Як продати земельну ділянку в Україні: покрокова інструкція

Більшість з нас такі угоди роблять один або кілька разів в житті: земля товар цінний і рідкісний. Щоб не помилитися при підготовці угоди, читайте інструкцію BROK.Land.

1. Правильно оцініть ділянку

Ціни постійно змінюються. Сліпо довіряти сайтам оголошень не варто, дисконт від заявленої ціни коливається від 10 до 75%. Продаж ділянки вимагає об'єктивної оцінки, порівняння з аналогами і обліку всіх критеріїв, за якими вашу ділянку будуть оцінювати покупці.

Основні критерії формування ціни земельної ділянки:
- розташування (пам'ятки, метро, траса, курорт);
- цільове призначення і вид використання (найдорожчі ділянки під комерційну забудову);
- площа;
- комунікації (на ділянці, на кордоні, далеко);
- транспортна інфраструктура;
- містобудівні обмеження (кабелі, ЛЕП, газопроводи, заборона забудови);
- сервітути (складно продати ділянку з правом проїзду третіх осіб);
- конфігурація (крива форма знижує ціну);
- ландшафт і грунти (ухил, яри, болота);
- будівельні норми для земель під забудову (ДБН передбачають відстані до будівель, дороги, огорожі, дерев, колодязів);
- стан ділянки (приберіть сміття, скосіть зарості);
- відсутність / наявність судових спорів, арештів і обтяжень;
- готовність документації;
- небажане сусідство (кладовище, звалище, ферма, хімзавод, очисні);
- екологічна обстановка (радіаційний фон і рівень забруднення повітря);
- вихід на червону лінію, вид;
- термін володіння ділянкою.

Запросіть для оцінки кількох незалежних ріелторів або замовте експертну оцінку, вона буде потрібно для оформлення продажу землі. Узгодьте ціну з усіма співвласниками.

Вся Нерухомість на кадастровій карті Brok

2. Встановіть межові знаки

Так ви чітко визначите межі ділянки і погодите спірні питання з сусідами. Межові знаки - офіційне підтвердження меж ділянки. Відповідальному продавцеві довіряють більше, ціна землі вище.

3. Розрахуйте витрати

Це необхідно зробити відразу і врахувати при розрахунку ціни продажу. Стандартні витрати: пакет документації, 1% держмита, довідки у нотаріуса.

Якщо ваша ділянка знаходиться у власності менше 3-х років , або при продажу ділянки ви перевищили держ. норму на 1 особу з безоплатної приватизації, ви заплатите податок на дохід фізосіб:
- 5% для громадян України від суми угоди (не нижче експертної оцінки);
- 18% - для нерезидентів.

Проаналізуйте заборгованість по земельному податку/оренді, комунальним платежам, кредитам. Оцініть, якої суми вистачить для їх погашення.

4. Організуйте рекламу

Сфотографуйте ділянку в ясний день, бажано з верхньої точки і з межовими знаками. Покажіть оточення, вид, переваги. Зробіть фото плану ділянки з техдокументації. Детальніше почитати про: Фотозйомка нерухомості та земельних ділянок. Складіть змістовний текст.
 

Задіюйте ЗМІ, профільні сайти, соцмережі, агентства нерухомості, особисті контакти. Безкоштовно розмістіть оголошення в базі BROK.Land, при наявності кадастрового номера оголошення автоматично відображається на карті сайту. Щоб виділити оголошення серед конкурентів оберіть промо акцію для нього. 

Додайте оголошення про продаж Нерухомості чи землі на карту Brok

На 60% прискорює продаж банер на території, якщо вона добре проглядається з дороги.

5. Перевірте готовність документації

Цей процес відбувається паралельно з рекламою або випереджає його. Підготовка до операції складається з кількох етапів:

5.1 Знайдіть правовстановлюючі документи

У вас повинен бути документ, що підтверджує ваше право власності на землю:
- держакт;
- договір купівлі-продажу/міни/дарування;
- свідоцтво право на спадщину за законом/заповітом;
- договір довічного утримання;
- рішення суду;
- свідоцтво про придбання ділянки з торгів.

У випадку, якщо право власності зареєстровано в реєстрі прав власності на нерухоме майно, то наявніст вище зазначених документів, є не обовязковою.

Іноді на руках у продавців кілька документів: рішення суду у одного власника, а договір купівлі-продажу у іншого, сума їх часток у праві власності повинна становити 1 або 100%. Перевірте комплектність і порахуйте частки.

