реальної частки власності земель с/г призначення у акціонера, засновника, власника юрособи.

Площа всіх виявлених сільськогосподарських земель, включаючи частки в спільних ділянках, підсумовується.

Відсутність серед власників юрособи громадян країн-агресорів перевіряється шляхом подачі оригіналів або завірених копій всіх акціонерів, членів, співзасновників, бенефіціарів.

Відсутність в санкційних списках із забороною на володіння землями с/г призначення – перевіряється на підставі рішень РНБО. Застосовується до фізосіб, співвласників і бенефіціарів юросіб.

Відсутність в списках терористичних організацій і списках FATF –здійснюється на підставі даних фінмоніторингу.

Підтвердження легальних джерел коштів для придбання земельної ділянки с/г призначення 

Джерелами коштів є будь-які законні способи доходу:

• зарплата, пенсія, гонорари, дохід від підприємницької діяльності;
• відсотки, дивіденди , роялті, страхові виплати;
• спадок, подарунок, кошти від продажу майна і прав;
• призи і виграші в конкурсах і змаганнях;
• виграші в лотереях і букмекерських конторах, від парі на тоталізаторі;
• благодійна допомога;
• кредитні кошти та інші законні способи.

Для підтвердження законності походження коштів на покупку агроземель нотаріус вивчає:

• декларації про майно і доходи;
• річні, квартальні та інші фінансові звіти юросіб, виписки з фінансової звітності;
• опубліковані фін. звіти компаній;
• дані фіскальних органів і НАПК;
• інші документи набувача, що підтверджують походження коштів.

Термін перевірки Порядком не обговорений. На запити нотаріуса офіційні органи зобов'язані дати відповідь протягом 10 днів. У разі виявлення нотаріусом розбіжностей даних покупця і офіційних джерел перевірка припиняється до усунення помилок в реєстрах.

Враховуйте складну і досить довгу за термінами перевірку покупця при плануванні операції з відчуження с/г земель.