Як антирейдерський закон захищає інтереси сторін договору оренди землі

З 15 липня 2020 року набули чинності новації антирейдерського Закону №340-IX від 05.12.2019р, що покликані захистити інтереси орендарів і орендодавців в процесі оформлення орендних земельних відносин. Які зміни важливі для обох сторін договору?

Контроль статусу ділянки

Закон передбачає пряму комунікацію і обмін даними Держземкадастру і Держреєстру речових прав. Держреєстрація прав на земельну ділянку не відбудеться без даних про зареєстровану ділянку в Кадастрі. Будь-які нові записи або зміни вносяться на підставі прохання заявника у вигляді паперової заяви або електронної. Реєстратори повинні зареєструвати право за 5 днів з дати фіксації заяви системою.

Перевірити актуальні дані щодо ділянки ви зможете на карті Земельно-кадастрові карті нерухомості України Brok по кадастровому номеру або звичайному онлайн-пошуку на місцевості.

Перевірити інформацію про ділянку та переглянути земельно-кадастрову інформацію про неї, відомості про її власників, чи користувачів, за даними Державного земельного кадастру, можна замовивши Технічну та земельно-кадастрова інформація про земельну ділянку.

Нотаріальне оформлення

У власника ділянки з’явилось право фіксації у Держреєстрі вимоги шодо обов'язкового нотаріального посвідчення:
- договорів земельного сервітуту;
- договорів про надання прав емфітевзису (використання землі для с/г потреб)
- договорів суперфіцію (для забудови).

Таку заяву вважають одностороннім правочином, що повинний бути зареєстрований, та одночасно обтяженням речових прав. Скасувати вимогу власник зможе спеціальною заявою до Держреєстру.

Строк оренди

Максимальний термін дії договору, як і раніше, становить 50 років. Закінчення строку оренди рахується з дати укладання договору. Дата держреєстрації права оренди означає виникнення такого права.

Поновлення договору

Умови пролонгації повинні бути вказані в тексті договору, крім договорів оренди земель державної та комунальної власності. Умова пролонгації може бути вказана при оренді земель будь-якої форми власності за умови розташування на ділянці будівель та спорудами, що є власністю орендаря.

Якщо продовження терміну дії договору оренди зазначено в тексті, сторонам не потрібно укладати додаткові угоди. Пролонгація та реєстрація права оренди відбувається автоматично - без заяви сторін і дій держреєстратора.

Якщо одна зі сторін відмовляється від пролонгації, вона повинна подати відповідну заяву держреєстратору не менше, ніж за 1 місяць до закінчення терміну оренди. У такому випадку договір оренди припиняється автоматично в обумовлений договором строк.

Проблеми спадщини

Керуючий спадщиною має право укласти договір оренди ділянки, що входить до складу спадкового майна, за таких умов:
- ділянка с/г призначення;
- вона раніше не перебувала в оренді;
- договір укладається без зазначення права пролонгації.

Якщо зазначений в договорі оренди власник ділянки помер, орендар має право продовжити термін дії договору до моменту держреєстрації права власності на землю спадкоємцями. Для цього орендар зобов’язаний подати відповідну заяву до Держреєстру. Термін подачі заяви - 1 місяць з дати, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця.

З моменту реєстрації спадкоємцями прав на земельну ділянку одночасно реєструється припинення дії договору оренди.