5.2 Перевірте реєстрацію в Держгеокадастрі (ДЗК)

Зробити це просто на карті BROK.Land: знайдіть ділянку і замовте по кадастровому номеру Технічну земельно-кадастрову інформацію чи Виписку з ДЗК. Продаж земельної ділянки неможливий без кадастрового номера.

Зверніть увагу на точність даних Публічної кадастрової карти і відомостей Виписки. Найменша помилка в цільовому призначенні, площі, обмеження потребують часу для внесення правок.

Щоб продати землю, у вас повинна бути повністю сформована ділянка: площа, розташування, кадастровий номер, цільове призначення, вид використання. Якщо цього немає, необхідно замовити документацію із землеустрою з електронним xml-файлом в спеціалізованій компанії і здати на внесення виправлень в кадастрі.

5.3 Зареєструйте або перевірте право власності

Документи для продажу землі передбачають наявність Витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Здайте документи на реєстрацію нотаріусу або в ЦНАП за мінімальним тарифом адмін. мита (0,1 min з/п). Прискорена реєстрація коштує кілька тисяч гривень.

Якщо реєстрація була проведена раніше, замовте Витяг з Реєстру для перевірки даних. Такі перевірки варто робити раз на півроку, рейдери не дрімають.

5.4 Перевірте відсутність заборон і арештів

Щоб продати земельну ділянку, необхідно зняти всі обтяження. Податкова здатна накласти арешт на все майно через борг в 70 грн., а виконавча служба - через борги з аліментів і комуналці. На майно банкрутів автоматично накладається арешт господарським судом. Знімати арешти доводиться довго, вирішить цю проблему заздалегідь.

Арешти накладають банки, кредитні товариства та приватні кредитори. Узгодьте з кредитором порядок погашення боргу і зняття арешту.

5.5 Замовте експертну оцінку

Вона буде потрібно для нотаріального оформлення угоди. У певних ситуаціях це відмінний аргумент під час торгу.

5.6 Перевірте приватні документи

✔ Вчасно вклейте фотографії в паспорти всіх співвласників. Знайдіть оригінали довідок з податкової про присвоєння ІПН. Зберіть документи, що підтверджують законність зміни прізвища.
✔ Для того, щоб продати землю, придбану в шлюбі (офіційному чи цивільному), буде потрібно свідоцтво про шлюб і згода чоловіка/дружини.
✔ Якщо співвласником ділянки є дитина або недієздатна особа, потрібен дозвіл органів опіки.
✔ Якщо хтось із співвласників планує їхати, заздалегідь складіть нотаріально завірене доручення.
✔ Якщо на ділянку не оформлено спадщину або частка спадщини, доведеться завершити процедуру.

5.7 Зберіть інші документи для продажу земельної ділянки

Правила нотаріату постійно змінюються. Узгодьте з нотаріусом актуальний список паперів для угоди. Можуть знадобитися:
- довідка про те, що земля не є паєм (до зняття мораторію);
- довідка про відсутність будівель (межа населеного пункту, угода без одночасного відчуження об'єкта нерухомості).

Замовте звіт про перевірку вашої ділянки
він стане переконливим аргументом для покупця і допоможе швидше продати ділянку

6. Оформіть попередню угоду з покупцем і візьміть аванс

Так ви будете впевнені в надійності покупця і не витратите даремно час і гроші на підготовку документів. Бажано вказати в документі вартість ділянки в гривні і в валютному еквіваленті, в якості бази розрахунків виберіть євро чи долар.

Обговоріть в документі всі умови угоди і терміни остаточного розрахунку. Розрахуйте, скільки часу вам буде потрібно для підготовки повного пакету документів.

Заздалегідь відкрийте рахунок в банку для безготівкових розрахунків. сплатіть борги, по можливості погасіть кредити. Якщо покупець бере кредит - узгодьте з банком, як оформити продаж земельної ділянки та всі етапи угоди.
 

7. Оформіть у нотаріуса договір купівлі-продажу

Не повідомляйте час і місце угоди стороннім. Укладіть угоду про перехід права власності, по домовленості - сплатіть частину витрат на оформлення та реєстрацію договору. Повідомляти місцеву владу, податкову та інші структури не потрібно. В Державному земельному кадастрі інформація про нового власника з'явиться автоматично.