Покрокова інструкція для продавців і покупців

Онлайн-аукціони, закордонні інвестиції, купівля землі та нерухомості в іншому регіоні України без особистої присутності продавців і покупців стають нормою. Brok.land пояснює, як безпечно і вигідно оформити угоду у віддаленому режимі.

Онлайн-продаж землі та нерухомості в Україні

Займайтеся пошуком покупця у віддаленому режимі самостійно або довірте частину роботи надійному помічнику / брокеру / агентству нерухомості. Помічник повинен показати об'єкт та представляти ваші інтереси в місцевих організаціях.

Для онлайн-продажу будинків, землі та комерційної нерухомості будуть потрібні:

• фотокопії плану нерухомості і ділянки, цифрові фотографії об'єкту;
• у разі продажу унікальних, дорогих, нестандартних об'єктів фахівці ринку нерухомості створюють відеоекскурсії, 3D-візуалізації, ескізні варіанти реконструкції, презентації в різних форматах. 

Розробіть стратегію продажу:

• в режимі онлайн оцінить об'єкт, проконсультуйтеся з фахівцями, використовуйте метод аналогів для формування ринкової вартості;
• визначте спосіб продажу - з торгом на підвищення чи пониження, аукціон, онлайн-аукціон, ексклюзивний продаж із залученням ріелтора, використання онлайн-платформ. 

Оголошення щодо продажу об'єкта розміщуйте на профільних інтернет-порталах :

• найпопулярніші в Україні: Brok.land, OLX, DOM.ria, Besplatka, Rieltor.ua;
• електронні аукціони - Prozorro.sale.

Більшість майданчиків вимагає за розміщення оголошення плату, діапазон від 100 до 3500 грн. На Brok.land розміщення оголошення щодо продажу земельної ділянки, дачі, будинки, комерційної нерухомості з наявністю кадастрового номера ділянки - безкоштовне.

Використовуйте для реклами об'єкту соціальні мережі. В окремих випадках ефективно створення окремої сторінки об'єкта в Instagram і Facebook з креативними фотографіями й текстами.

Показ будинку або ділянки доручить помічникові. Заздалегідь розробіть маршрути показу, акценти на головних перевагах об'єкту. Забезпечте можливість онлайн-трансляції показу об'єкта покупцям з інших регіонів і країн.

Переговори щодо купівлі здійснюйте у закритій групі Telegram. Влаштуйте відеоконференцію з покупцем в Zoom або Skype, щоб бачити емоції і реакцію співрозмовника, оцінити його зацікавленість в покупці.

Продаж землі та нерухомості на онлайн-аукціонах означає вашу попередню згоду укласти договір купівлі-продажу з покупцем, який запропонував максимальну ціну. Після закінчення торгів змінити умови продажу ви вже не зможете.

До початку продажу підготуйте пакет документів для відчуження об'єкта відповідно до чинних вимог законодавства - самі або доручить довіреній особі.

Основні етапи підготовки об'єкту до продажу:

1.  Збір документів, консультація нотаріуса, перевірка на відсутність помилок, арештів, заборон, інших обтяжень.

В окремих випадках, оформлення спадщини, отримання рішення суду.

Перевірка документів, що підтверджують особу всіх співвласників (своєчасна вклейка фотографій, відновлення втрачених документів).

2.  Складання довіреності для підготовки передпродажного пакету документів.
3. Виправлення помилок в Реєстрах і Земельному кадастрі.

- Отримання дублікатів втрачених документів.

- Зняття арештів.

- Узгодження умов продажу з орендарями земель с/г призначення, іпотечними кредиторами.

- Отримання дозволу органів опіки на продаж частини власності, що належить дітям або недієздатним особам.

4. Онлайн-замовлення Виписки з ДЗК, інформації з Реєстру майнових прав, нормативної грошової оцінки.
5. Відкриття банківського рахунку, у разі спільно-часткової власності - на кожного із співвласників. Отримання онлайн банківських реквізитів для проведення операції.
6. Після отримання авансу:

• замовлення експертної оцінки; 
• збір довідок про відсутність заборгованостей- зняття з реєстраційного обліку всіх прописаних в житловому приміщенні; 
• звільнення об'єкта від майна. 

Онлайн-купівля землі та нерухомості в Україні

Пошук об'єкта здійснюйте онлайн самостійно або доручить підбір інвестиційно привабливого об'єкта брокеру.

