Такі ситуації виникають дуже часто. Це пов’язане із родинними або бізнес-стосунками чи бажанням зменшити витрати на оформлення права власності на земельну ділянку. Як оформити таку покупку та які в неї переваги та недоліки: консультація експертів Feodal.

Спільна власність

Законодавство не обмежує кількість покупців земельних ділянок, як окремого майна або разом із розташованими на них об’єктами нерухомості. Згідно ст. 86 ЗКУ існує два види спільної власності:
- спільна сумісна (без виділення часток);
- спільна часткова (із визначенням певної частки цілого).

В Україні багато власників мають правовстановлюючі документи кінця ХХ- початку ХХI сторіччя, в яких частки не зазначені. В наші дні під час укладання договору купівлі-продажу нотаріус, як правило, зазначає рівні частки права власності на придбане майно всіх покупців.

Таким чином, при купівлі ділянки на двох або більше дорослих осіб зазвичай виникає одразу два виду права власності:
- спільна часткова на всю ділянку – для двох та більше покупців;
- спільна сумісна на належну покупцю частину ділянки для осіб, що перебували у шлюбі, у т.ч. громадянському.

В результаті покупці стають співвласниками землі та надалі мають право розпоряджатися нею виключно за умови наявної згоди усіх без виключення співвласників (ст.358 ЦК України та ст. 88 ЗКУ).

Спільна сумісна власність передбачає право користування, розпорядження та володіннядіянкою за договором чи законом (ст.89 ЗКУ). Виділення частки – право кожного співвласника.

До чого призводить спільна власність на земельну ділянку:

• Переваги:
  - купівля ділянки кількома особами зменшує витрати кожного;
  - зазвичай придбання великої земельної ділянки означає меншу вартість у розрахунку на 1 сотку або 1 га - у порівнянні з купівлею невеликих ділянок.
• Недоліки:
  - співвласники повністю залежать один від одного;
  - будь-яке питання, що пов’язане із укладанням договору оренди, відчуженням, розподілом доходу від ділянки необхідно узгоджувати з усіма співвласниками (а в деяких випадках ще і з їх подружжям);
  - при відчуженні частки спільної власності переважне право купівлі мають інші співвласники, тому для відчуження своєї частки потрібно буде отримати їх офіційну відмову на письмову пропозицію.

З часом у співвласників виникають проблеми:

• постійна необхідність отримання письмової згоди на певні дії від усіх співвласників викликає спірні ситуації або відвертий шантаж;
• непорозуміння між колишніми родичами, друзями або бізнес-партнерами, конфлікти, розірвання шлюбу ускладнюють вирішення питань розпорядження ділянкою;
• перебування за кордоном (особливо нелегально) або у місцях позбавлення волі, зникнення без вісті, важке захворювання або смерть одного з співвласників інколи унеможливлюють розпорядження ділянкою;
• наявність арештів на все майно або банкрутство одного із співвласників також ускладнюють процес володіння ділянкою.

Прикрий приклад спільної власності: у Київській області в 2010-2012 рр. деякі ділянки 5-15 га купували одночасно 50-100 осіб. Сьогодні розпоряджатись такою власністю фактично неможливо: частина співвласників померла, а їх нащадки не оформили право на спадщину.

Розділити ділянку в натурі та оформити відокремлене право власності на частки ділянки можливо виключно на основі договору про поділ чи рішення суду.

Як правильно провести договір про поділ

Такий договір визначає належні кожному співвласнику частки ділянки та є підставою для реєстрації права власності на частину ділянки (у вигляді новоствореної цілої ділянки) за кожним із співвласників.

5 етапів поділу ділянки

1. Сформувати ділянку та зареєструвати її у ДЗК та Держреєстрі. Для того щоб розпочати процес розділення ділянки вона, згідно з ч. 9 ст.71-1 ЗКУ повинна бути сформована.
2. Визначити частки у спільній власності та замовити у землевпорядній організації план поділу земельної ділянки із визначенням площі нових ділянок.
3. Підготувати документи для оформлення договору поділу та оформити у нотаріуса договір про поділ. В ньому потрібно зазначити, що державна реєстрація права власності на кожну новостворену земельну ділянку виникає виключно після її реєстрації в ДЗК.
4. На підставі договору та звернень співвласників землевпорядники створюють технічну документацію. Вже після створення документації кадастровий реєстратор скасовує реєстрацію цілої (первинної) ділянки та реєструє новостворені ділянки. Так кожен їх співвласників отримує право власності на нову цілу ділянку, яка раніш була частиною первинної ділянки.
5. На підставі договору поділу, витягу з ДЗК та звернення власника нової ділянки нотаріус здійснює держреєстрацію права власності на новостворену ділянку. Тільки після цього можна розпоряджатися нею без згоди інших осіб.

Пришвидшити процес допомагає оформлення довіреностей від співвласників на уповноважену особу, яка буде вирішувати всі питання щодо поділу ділянки. Такі довіреності краще робити під час оформлення договору купівлі-продажу.