Використовуйте для оцінки об'єкта онлайн карти із супутниковими знімками та панорамами вулиць. Запитуйте онлайн-покази об'єктів представниками продавця в режимі live за допомогою відеокамери чи смартфона.

Проконсультуйтеся з фахівцями: 

• реальна ринкова ціна, локація, інфраструктура; 
• містобудівні плани та обмеження, можливі проблеми з орендарями або забудовою;
• строки оренди землі під комерційною нерухомістю та ціна оренди земель комунальної власності; 
• ліквідність, прибутковість, строки окупності; 
• юридичні нюанси угоди.

Проведіть онлайн-переговори з продавцями, узгодьте умови угоди, порядок фінансових розрахунків, терміни звільнення об'єкта.

Перевірте онлайн юридичну чистоту об'єкта. Замовте перевірку земельної ділянки у держреєстрах, включаючи судові. Отримайте Виписки з ДЗК та Реєстру права власності, щоб вивчити дані ділянки, містобудівні обмеження, відомості про власників. Зберіть інформацію про продавця із використанням офіційних онлайн-ресурсів і соцмереж.

Підготуйте власні документи на покупку: дійсність паспорта, наявність ІПН, згода подружжя, довіреність на представника в регіоні. У разі купівлі землі с/г призначення зберіть документи, що підтверджують легальність походження грошей. Заздалегідь попередьте банк про транзакції.

На онлайн-аукціоні Prozorro.sale подайте заявку на участь в торгах, оплатіть реєстраційний та гарантійний внесок, прийміть участь в торгах. У разі перемоги підпишіть протокол.

Особисто будьте присутніми на оформленні договору купівлі-продажу у нотаріуса або отримаєте готовий пакет документів від довіреної особи після держреєстрації права власності.

Продавцям і покупцям нерухомості: знайдіть надійного брокера або довірену особу

Пошук об'єкта чи покупця ви можете здійснити в онлайн-режимі. Але сам процес нотаріального оформлення договору купівлі-продажу земельних ділянок і об'єктів нерухомості в Україні підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Для оформлення угоди та перереєстрації права власності у довіреної особи повинна бути нотаріально посвідчена довіреність на право купівлі або продажу об'єкту. Довіреність видають всі співвласники чи потенційні покупці об'єкта на певний термін. Довіреність без зазначення строку - недійсна.

Документ передбачає право довіреної особи представляти інтереси власника або покупця в органах Міністерства юстиції, Держгеокадастру, Міграційної служби, банківських установах, комунально-експлуатаційних службах, БТІ, інших установах незалежно від форми власності з питань, пов'язаних з підготовкою і оформленням купівлі-продажу об'єкта.

Істотні нюанси довіреності на продаж нерухомості і земельних ділянок:

1. Зазначені в документі адреса об'єкту та кадастровий номер ділянки відповідають даним правовстановлюючих документів.
2. Видається з правом продажу або тільки на підготовку документів. У першому чітко вказується право довіреної особи підписувати від імені співвласника договір купівлі-продажу, попередній договір, відкривати рахунки в банках, сплачувати податки і збори. В іншому випадку потрібна особиста присутність всіх співвласників на угоді.
3. Продавець має право вказати суму, не нижче якої довірена особа може реалізувати об'єкт. Або залишити рішення щодо ціни продажу на розсуд довіреної особи.

Істотні нюанси довіреності на купівлю землі та нерухомості:

1. Покупець може вказати конкретну адресу і ціну покупки об'єкта або залишити вибір об'єкта та суму угоди на розсуд довіреної особи.
2. Довіреність видається з правом підпису договору купівлі-продажу та держреєстрації права власності на об'єкт. Або покупець довіряє брокеру виключно підбір об'єкта та оформлення попереднього договору / передачу авансу, а на оформлення угоди у нотаріуса прибуває особисто.
3. У дорученні повинні бути недвозначно сформульовані права довіреної особи на відкриття та розпорядження банківським рахунком для оплати покупки.

Якщо власник продає майно, що придбане в шлюбі, або на момент купівлі покупець перебуває у шлюбі, потрібно нотаріально завірена згода подружжя на продаж / купівлю.

Дистанційна продаж й купівля землі та нерухомості в Україні поступово набирає популярність. Цифровизация державних реєстрів знизила ризик підробок документів, численні онлайн-ресурси допомагають спілкуватися в режимі реального часу з будь-якої точки планети.

Поки зберігається обов'язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу в паперовому вигляді, головне завдання віддалених продавців і покупців - знайти надійну довірену особу.